實(shí)踐中，常常出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，同樣地段的房子，同樣平米的房子，有的人拿到的補(bǔ)償多，有的人拿到的補(bǔ)償少，原因就在于有些人在征地拆遷過(guò)程中有較好的談判能力，所以爭(zhēng)取到了較高的補(bǔ)償。今天，律師與大家聊聊征地拆遷過(guò)程中如何獲取更高額補(bǔ)償。

我們知道，在拆遷過(guò)程中，被征收人與征收方由于信息不對(duì)等、地位不平等，被征收人往往會(huì)成為較為弱勢(shì)一方，又因?yàn)槠洳涣私膺w補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，同時(shí)心理壓力過(guò)大，導(dǎo)致其無(wú)法在談判協(xié)商的過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)地位，爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償。所以，律師建議你可以從如下幾個(gè)方面著手。

一，不卑不亢，平等談判

經(jīng)歷過(guò)拆遷的人都知道，在談判開(kāi)始時(shí)，拆遷方工作人員總是非常強(qiáng)勢(shì)。律師認(rèn)為這一方面是因?yàn)槠涮幱诠珯?quán)力一方，另一方面是因?yàn)槠涔室鈹[出如此姿態(tài)威懾被征收人。所以，很多被征收人在一開(kāi)始就陷入了征收方的圈套，心里畏懼，有的人甚至腦袋一片空白，一句話都說(shuō)不出來(lái)。

針對(duì)這一點(diǎn)，律師認(rèn)為被征收人一定要做好自己的心理建設(shè)，一定要明白雙方是平等的，房子是自己的，自己有話語(yǔ)權(quán)，對(duì)于自己的合理訴求要勇敢的提出來(lái)。

二，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過(guò)及時(shí)查閱相關(guān)公告、申請(qǐng)政府信息公開(kāi)和適當(dāng)了解周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等行動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰(shuí)要拆我們的房子？他們有沒(méi)有權(quán)限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對(duì)了。

三，少說(shuō)多聽(tīng)，不要輕易亮底

征收方第一次來(lái)上門(mén)談判，其實(shí)也是來(lái)摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬(wàn)不要天真，把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對(duì)方。因?yàn)橐坏?duì)方知道了你的底線，主動(dòng)權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對(duì)方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補(bǔ)償條件時(shí)明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說(shuō)出自己的心理價(jià)位，這樣可能會(huì)沒(méi)有了爭(zhēng)取更高補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽(tīng)，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對(duì)方多說(shuō)，在他發(fā)表意見(jiàn)的過(guò)程中分析和判斷對(duì)方的底線，捕捉有用信息，及時(shí)做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對(duì)策略，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

四，跟有決定權(quán)的人談判

與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說(shuō)了算的人。否則你可能費(fèi)了大量的口舌和精力跟對(duì)方談了半天，最后他來(lái)了句：這個(gè)我說(shuō)了也不算、這個(gè)超出我決定的權(quán)限了，必須回去請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，此時(shí)你就會(huì)很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對(duì)方在關(guān)鍵時(shí)刻以沒(méi)有權(quán)限為借口來(lái)推脫，浪費(fèi)您寶貴的維權(quán)時(shí)間。實(shí)踐中，一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來(lái)直接談，這是富有智慧的做法。

五，合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)

給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過(guò)高，脫離了實(shí)際，可能會(huì)導(dǎo)致直接談崩；要求過(guò)低，又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)不宜過(guò)高，也不宜過(guò)低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺(jué)得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比，因?yàn)閷?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

六，找出征收方的違法點(diǎn)，以備靈活運(yùn)用

征收方在拆遷整個(gè)過(guò)程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等。這時(shí)你指出它的違法點(diǎn)，往往可以提高談判的籌碼。因?yàn)椴疬w方會(huì)懼怕一旦在某起涉及項(xiàng)目的行政訴訟中敗訴，整個(gè)拆遷項(xiàng)目的進(jìn)度將會(huì)受到影響，他們就會(huì)遭受極大的損失。所以談判時(shí)抓住對(duì)方的破綻和弱點(diǎn)，對(duì)最終獲得一個(gè)滿意的談判結(jié)果也能起到重要作用。當(dāng)然，這就需要被征收人對(duì)590號(hào)令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有相當(dāng)程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識(shí)儲(chǔ)備都不對(duì)等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

七，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎

房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼。房子是要求補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆，之后的維權(quán)和談判將變得困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對(duì)方提出的條件，對(duì)方已沒(méi)有和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律效力，之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹(jǐn)記，對(duì)待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個(gè)對(duì)拆遷至關(guān)重要的問(wèn)題，要慎之又慎，切不可聽(tīng)信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協(xié)議。

當(dāng)事人一旦簽字或是搬家，就喪失了爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)幕I碼。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，先補(bǔ)償后搬遷是原則，所以在沒(méi)有拿到補(bǔ)償前，當(dāng)事人不用因?yàn)楹ε露岱?。一定要?jiān)守住這倆談判的砝碼，就有機(jī)會(huì)在之后的維權(quán)中為自己爭(zhēng)取一個(gè)滿意的補(bǔ)償。

八，適時(shí)提起法律程序阻止違法拆遷進(jìn)程

還要提醒大家注意的是，不要以為守住了房子、也沒(méi)有同意簽協(xié)議，就可以安心的等征收方來(lái)找自己協(xié)商談判了。要防備對(duì)方看你一直不肯合作，為了爭(zhēng)取時(shí)間，去啟動(dòng)司法強(qiáng)拆的程序或者直接實(shí)施違法逼遷強(qiáng)拆。應(yīng)對(duì)策略就是及時(shí)通過(guò)行政訴訟來(lái)阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時(shí)依據(jù)590號(hào)令的規(guī)定來(lái)提起針對(duì)征收補(bǔ)償決定的復(fù)議、訴訟，就可以有效的暫停司法強(qiáng)拆的推進(jìn)步伐，將案件引入到法治軌道上去。在提起的時(shí)間點(diǎn)上，通常來(lái)說(shuō)，可以稍微向后拖延一下，在6個(gè)月的起訴期限屆滿前提起，充分利用這段起訴期限來(lái)收集項(xiàng)目涉嫌違法及補(bǔ)償安置顯著偏低、不合理的證據(jù)，這是高明的做法。

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