導(dǎo)讀：征收補(bǔ)償協(xié)議中的陷阱、貓膩，在明律師已講到嘴里起大泡了。但仍然有被征收人一個(gè)接一個(gè)地中招，事后又懊悔不已。某種意義上講，補(bǔ)償協(xié)議中的那些貓膩不僅比拼得是智慧，更是對(duì)心理素質(zhì)和思維模式的檢驗(yàn)。只要被征收人群體切實(shí)提升了面對(duì)拆遷時(shí)的整體心理素質(zhì)，貓膩再怎么變花樣也蒙不了人。我們馬上看看征收拆遷領(lǐng)域最常出現(xiàn)的9大協(xié)議貓膩，一個(gè)一個(gè)識(shí)破它，補(bǔ)償安置不上當(dāng)！

協(xié)議貓膩一：現(xiàn)身過(guò)早的協(xié)議，不能簽

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議屬于征收決定作出后的步驟，其邏輯位置應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告出爐之后才合理。評(píng)估結(jié)果都沒(méi)出來(lái)，房屋的市場(chǎng)價(jià)值仍未可知，你又憑什么讓我簽協(xié)議領(lǐng)補(bǔ)償呢？一個(gè)嚴(yán)格合法的征收補(bǔ)償程序在征收決定作出后可概述為“房屋征收決定公告→入戶評(píng)估并作出評(píng)估報(bào)告→選擇補(bǔ)償安置方式→簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議（拒簽則作出征收補(bǔ)償決定進(jìn)而司法拆遷）”。由此，我們可以得出結(jié)論：簽訂補(bǔ)償協(xié)議是征收拆遷進(jìn)展到中后段才會(huì)出現(xiàn)的程序，這才是符合行政合理性原則的。

據(jù)此，對(duì)于那種在一些舊城區(qū)改建類項(xiàng)目中“早產(chǎn)”的所謂“先行搬遷拆除協(xié)議”“模擬搬遷協(xié)議”，被征收人要十分謹(jǐn)慎地加以對(duì)待。這類協(xié)議大多缺乏法律依據(jù)，而完全靠地方性規(guī)定甚至是某一具體項(xiàng)目的補(bǔ)償方案支撐，簽訂的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)極大。老百姓最擔(dān)心的“房子拆了，錢沒(méi)拿到”很多就是由于簽了這類協(xié)議所致。故此，對(duì)于在征收項(xiàng)目中過(guò)早露面的補(bǔ)償安置協(xié)議性質(zhì)的協(xié)議，被征收人原則上是不能簽，也不該簽的。

協(xié)議貓膩二：簽約主體沒(méi)資格的，不能簽

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門才是合法的簽約主體。這個(gè)房屋征收部門，要么是由住建局、房屋征收服務(wù)中心等已有行政機(jī)關(guān)擔(dān)當(dāng)，要么是由征收管理辦公室、項(xiàng)目指揮部等臨時(shí)設(shè)立的機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)。一般而言，街道辦、社區(qū)居委會(huì)、開(kāi)發(fā)商都不得作為補(bǔ)償安置協(xié)議的簽約主體。

協(xié)議貓膩三：協(xié)議條款約定不明的“空白協(xié)議”，不能簽

為廣大被征收人所“津津樂(lè)道”的空白協(xié)議，并不是說(shuō)征收方會(huì)讓被征收人直接在一張白紙上簽字、按手印，而是在已印制好格式條款但尚未在那些涉及補(bǔ)償事宜的空格、橫線處填寫內(nèi)容的協(xié)議上簽字、按手印。協(xié)議一經(jīng)簽訂，征收方就會(huì)以需要領(lǐng)導(dǎo)審批、備案等為由將協(xié)議文本拿走，進(jìn)而對(duì)留有空白之處隨意填寫，令被征收人吃了啞巴虧。需要指出的是，現(xiàn)實(shí)中這一操作過(guò)程征收維權(quán)律師大多是見(jiàn)不到的，因?yàn)槁蓭熢趫?chǎng)這種套路就不靈了。根據(jù)一些被征收人的描述，空白協(xié)議在一些地方的確客觀存在，而并非是空穴來(lái)風(fēng)。無(wú)疑，無(wú)論征收方口頭承諾給被征收人多么誘人的補(bǔ)償條件，被征收人都不能傻乎乎地同意簽訂這樣形式荒唐的協(xié)議。因?yàn)橐坏┳趾炆狭?，你又該如何證明當(dāng)初簽字時(shí)所面對(duì)的是一份空白的協(xié)議呢？先簽字還是先填內(nèi)容這回事，不是筆跡鑒定所能鑒定得出來(lái)的。

