導(dǎo)讀：就“救濟(jì)”這一事項(xiàng)而言，590號(hào)令無(wú)疑賦予了國(guó)有土地上房屋的所有權(quán)人以較為充分、有力的途徑與手段。其突出表現(xiàn)為可復(fù)議、可訴訟的內(nèi)容覆蓋全流程，并通過(guò)法規(guī)明確予以了指示。相形之下，農(nóng)村集體土地的征收補(bǔ)償則屬于“老大難”，在《土地管理法》修改遲遲不能落地的情況下更顯得捉襟見肘。那么，廣大農(nóng)民朋友究竟有哪些有效的救濟(jì)手段可供選用呢？這些手段又會(huì)給補(bǔ)償安置帶來(lái)怎樣的影響呢？

自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下稱“590號(hào)令”）施行后，城市房屋拆遷開啟了嶄新的法治紀(jì)元?！坝蟹梢馈痹谶@一領(lǐng)域里變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)，廣大被征收人就此擁有了捍衛(wèi)自身合法補(bǔ)償權(quán)益的強(qiáng)有力武器。然而動(dòng)輒被分解成小十個(gè)必經(jīng)步驟的征收程序很容易就把被征收人搞暈，一旦理解錯(cuò)誤也很容易給征收方帶來(lái)違法運(yùn)作的空間。本文，在明律師僅用“兩個(gè)階段”來(lái)解析這一問(wèn)題，希望幫助廣大被征收人將其徹底弄明白。

簡(jiǎn)單地講，590號(hào)令所規(guī)定的房屋征收程序分為兩大塊：征收決定和補(bǔ)償。你可以淺顯地將其解讀為決定拆遷和落實(shí)補(bǔ)償（拆遷）。整個(gè)590號(hào)令35條，都是圍繞這兩大問(wèn)題展開的。

在這兩個(gè)階段當(dāng)中，以下10個(gè)環(huán)節(jié)是廣大被征收人需要著重注意的。

征收決定階段：

其一，房屋征收的主體是否合法。590號(hào)令第4條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；由其確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；其他政府有關(guān)部門配合完成這些工作。其第5條進(jìn)一步規(guī)定，房屋征收實(shí)施單位可以受委托承擔(dān)其中的具體工作，但不承擔(dān)其中的責(zé)任。也就是說(shuō)，能擔(dān)責(zé)的通常是兩類主體：房屋征收部門（住建局、征收管理辦公室等）和市縣級(jí)政府。實(shí)踐中，“協(xié)議拆遷”在一些地方大行其道，其突出特點(diǎn)就是政府沒有人出來(lái)?yè)?dān)責(zé)，整個(gè)程序都由村委會(huì)或者某開發(fā)公司牽頭實(shí)施、負(fù)責(zé)，這是沒有任何法律依據(jù)的。對(duì)于這種主體不適格的情形，廣大被征收人有權(quán)拒絕與其協(xié)商、簽約，并及時(shí)采取法律手段進(jìn)行維權(quán)。

其二，房屋征收范圍確定。根據(jù)590號(hào)令第16條之規(guī)定，確定征收范圍的公告將叫停實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建和改變房屋用途、遷戶分戶等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。這一步驟通常是被征收人所能見到的第一份公告。此時(shí)要著重了解自己房屋的所在位置，弄清是否在房屋征收范圍之內(nèi)，避免被渾水摸魚。

其三，征收的“決定前程序”是否嚴(yán)絲合縫、不打折扣。這些程序包括但不限于：“四規(guī)劃一計(jì)劃”（第9條）；“擬定征收補(bǔ)償方案并征求公眾意見（第10條）”；“舊城區(qū)改建（含棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村整治等）類項(xiàng)目的聽證程序（第11條）”“社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（第12條第1款）”；“征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位（第12條第2款）”，這些步驟沒有不行，廣大被征收人可以通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開的途徑來(lái)逐一獲取相關(guān)文件，同時(shí)積極參與意見征詢及聽證程序，及時(shí)表達(dá)自己對(duì)補(bǔ)償安置的合理訴求。而一旦被征收人不了解程序，這些步驟就會(huì)“過(guò)了這個(gè)村沒這個(gè)店”，對(duì)被征收人的維權(quán)當(dāng)然是不利的。

