遇到拆遷的時候大多數(shù)人先考慮的就是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，說誰家房子要拆遷了，可以拿多少錢……，但很多人對拆遷補(bǔ)償的相關(guān)規(guī)定并不是很了解，補(bǔ)償方式又分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換。

　　無論哪種方式，大家應(yīng)該清楚拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是兩個保障：即保障房屋的整體價值不降低;保障被拆遷人生活水平不降低。這是大方向，如果拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯與上述兩個原則相違背，即不合法。

　　被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。而且產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

　　咱們國家的拆遷分為集體土地上房屋拆遷和國有土地上房屋拆遷兩種。貨幣補(bǔ)償?shù)脑?，農(nóng)村的集體土地房屋的拆遷補(bǔ)償由土地補(bǔ)償、房屋重置成本價、裝飾裝修、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、地上其它附著物的補(bǔ)償以及一些拆遷獎勵等組成;

　　屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地上房屋以及國有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是要按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(590號令)的規(guī)定參考周邊類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行補(bǔ)償，再加上裝飾裝修、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、地上其它附著物的補(bǔ)償以及一些拆遷獎勵等。

　　此外，有一點(diǎn)比較重要，特別需要注意，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，這時候應(yīng)該參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)務(wù)操作中，這種情況非常普遍，提請大家注意，如果這時候再按照集體土地房屋拆遷的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償是不合法。

　　大家在遇到拆遷的時候，要掌握這些基本的計(jì)算方法，合理合法主張補(bǔ)償權(quán)利。

　　【問題二】我家被拆了，我感覺他們政府拆遷不合法，我怎么判斷拆遷是否合法

　　大多數(shù)人都認(rèn)為拆遷是政府行為，具有強(qiáng)制性，從來沒想過拆遷合不合法。實(shí)際上，在實(shí)務(wù)操作過程中，征收部門未批先征、少批多占等違法征收的情況非常普遍。作為被征收人，面對征收行為時，不應(yīng)僅僅關(guān)心補(bǔ)償是否合理，試想一下，如果征收您房子的行政機(jī)關(guān)本身的征收手續(xù)就不齊全、程序就不合法，那么作為行政相對人的您的權(quán)利該如何保障?所以面對拆遷，首先要學(xué)會判斷拆遷是否合法，在這里，給您整理了幾個簡單的判斷標(biāo)準(zhǔn)：

　　第一、我們首先需要了解這次拆遷是否有合法的征收手續(xù)?

　　征收手續(xù)是所有征收行為的前置條件，不同性質(zhì)的征收所需要的手續(xù)不同。比如，集體土地拆遷征收時需要省級以上人民政府審批，涉及基本農(nóng)田的還需要國務(wù)院審批;而國有土地房屋征收決定經(jīng)市、縣級人民政府作出即可。國有土地上房屋征收需要符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。

　　第二、這些征收手續(xù)和材料是否按照法定程序進(jìn)行公告或者通知。

　　征收決定作出后應(yīng)以一定的形式進(jìn)行公告，讓公眾知曉征收決定的所有相關(guān)內(nèi)容，如實(shí)施主體、征收目的、期限等等，例如，征收土地公告之日起 45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。如缺失此程序，征收是不合法的。

　　第三、有沒有合法的安置補(bǔ)償方案?

　　簡單來說，包括形式合法和實(shí)體合法。如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理，補(bǔ)償方式是否齊全。征地補(bǔ)償安置方案公告應(yīng)當(dāng)包括：1、本集體經(jīng)濟(jì)組織被征收土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量;2、土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式;3、安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式;4、地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;5、農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑;6、其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。

　　第四、安置補(bǔ)償方案的最終確定是否征求過您的意見，是否保障了您的知情權(quán)、確認(rèn)權(quán)和參與的權(quán)力。

　　也就是說，安置補(bǔ)償方案是否廣泛告知，對于您對征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見是否有過研究并回應(yīng)。如果您要求聽證的，是否舉行了聽證會等等。

　　第五、補(bǔ)償方案最后確定的價格能否保障您的現(xiàn)有生活水平不降低?

　　這是征收補(bǔ)償?shù)淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)，也是制定征收補(bǔ)償方案的基本原則，如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于現(xiàn)有水平，那么是不合法。對于國有土地上房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　當(dāng)然，上述幾點(diǎn)僅是一些基本的判斷標(biāo)準(zhǔn)，合法的征收拆遷還需要具備很多其他要件，如是否出于公共利益，是否有社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估等等，因?yàn)樘^于專業(yè)，在此不一一贅述。

　　作為被征收人，掌握上述基本要素即可。如果以上條件不具備，就證明這次拆遷是有問題的，建議您及時通過法律程序依法聽證、行政復(fù)議、行政訴訟、協(xié)調(diào)補(bǔ)償?shù)仁侄蝸砭S護(hù)自己的合法權(quán)益。

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