協(xié)議貓膩四：協(xié)議內(nèi)容限制被征收人補(bǔ)償方式選擇權(quán)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》之規(guī)定，舊城區(qū)改建類項(xiàng)目中，被征收人是有權(quán)優(yōu)先選擇改建地段或就近地段的回遷安置的。只有在被征收人主動(dòng)放棄回遷的前提下，征收方才可以外遷或純貨幣補(bǔ)償予以安置。通常而言，舊改區(qū)域多處于城市的繁華地帶，周邊享有較好的交通、教育、醫(yī)療、文化娛樂(lè)等優(yōu)勢(shì)資源，絕大多數(shù)被征收人都不愿意接受幾十公里以外的外遷。而在實(shí)踐中，一些此類項(xiàng)目的補(bǔ)償協(xié)議卻存在直接忽視被征收人的這一選擇權(quán)，以政策引導(dǎo)、項(xiàng)目情況特殊等為理由約定被征收人只有純貨幣補(bǔ)償或者外遷安置這兩個(gè)選項(xiàng)，卻完全不提回遷安置的問(wèn)題。這種情況是直接違反590號(hào)令的規(guī)定的，被征收人應(yīng)當(dāng)直接予以拒絕并堅(jiān)定堅(jiān)持自己要求回遷安置的權(quán)利。

協(xié)議貓膩五：購(gòu)房券來(lái)?yè)v亂

590號(hào)令當(dāng)中并沒(méi)有“購(gòu)房券”這類安置方式的規(guī)定，可見(jiàn)其系地方政府的創(chuàng)造發(fā)明，客觀上欠缺法律依據(jù)。實(shí)踐中，購(gòu)房券被解讀為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一種形式，即被征收人簽協(xié)議領(lǐng)券，再拿券買房，從而帶動(dòng)地方“商品房去庫(kù)存”，刺激拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。問(wèn)題在于地方房地產(chǎn)調(diào)控政策并非被征收人需要關(guān)心的，被征收人需要關(guān)心的僅僅是能否在拆遷后獲得一個(gè)安穩(wěn)舒適的住處。就此而言，購(gòu)房券無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)較大。一方面，它不是貨幣，除了能換房之外變不成別的，根據(jù)地方的政策又很難變現(xiàn)；另一方面，不是什么區(qū)位、層數(shù)、朝向的房屋都能用券換的，所受限制很多；再者，一些地方甚至出現(xiàn)了征收方直接在被征收人所換得的房屋上附加擔(dān)保物權(quán)的情形，等于變相給被征收人增設(shè)法律義務(wù)。如此鬧心的購(gòu)房券條款，被征收人還是慎重選擇為好。

協(xié)議貓膩六：突出搬遷獎(jiǎng)勵(lì)措施，“以小換大”

征收補(bǔ)償協(xié)議文本中通常會(huì)專列一條甚至幾條來(lái)約定被征收人所能獲得的各種獎(jiǎng)勵(lì)金，一般包括但不限于速簽獎(jiǎng)勵(lì)金、早搬獎(jiǎng)勵(lì)金、意愿征詢同意獎(jiǎng)勵(lì)金、貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)金、購(gòu)房券獎(jiǎng)勵(lì)甚至因捆綁計(jì)算其他被征收人簽約情況所得的獎(jiǎng)勵(lì)等。被征收人需要明確一點(diǎn)：這些獎(jiǎng)勵(lì)金永遠(yuǎn)都是“小頭”而不會(huì)是“大頭”，切不可在簽約時(shí)盯著這部分內(nèi)容看，反而忽視了真正重要的房屋價(jià)值的補(bǔ)償。某種意義上，這類獎(jiǎng)勵(lì)金絕不是“白給”的，一定是被征收人響應(yīng)了征收人員的某些倡議所換取來(lái)的。換得究竟值不值？是不是已經(jīng)虧了？下筆簽字之前，被征收人一定要三思而后行，切勿因小失大、丟了西瓜撿了芝麻。

順便一提，隨著近期棚戶區(qū)改造類征收項(xiàng)目政策的轉(zhuǎn)變，選擇貨幣補(bǔ)償安置的獎(jiǎng)勵(lì)金恐將退出歷史舞臺(tái)。對(duì)于被征收人所更需要的安置房而言，這或許是個(gè)不壞的消息，至少在選擇時(shí)被征收人可以心定一些，不那么容易受到那萬(wàn)八千獎(jiǎng)勵(lì)金的干擾。

協(xié)議貓膩七：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變“雙份”，變相剝奪評(píng)估權(quán)

