導(dǎo)讀：房屋性質(zhì)為住宅房屋，但取得了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的“住改非”房屋，在房屋征收過程中，對(duì)其性質(zhì)的認(rèn)定是以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，還是以實(shí)際用途為準(zhǔn)作為補(bǔ)償依據(jù)？本文對(duì)房屋征收過程中“住改非”房屋的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償問題梳理了相關(guān)法律、案例、專家觀點(diǎn)，供讀者參考。

相關(guān)法律

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條  作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十三條  對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第九條  房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第十四條  被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》

四、完善相關(guān)政策措施，妥善解決遺留問題

各地要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對(duì)政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決；一時(shí)難以解決的，要耐心細(xì)致地做好解釋工作，并積極創(chuàng)造條件，爭(zhēng)取早日解決。對(duì)因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有能力完成建設(shè)項(xiàng)目導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償資金不落實(shí)、安置用房不到位的問題，地方政府要采取有效措施，督促開發(fā)企業(yè)抓緊落實(shí)；或先行解決拆遷補(bǔ)償安置問題，再根據(jù)法律法規(guī)和拆遷合同約定，追究開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。

相關(guān)案例

1.“住改非”房屋因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，可以給予補(bǔ)償——王開智與重慶市九龍坡區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定糾紛上訴案

案例要旨：被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證載明性質(zhì)為住宅，而在實(shí)際使用中被用于經(jīng)營(yíng)，且在行政機(jī)關(guān)作出征收決定前該住宅改為非住宅用房或是營(yíng)業(yè)用房未被相關(guān)規(guī)劃、國(guó)土資源等部門批準(zhǔn)的，房屋征收時(shí)行政機(jī)關(guān)將其房屋按照住宅性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償，并無不當(dāng)。至于其實(shí)際進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)，因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，可以給予補(bǔ)償。

案號(hào)：（2012）渝高法行終字第146號(hào)

審理法院：重慶市高級(jí)人民法院

案例來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)  2013-11-18

2.住宅兼營(yíng)業(yè)用房被征收人不能依照補(bǔ)償方案的要求提供工商、稅務(wù)等相關(guān)手續(xù)的，其不能依照補(bǔ)償方案主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償——孫守清與吉林省梅河口市人民政府行政征收賠償案

案例要旨：產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，盡管被征收人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并能夠提供納稅證明，但從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)認(rèn)定為住宅。被征收人主張其住宅房屋實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，但不能依照補(bǔ)償方案的要求提供工商、稅務(wù)等相關(guān)手續(xù)，故其主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償依據(jù)不足。

案號(hào)：（2016）最高法行申294號(hào)

審理法院：最高人民法院

案例來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)  2016-07-14

專家觀點(diǎn)

1.“住改非”房屋征收是否支付停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)恼J(rèn)定

“住改非”房屋是否也需支付停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償？所謂“住改非”房屋是指產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)房屋。其形成原因十分復(fù)雜，有由部門之間缺乏協(xié)調(diào)，管理不到位造成的；也有在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，為促進(jìn)就業(yè)，鼓勵(lì)下崗職工興辦的，多屬于歷史遺留問題。

“住改非”房屋，既有不合法的方面，又有合理的成分，處理時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循“尊重歷史，實(shí)事求是”的原則。筆者認(rèn)為，對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施前“住改非”的，可參照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》（國(guó)辦發(fā)明電［2003］42號(hào)）“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定給予補(bǔ)償；對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施后“住改非”的，還應(yīng)考慮“住改非”是否取得利害關(guān)系業(yè)主的同意，對(duì)沒有取得利害關(guān)系業(yè)主同意的，不應(yīng)支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

（摘自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)指南》，褚建好、肖勇、張永魁著，中國(guó)政法大學(xué)出版社2012年5月出版）

2.房屋征收補(bǔ)償中停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)容

（1）經(jīng)濟(jì)損失。即因停產(chǎn)、停業(yè)使被征收人失去了獲得利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)損失其實(shí)就是被征收人的利潤(rùn)損失。經(jīng)濟(jì)損失在實(shí)際國(guó)有土地上房屋征收工作中比較難以把握，經(jīng)濟(jì)損失的數(shù)量也難以界定。被征收人不論是選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收活動(dòng)都將會(huì)造成停產(chǎn)、停業(yè)，都會(huì)或多或少造成經(jīng)濟(jì)損失。如果不對(duì)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行明確界定、合理的補(bǔ)償，被征收人就不可能配合征收工作。如果被征收人選擇了貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞阶约褐亟◤S房，但在舊廠房拆除后新房還沒建好期間，必定要發(fā)生諸如工人生活補(bǔ)助，停產(chǎn)損失等費(fèi)用，如果貨幣補(bǔ)償總額中不含這部分費(fèi)用，該被征收人就不會(huì)支持征收工作。因此，對(duì)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素根據(jù)公平、合理的原則加以確定。

（2）因征收而必須發(fā)生的一些費(fèi)用。實(shí)踐中一般包括以下幾項(xiàng)費(fèi)用：

a.設(shè)備、儀器、生產(chǎn)成品、半成品或商品的搬遷運(yùn)輸費(fèi)用；

b.設(shè)備、儀器、搬遷過程中發(fā)生損壞的費(fèi)用及重新安裝調(diào)試的費(fèi)用；

c.生產(chǎn)成品、半成品或商品搬遷過程中發(fā)生損壞的費(fèi)用；

d.停產(chǎn)、停業(yè)期間職工（包括離、退人員）工資、福利費(fèi)、各種保險(xiǎn)等社會(huì)基金；

e.企業(yè)因征收倒閉、解散后職員的安置費(fèi)用；

f.為特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境而設(shè)的牌匾及其他裝飾物的報(bào)廢損壞的費(fèi)用；

g.生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)證照的重新辦理或變更的費(fèi)用；

h.因解除房屋租賃關(guān)系而發(fā)生的房租損失及違約賠償金或安置房屋承租人的費(fèi)用；等等。

（摘自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例理解與適用》，江必新主編，中國(guó)法制出版社2012年7月出版）