其四，征收調(diào)查登記重點(diǎn)看面積和用途。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。這些調(diào)查結(jié)果無(wú)疑將直接影響到被征收房屋的補(bǔ)償，故被征收人需要特別重視。這里要注意3方面問(wèn)題：

一是要讓人家進(jìn)門，而不能閉門不見或干脆躲出去。消極逃避不會(huì)妨礙征收方向前推進(jìn)征收程序，反而會(huì)直接導(dǎo)致自己的補(bǔ)償權(quán)益減損；

二是要提供真實(shí)的面積、用途證明材料，不可故意作假，更不可在征收方上門人員的誘導(dǎo)下搞什么“心照不宣”，否則可能面臨承擔(dān)沉重的刑事法律責(zé)任；

三是要重點(diǎn)關(guān)注房屋面積和用途這兩個(gè)問(wèn)題。前者的重要性不必多言，后者則直接關(guān)系到涉案房屋是按營(yíng)業(yè)性用房補(bǔ)償還是按普通住宅補(bǔ)償，這兩者間的差異是不小的。如果被征收人對(duì)調(diào)查的結(jié)論有異議，可以在此環(huán)節(jié)直接提起法律程序進(jìn)行救濟(jì)。越往后拖延，改變這一階段結(jié)論的可能性就會(huì)越小。

補(bǔ)償階段：

其五，早搬早簽獎(jiǎng)勵(lì)金慎重拿。根據(jù)590號(hào)令第17條和實(shí)踐中的情況，獎(jiǎng)勵(lì)金幾乎已經(jīng)成為了城市房屋征收項(xiàng)目中的必經(jīng)程序，你不可能遇不到它。尤其是在一些棚戶區(qū)改造類的特殊項(xiàng)目中，獎(jiǎng)勵(lì)金在預(yù)簽約階段是極其吸引眼球和談資的事情。在明律師只強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：獎(jiǎng)勵(lì)金是個(gè)好東西，但前提是補(bǔ)償安置公平、合理。離開了這一前提，獎(jiǎng)勵(lì)金就成了無(wú)本之木，完全喪失了其對(duì)被征收人的獎(jiǎng)勵(lì)意義，只剩下了“獎(jiǎng)勵(lì)”征收方早日完成搬遷任務(wù)的價(jià)值了。如果你選擇拿它，那么你一定要算清總賬，究竟有沒有因小失大。只要能算清總賬的，征收方慣用的“捆綁式獎(jiǎng)勵(lì)”模式根本不具備迷惑性，而是司馬昭之心路人皆知。

其六，集中精力關(guān)注評(píng)估環(huán)節(jié)。590號(hào)令第19、20條是規(guī)定房屋價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)的，這是確定被征收房屋補(bǔ)償數(shù)額的重要依據(jù)。被征收人須注意以下4件事：

一是是否參與了評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，無(wú)論是協(xié)商確定還是抽簽搖號(hào)，反正是要參與；

二是是否見到了上門評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)人員，如果沒見到那么評(píng)估環(huán)節(jié)肯定不合法；

三是評(píng)估報(bào)告是否進(jìn)行了合法有效的送達(dá)，內(nèi)容是否大致合法。如果存在估價(jià)師簽字造假、評(píng)估報(bào)告只有幾頁(yè)紙等情形，違法幾乎板上釘釘；

四是如果對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，是否及時(shí)行使了申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定、針對(duì)違法評(píng)估行為申請(qǐng)查處等救濟(jì)權(quán)利。

而如果被征收人在窮盡上述途徑后仍對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，則可以考慮自行委托一家資歷較深的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋進(jìn)行重新評(píng)估，進(jìn)而將新的評(píng)估報(bào)告作為證據(jù)提交到訴征收補(bǔ)償決定的法庭上去。當(dāng)然，自行委托評(píng)估是要付出較大成本的，實(shí)踐中通常需要3萬(wàn)元以上。

