導(dǎo)讀：房屋征收補(bǔ)償必然導(dǎo)致評(píng)估行為的出現(xiàn)。作為被征收人的老百姓應(yīng)該了解房屋征收過程中有關(guān)評(píng)估的各種事宜才能更有效的維護(hù)在征收過程中自身的合法權(quán)益。本文，將通過北京在明律師事務(wù)所周濤律師團(tuán)隊(duì)所代理的一些案件情況，為大家淺析房屋征收評(píng)估中常見的一些法律問題……

【征收中房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的相關(guān)規(guī)定】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收房屋被評(píng)估后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供征收范圍內(nèi)每戶的初步評(píng)估結(jié)果并進(jìn)行公示。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)的房屋整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，其中的分戶評(píng)估報(bào)告由房屋征收部門轉(zhuǎn)交被征收人手中。被征收人如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核。被征收人若對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

【征收維權(quán)中常見的評(píng)估領(lǐng)域問題】

在明所周濤律師、陳晨律師合辦的案件中經(jīng)常會(huì)遇到被征收人對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果極度不滿的情況。江蘇徐州汪某等10人、海南海口4人案件中，房屋征收部門轉(zhuǎn)交給被征收人的分戶評(píng)估報(bào)告存在如下問題：

首先，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定并沒有包括委托人在內(nèi)的被征收人進(jìn)行參與，從征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)到評(píng)估結(jié)果的作出整個(gè)過程中，被征收人都不清楚評(píng)估機(jī)構(gòu)的存在。被征收人僅僅在收到分戶評(píng)估報(bào)告時(shí)才知道征收部門委托了哪家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其所屬的房屋進(jìn)行了評(píng)估。

其次，評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的被征收人房屋面積總是與事實(shí)不符。具體表現(xiàn)為僅僅計(jì)算具體套內(nèi)面積，而將房屋的公攤面積排除在評(píng)估范圍之外，導(dǎo)致房屋價(jià)值評(píng)估金額嚴(yán)重縮減。

再次，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。房屋征收決定早已作出，但評(píng)估報(bào)告卻遲遲不出，導(dǎo)致評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)格差距越來越大。房屋評(píng)估單價(jià)及裝修評(píng)估單價(jià)過低，評(píng)估單位如何得出評(píng)估單價(jià)，評(píng)估報(bào)告中并未對(duì)被征收人作出詳細(xì)的說明，報(bào)告內(nèi)容過于簡單、籠統(tǒng)。

最后，房屋征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括房屋及房屋裝修、附屬物的補(bǔ)償，那么，評(píng)估應(yīng)當(dāng)涵蓋需要補(bǔ)償?shù)姆椒矫婷妗Ｔ谖腥耸盏降脑u(píng)估報(bào)告中，經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)未明確附屬物的評(píng)估單價(jià)。評(píng)估環(huán)節(jié)“漏項(xiàng)”將會(huì)直接導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償權(quán)益減損，且在許多個(gè)案中，房屋本身的價(jià)值并非被征收房屋總價(jià)值中最高的那部分，被征收人深感不滿也就在情理之中了。

【農(nóng)村集體土地上的房屋是否適用評(píng)估？】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》是主要規(guī)范國有土地上房屋評(píng)估相關(guān)問題的，那么農(nóng)村集體土地上的房屋價(jià)值如何確定，是否適用評(píng)估呢？2018年8月，周濤律師團(tuán)隊(duì)代理的浙江衢州龍游的案件委托人之一陳先生收到一份分戶評(píng)估報(bào)告。陳先生的房屋所占土地屬于集體土地。面對(duì)集體土地上房屋的評(píng)估報(bào)告，是否可以按照上述兩個(gè)規(guī)定提起相應(yīng)的救濟(jì)程序呢？雖然集體土地不能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，但集體土地上的房屋被拆遷后，如何確定對(duì)房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償數(shù)額需要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》的相關(guān)規(guī)定，在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。因此，針對(duì)陳先生收到的評(píng)估報(bào)告，綜合分析該評(píng)估報(bào)告的各種問題，指導(dǎo)陳先生從評(píng)估機(jī)構(gòu)選定、評(píng)估單價(jià)過低等方面向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核并考慮進(jìn)一步的救濟(jì)，是完全符合政策和法律規(guī)定的精神的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，房屋價(jià)值評(píng)估在征地拆遷中是非常重要的環(huán)節(jié)，因此規(guī)范評(píng)估程序，向被征收人普及評(píng)估中的政策規(guī)定，對(duì)于征收補(bǔ)償工作的順利推進(jìn)有著舉足輕重的作用。這不僅考驗(yàn)的是被征收人的法治意識(shí)，更是對(duì)地方政府依法行政能力的重大檢驗(yàn)。