在明律師在一起案件的代理中發(fā)現(xiàn)了這樣的橋段：征收方所提供的補(bǔ)償方案中竟然直接對(duì)補(bǔ)償數(shù)額約定了“一口價(jià)”——也省得勞神傷財(cái)?shù)脑u(píng)估環(huán)節(jié)了，直接協(xié)商確定貨幣補(bǔ)償數(shù)額得了。請(qǐng)注意，無(wú)論補(bǔ)償協(xié)議如何突出意思自治原則，但它畢竟是一份一方主體為行政機(jī)關(guān)的行政協(xié)議，絕不可在590號(hào)令有明文規(guī)定的部分里隨意“意思自治”。征收補(bǔ)償?shù)姆ǘ?biāo)準(zhǔn)有且只有一個(gè)：被征收房屋周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。而這一價(jià)格，有且只有經(jīng)過(guò)依法評(píng)估才能得出，而決不可能直接以“一口價(jià)”的形式叫定。評(píng)估環(huán)節(jié)的存在，對(duì)于被征收人一方而言一定是有利的，這一法定權(quán)利絕不可被以任何名義、任何形式予以剝奪。

對(duì)于一份既能一口價(jià)，又能走評(píng)估的補(bǔ)償協(xié)議而言，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上就變成了“雙份”。這看似擴(kuò)大了被征收人選擇的權(quán)利，實(shí)際卻是在給被征收人挖坑。

協(xié)議貓膩八：違約責(zé)任約定不明

征收補(bǔ)償協(xié)議中的違約責(zé)任主要是針對(duì)期房安置情況下過(guò)渡期延長(zhǎng)情形的，純貨幣補(bǔ)償一般當(dāng)時(shí)就能拿錢，風(fēng)險(xiǎn)不大。一般的約定方法是超出約定的過(guò)渡期限的，從逾期之月起，征收方需雙倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

需要指出的是，違約責(zé)任條款通常不允許在格式條款的基礎(chǔ)上隨意變化，這是行政協(xié)議與民事協(xié)議的區(qū)別。

協(xié)議貓膩九：“補(bǔ)充協(xié)議”或“多份協(xié)議”陷阱

在這類案件中，征收方可能會(huì)滿足被征收人提出的全部訴求，進(jìn)而要求其在滿心歡喜的狀態(tài)下一口氣簽訂多份征收補(bǔ)償協(xié)議。在明律師曾見(jiàn)過(guò)簽4份的。事實(shí)上，此時(shí)的“補(bǔ)充協(xié)議”或者“多份協(xié)議”具有陰陽(yáng)合同的性質(zhì)，是征收方為規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”又能滿足被征收人需求所進(jìn)行的“善意操作”。而一旦被征收人簽約后按期搬遷，或放松警惕導(dǎo)致房屋被拆，征收方就可能突然翻臉，完全否認(rèn)其當(dāng)初對(duì)被征收人的種種承諾，將其中的幾份牽涉較大數(shù)額補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議認(rèn)定為違法，進(jìn)而要求法院予以撤銷，僅針對(duì)其中補(bǔ)償數(shù)額最低的一份協(xié)議進(jìn)行履行。這種情況下，被征收人可能是極為被動(dòng)的。

實(shí)踐中經(jīng)常有被征收人咨詢?cè)诿髀蓭熞恍﹨f(xié)議內(nèi)容與實(shí)際補(bǔ)償不一致的協(xié)議能不能簽，譬如征收方與被征收人商定直接給貨幣補(bǔ)償，卻要求被征收人以答應(yīng)簽訂一份購(gòu)房券的補(bǔ)償協(xié)議為條件。這里面的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是不小的。試問(wèn)，你怎么敢保證簽了這份購(gòu)房券協(xié)議之后，征收方不會(huì)突然變卦堅(jiān)持只給你購(gòu)房券呢？看似不大的一個(gè)事兒，想確保自身權(quán)益不受損害并不容易。我們建議大家先咨詢律師，律師會(huì)根據(jù)具體的案情來(lái)分析可能的風(fēng)險(xiǎn)，為被征收人量身設(shè)計(jì)出一套簽約攻略來(lái)。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，由于征收補(bǔ)償協(xié)議的特殊性，其格式條款內(nèi)容往往是征收補(bǔ)償方案內(nèi)容的反映，具有極強(qiáng)的專業(yè)性和政策性。廣大被征收人一定要牢記一點(diǎn)：如果沒(méi)有十足的把握，就先不要著急下筆簽字，先去咨詢律師。簽約的時(shí)候律師通常是不能在場(chǎng)的，簽出來(lái)的一些內(nèi)容有時(shí)還需要保密，因此應(yīng)對(duì)補(bǔ)償協(xié)議貓膩的本事，被征收人還是有必要好好修煉的。畢竟，臨門一腳，總得破門得分。