其七，選擇好補(bǔ)償安置方式。590號(hào)令第21條賦予了被征收人自主選擇補(bǔ)償安置方式的權(quán)利，即要么選擇要房，要么選擇拿錢。這二者各有各的優(yōu)勢(shì)，也各有各的弊端和風(fēng)險(xiǎn)，以往我們分析過(guò)很多，這里不再贅述。需要強(qiáng)調(diào)的就是舊城區(qū)改建類項(xiàng)目，被征收人有權(quán)選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收方必須予以滿足。這是此類項(xiàng)目維權(quán)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

其八，補(bǔ)償協(xié)議審慎簽訂。590號(hào)令第25條規(guī)定了征收補(bǔ)償協(xié)議的法定內(nèi)容和履行時(shí)的救濟(jì)渠道。廣大被征收人需要明晰一點(diǎn)：補(bǔ)償協(xié)議是對(duì)雙方具有法律約束力的行政協(xié)議，同時(shí)兼具民事合同的很多特性，故一旦把自己的名字簽上去了，想反悔是極為困難的。實(shí)踐中，被征收人往往在簽約這一“動(dòng)作”上過(guò)于隨意，在沒有看清、理解透擺在面前的協(xié)議文本的情況下就貿(mào)然簽字畫押，甚至去簽一些所謂的“空白協(xié)議”，這無(wú)疑是征收維權(quán)中最大的陷阱與決策風(fēng)險(xiǎn)所在。請(qǐng)記住，協(xié)議就分兩種情況：簽了和沒簽。沒簽，那么補(bǔ)償安置還可以談，還有博弈的空間；簽了，那基本就意味著補(bǔ)償工作結(jié)束，也就沒有太多好糾纏的了。

其九，征收補(bǔ)償決定是維權(quán)的最后機(jī)會(huì)。590號(hào)令第26條、第28條的規(guī)定反映了征收補(bǔ)償決定“一錘定音”的重大意義。重要的事情可以講三十遍而毫不嫌多。一旦被征收人不同意簽約，征收方作出征收補(bǔ)償決定，那么就意味著維權(quán)進(jìn)入了劍拔弩張的關(guān)鍵階段。堅(jiān)決收集有利證據(jù)對(duì)補(bǔ)償決定提起訴訟，幾乎是此時(shí)的不二選擇。如果你6個(gè)月內(nèi)不訴，那么等待你的就極可能是法院的一紙強(qiáng)制執(zhí)行裁定，以及隨后隆隆開來(lái)的挖掘機(jī)了。

其十，“違建不補(bǔ)”是永恒的一道“關(guān)”！590號(hào)令第24條對(duì)此作了規(guī)定，在明拆遷律師把它放在最后談是想說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：在征收中，“以拆違促拆遷”是可能隨時(shí)隨地出現(xiàn)的逼遷舉措，幾乎不受程序、階段的限制，具有極強(qiáng)的隨意性和故意性，目的就是要促使被征收人痛痛快快簽約搬遷，而與“消滅違建”之類高大上的說(shuō)辭完全無(wú)關(guān)?？梢哉f(shuō)，從項(xiàng)目啟動(dòng)的那一天起，被征收人就要做好與“違建不補(bǔ)”這一達(dá)摩克利斯之劍做斗爭(zhēng)的充分準(zhǔn)備，把能夠證明自己房屋合法的手續(xù)、證件保管好，時(shí)刻準(zhǔn)備著針對(duì)突然貼在墻上、門上的責(zé)令限期拆除決定類文書提起程序?qū)嵤┚葷?jì)。這聽起來(lái)的確很荒唐，但確是如今這一領(lǐng)域最令人感到無(wú)奈的事實(shí)。

以上，我們?yōu)榇蠹規(guī)е鴨?wèn)題梳理了590號(hào)令中最核心的程序規(guī)定。在明律師最后想提示大家的是，弄清每一步是重要的，將這一步一步聯(lián)系起來(lái)籌劃、考慮也是重要的。這就是所謂“一攬子維權(quán)方案”的價(jià)值之所在了。我們希望廣大被征收人都能憑借著590號(hào)令的先進(jìn)規(guī)定，拿到屬于自己的公平、合理的征收補(bǔ)償。