導(dǎo)讀：被征收房屋的面積計(jì)算，無(wú)疑會(huì)直接影響到被征收人所能獲得的補(bǔ)償安置。一個(gè)廣大被征收人心存疑問的事情是：征收補(bǔ)償領(lǐng)域所稱的“房屋面積”，究竟是指哪種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)下的面積呢？是通常所說的“建筑面積”“套內(nèi)建筑面積”還是包括“公攤”的面積呢？本文，在明律師簡(jiǎn)要地為大家解答這一困惑……

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第9條規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)……

綜上可知，在房屋征收實(shí)踐中，所謂“面積”指的是建筑面積，而非套內(nèi)建筑面積或者單純的使用面積。

到這里，我們來明確幾個(gè)概念：

使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。有人將之形象的稱為“地毯面積”，即在你的房子地面上鋪地毯，能夠鋪得上的全部面積就是使用面積了。

套內(nèi)建筑面積：根據(jù)1995年的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第6條規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1. 套（單元）內(nèi)的使用面積；2. 套內(nèi)墻體面積；3. 陽(yáng)臺(tái)建筑面積。即套內(nèi)建筑面積為以上三者之和。

公用建筑面積與“公攤面積”：《規(guī)則》第8條規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：1. 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2. 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

根據(jù)《規(guī)則》，我們用整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，即為整棟建筑物的公用建筑面積了。分?jǐn)偟矫刻追课蓊^上的這部分面積，就是老百姓口中的“公攤面積”，它的準(zhǔn)確稱謂是“應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”。

我們通常所說的“商品房銷售面積”，就是套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。根據(jù)2002年的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》之規(guī)定，在房屋權(quán)屬證書附圖中應(yīng)注明施測(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱、房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。據(jù)此，房產(chǎn)證的所謂“證載面積”，與前面提到的商品房銷售面積應(yīng)是一致的，征收補(bǔ)償計(jì)算時(shí)依據(jù)的，就是這個(gè)面積了。從評(píng)估環(huán)節(jié)必須依據(jù)“市場(chǎng)比較法”的角度出發(fā)，也有助于我們理解這件事情。

在明律師需要提示大家的是，實(shí)踐中北京、上海、江蘇、天津等地的地方性規(guī)定中均沿用了《條例》和《辦法》中“建筑面積”的表述。而一些地方城市則在其征收補(bǔ)償細(xì)則中額外對(duì)用于補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的“套內(nèi)建筑面積”進(jìn)行了規(guī)定，要求安置房的這一面積不得低于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。這樣的規(guī)定，無(wú)疑對(duì)于被征收人而言是更有保障的。

如《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作暫行規(guī)定》第15條第（四）項(xiàng)就規(guī)定，安置房屋的套內(nèi)建筑面積一般不得低于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。被征收人在與補(bǔ)償面積相對(duì)應(yīng)的檔次內(nèi)選擇的安置房屋，其分?jǐn)偯娣e大于原被征收房屋分?jǐn)偯娣e部分的價(jià)款，按安置房屋的建安成本計(jì)算。簡(jiǎn)言之，濟(jì)南市的這一規(guī)定能夠有效避免置換的安置房的公攤面積增大導(dǎo)致被征收人實(shí)際能夠使用的面積減小這種情形的出現(xiàn)。且按照“拆一還一”基礎(chǔ)上適度增加的補(bǔ)償原則，被征收人也不必過于擔(dān)心自己的安置房實(shí)際使用面積縮水的問題。

若被征收人對(duì)證載面積有異議，或者房屋在領(lǐng)證后又進(jìn)行過加蓋、翻建，那么就需要房屋征收部門委托專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋重新進(jìn)行面積測(cè)量。被征收人對(duì)測(cè)繪面積結(jié)果不服的，可以在對(duì)房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告的復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定乃至于對(duì)征收補(bǔ)償決定的訴訟中提出，因?yàn)檫@屬于據(jù)以作出補(bǔ)償決定的重要事實(shí)依據(jù)。有時(shí)被征收人可考慮自行委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋重新進(jìn)行測(cè)量，將測(cè)繪結(jié)果作為證據(jù)提交專家委員會(huì)或法院作為參考。不過一般而言，對(duì)面積本身的技術(shù)層面上是不至于出現(xiàn)太大矛盾糾紛的，矛盾更多的出現(xiàn)在“無(wú)證面積”的處置標(biāo)準(zhǔn)上。