前不久頭條多家媒體大號發(fā)布新聞消息，稱青島市黃島區(qū)為整治生態(tài)，對41棟別墅進行了拆違處理。網(wǎng)友紛紛稱快，表示對待違建就應該雷霆拆除，絕不姑息。

為了維護我們的居住環(huán)境，也為了保障公平，對違建的查處自然是刻不容緩的。但細究媒體報道的細節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，這次的別墅拆違還存在一些疑點，比如有業(yè)主稱這些房子的證件齊全，合法合規(guī)。

說到這里很多讀者朋友可能有疑問：如果別墅證件齊全合法合規(guī)，為什么還會被“拆違”？既然別墅被拆違了，那房子應該存在違法違規(guī)問題，這些問題又是什么呢？換句話說，究竟什么樣的房子才是違建，才應當被拆違呢？

小編今天就在本文中帶大家解開這個難題。

第一類違建 用地違法型違建

就像畫畫之前要找一張白紙一樣，咱們要蓋房子，首先就要有一塊地。大家都知道，我國的土地大致就分為兩種，一種是國家所有的土地，一種是集體所有的土地。想在前者上蓋房子，通常需要通過招拍掛等形式取得土地使用權(quán)；想在后者上蓋房子，則要獲批宅基地使用權(quán)。

一方面，如果咱們對一塊土地沒有取得使用權(quán)，就私自在上面蓋房子，這是得不到法律保護的；另一方面，如果一塊地依法不屬于可以蓋房子的土地，而是耕地、林地甚至是基本農(nóng)田，這也是法律嚴格禁止的。

所以這個“用地違法型違建”，主要指的就是蓋房子時沒有依法取得土地使用權(quán)，或者蓋房子使用的土地依法不屬于建設用地。這類房子從根本上違反了土地法律。

第二類違建 缺少建設規(guī)劃審批手續(xù)型違建

這類違建的出現(xiàn)有一個前提，那就是根據(jù)現(xiàn)行的土地法律和城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)，咱們現(xiàn)在在已經(jīng)合法取得使用權(quán)的土地上蓋房子，還要經(jīng)過有關(guān)部門的規(guī)劃審批。

例如在城市規(guī)劃區(qū)（國有土地上）蓋房子，要取得“建筑工程規(guī)劃許可證”；在鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)域（農(nóng)村集體土地上）蓋房子，則要取得“鄉(xiāng)村規(guī)劃建設許可證”換句話說，即使咱們依法取得了土地，也不是可以隨意在上面蓋房子的，要符合城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的需要和許可。

所以說，“缺少建設規(guī)劃審批手續(xù)型違建”，指的就是這類雖然用地合法，但是沒有取得建筑建設需要的審批許可手續(xù)的房子。這類房子違反的是城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)。

第三類違建 歷史的眼淚型違建

與前兩類違建類型不同，咱們給這第三類違建起了個比較文藝范的名字。顧名思義，這類違建其實就是蓋房子的時候用地合法、建設也合法，但是隨著時代的變遷、相關(guān)規(guī)定政策的更迭，現(xiàn)在已經(jīng)不符合現(xiàn)行法律法規(guī)和政策性規(guī)劃調(diào)整的要求了。

如果用現(xiàn)行的法律來衡量這些房子，它們漏洞百出，不符合法律法規(guī)的要求，或是不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求；但放在它們被建筑成型的時候，它們的出現(xiàn)并不違法違規(guī)。

這些變動有時候是城鄉(xiāng)建設發(fā)展的必經(jīng)之路，但這些面臨整治的建筑曾經(jīng)也是房屋權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)利的結(jié)晶。這些過去存在的事物，違反了其出現(xiàn)之后才產(chǎn)生的法律法規(guī)或政策要求，是一種相對比較復雜的違建。

接下來我們可以簡單分析一下，是違建就應該被拆嗎？

說到違建的查處和拆除，部分讀者朋友在深入了解這個問題前，想的可能比較簡單武斷——既然違反了法律法規(guī)和政策規(guī)定，既然是違建，那就統(tǒng)統(tǒng)拆除就好了，因為違建的存在本身就是在影響他人的權(quán)利。

但是在具體生活中，這個問題的答案并不是這樣非黑即白。因為生活這道選擇題的題干，總是充滿了拐七扭八的提問陷阱。

咱們來看一個小案例。

• 現(xiàn)在有一家工廠，由于訂單驟增，需要進行生產(chǎn)線和廠房的擴建。負責人辦理了規(guī)劃許可證，獲批建設兩層廠房。但在實際建設時這位負責人發(fā)現(xiàn)，兩層廠房不夠用，于是他在兩層廠房的基礎上又私自加蓋了第三層。
• 廠房蓋成后不久，有關(guān)部門在走訪中查出第三層廠房并沒有在規(guī)劃許可范圍內(nèi)，認定第三層屬于違建。但是由于對當?shù)氐恼w規(guī)劃需要影響不大，于是有關(guān)部門對該廠處以罰款，并責令其對相關(guān)手續(xù)進行補正。
• 那么大家可以思考一下，在該廠繳納罰款并完成補正程序后，加蓋的第三層廠房還屬于違建嗎？還應該被無償拆除嗎？如果該廠房這時需要搬遷，加蓋的第三層廠房能正常取得補償嗎？

所以說，其實如果單純套用法律法規(guī)條款，那么理論上來說違建的劃分還是比較清楚的，是違建就無償拆除，不是違建就不拆就可以了。

但是實踐中我們遇到的違建情況往往比較復雜，究竟應該拆除還是予以補正機會；究竟應該無償拆除，還是給予適當補償，都要結(jié)合個案的實際情況進行分析。這并不是要對違建進行“包庇”，反而是為了保護每個權(quán)利主體的合法財產(chǎn)以及法律的公正性。

綜上所言，如果說一處房屋從各個角度分析都確實屬于違建，那么自然應該依法嚴肅處理。但如果房屋存在一定的特殊情況，在進行查處的過程中，也應該將這些特殊情況考慮進去，在嚴肅處理違法違規(guī)問題的同時，充分保障當事人的合法財產(chǎn)權(quán)利。

在這里小編也想提醒大家，如果你的房子被指是違建，咱們也可以先不要驚慌，冷靜分析房子究竟是否確實存在違法違規(guī)問題，這些問題是否能夠依法進行補正，又或者是不是查處部門存在認定錯誤的情況，及時通過法律途徑主張自己的意義，保護自己的權(quán)利。

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