現(xiàn)在釘子戶的問(wèn)題日趨嚴(yán)重，很多地方開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中就會(huì)遇到釘子戶的問(wèn)題，很多項(xiàng)目因?yàn)獒斪討舻膯?wèn)題更改了原定的項(xiàng)目計(jì)劃。那么，拆遷遇到釘子戶可以進(jìn)行強(qiáng)拆嗎，怎樣強(qiáng)拆？

網(wǎng)友咨詢：新農(nóng)村建設(shè)搬遷，不愿意搬遷的“釘子戶”會(huì)被怎么處理？會(huì)進(jìn)行強(qiáng)拆嗎？

律師解答：

根據(jù)國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部的《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》的規(guī)定結(jié)合司法實(shí)踐，可以申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，但必須遵守強(qiáng)制拆遷程序。

除以下機(jī)關(guān)外，其他任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)實(shí)施房屋強(qiáng)拆：

1、對(duì)于違法建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施縣級(jí)以上地方人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可以依法組織強(qiáng)拆;

2、對(duì)于作出國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府，經(jīng)人民法院裁定準(zhǔn)予組織強(qiáng)拆;

3、依據(jù)《行政強(qiáng)制法》第三十四條“行政機(jī)關(guān)依法作出行政決定后，當(dāng)事人在行政機(jī)關(guān)決定的期限內(nèi)不履行義務(wù)的，具有行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的行政機(jī)關(guān)依照本章規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>

4、對(duì)于違法建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施、已作出征收補(bǔ)償決定國(guó)有土地上的房屋經(jīng)過(guò)司法訴訟，已產(chǎn)生法律效力的裁判文書(shū)，有管轄權(quán)的人民法院可以依法組織強(qiáng)拆。

強(qiáng)拆的方式：

1、司法強(qiáng)遷，由區(qū)、縣房地局向人民法院申請(qǐng)，由人民法院實(shí)施的強(qiáng)拆。

2、行政強(qiáng)遷，經(jīng)區(qū)、縣房地局申請(qǐng)，由區(qū)、縣人民政府責(zé)成區(qū)、縣房地局和公安機(jī)關(guān)等有關(guān)機(jī)關(guān)部門(mén)實(shí)施的強(qiáng)拆;根據(jù)條例第十七條規(guī)定，實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

律師解析：

對(duì)于釘子戶產(chǎn)生的原因解析：

1、拆遷評(píng)估隨意性大，政府干預(yù)多

拆遷評(píng)估是否準(zhǔn)確，關(guān)系到拆遷補(bǔ)償是否公平、公正，關(guān)系到被拆遷人的合法權(quán)益是否得到有效保證。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實(shí)評(píng)估，評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距較大，損害被拆遷人的合法權(quán)益。有的城市拆遷評(píng)估獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，缺乏有效的監(jiān)督、仲裁、協(xié)調(diào)機(jī)制。有的城市由政府公布區(qū)位價(jià)、房屋重置價(jià)補(bǔ)償，同時(shí)，裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也不及時(shí)，造成補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重背離市場(chǎng)價(jià)格。

2、賠償過(guò)低，拆遷戶安置無(wú)房

城市居民的房產(chǎn)往往是一個(gè)家庭的命脈，而拆遷方給予的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往過(guò)低，或者不履行協(xié)議，被拆遷居民又大多是收入不高的中低收入家庭，拆遷后選擇購(gòu)房范圍多為普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或二手房。再加上政府部門(mén)建設(shè)規(guī)劃不合理，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中低價(jià)位的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，房子一旦被強(qiáng)拆很容易引發(fā)家庭地震和社會(huì)沖突。

征收中的釘子戶多數(shù)存在違法建筑、違法居改商的違法行為，又或者其居住房屋已經(jīng)構(gòu)成Ｄ級(jí)危房，存在重大安全隱患，在征收開(kāi)始階段，可以有針對(duì)性地依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法對(duì)上述行為進(jìn)行重點(diǎn)執(zhí)法。

房屋拆遷后，政府需要給的補(bǔ)償：

補(bǔ)償范圍是確定拆遷活動(dòng)造成的損害中，哪些財(cái)產(chǎn)利益是應(yīng)依法給予補(bǔ)償?shù)摹８鶕?jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償范圍包括三個(gè)部分，即：房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)、收益權(quán)。

(1)房屋。被拆遷房屋凡列入補(bǔ)償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：

所有權(quán)人合法所有;

房屋本身合法，如不得是違章建筑等?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》規(guī)定：“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

(2)附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設(shè)施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：

依附于房屋而存在;

具有某種用途，并有利于房屋的升值;

必須是能計(jì)算其價(jià)值的物體;

被拆遷房屋的附屬物應(yīng)具有合法性。

(3)收益權(quán)。城市房屋拆遷補(bǔ)償范圍中的收益權(quán)應(yīng)具有以下特征：

收益權(quán)人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權(quán)必須有合同或法律依據(jù);

收益應(yīng)當(dāng)合法產(chǎn)生;

收益應(yīng)當(dāng)是有依據(jù)的產(chǎn)生，包括即得收入和合法預(yù)期收入。

在城市房屋拆遷過(guò)程中，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)氖找嬷饕腥N，即租金;生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)預(yù)期收益;費(fèi)用，如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定的搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

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