房產(chǎn)市場中，有很多沒有證的房屋，無證房屋拆遷的時(shí)候如果不給予安置補(bǔ)償肯定是不行的，但法律對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)施對象又是房屋權(quán)利人。

那么無證房屋遇拆遷，在補(bǔ)償方面法律是如何規(guī)定的?

房屋拆遷時(shí)補(bǔ)償多少?

補(bǔ)償方式是怎么規(guī)定的呢?

一、無證房屋拆遷補(bǔ)償是什么

每個(gè)地方的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，政府部門會根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w管理辦法進(jìn)行估算、賠償。

您可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可向當(dāng)?shù)赝恋夭块T咨詢。如果有異議，可以申請行政裁決。

可以考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補(bǔ)償方案。

①嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補(bǔ)償。但無論被征收人的房屋是否屬于違建，對被征收人的土地使用權(quán)都應(yīng)給予公平、合理的補(bǔ)償。

②房屋建造的時(shí)候是合法的，但沒有合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。

房屋拆遷補(bǔ)償一般包括兩類：

①房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算;

②周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

房屋拆遷補(bǔ)償方式分為兩種：

①補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

②補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。

二、無證房屋受法律保護(hù)嗎？

關(guān)于無證房屋是否受法律保護(hù)，首先要明晰的就是無證房屋的權(quán)利性質(zhì)。如果房屋已經(jīng)辦理權(quán)證，很明顯這對于所有權(quán)人而言是一種不動產(chǎn)的物權(quán)。

但對于尚未辦理權(quán)證的房屋即無證房屋而言將其定性為物權(quán)顯然是不妥的，因?yàn)槲餀?quán)是一種既得權(quán)、絕對權(quán)，具有排他性。

再則我國對房屋等不動產(chǎn)采登記要件主義，故尚未辦理權(quán)證的房屋，其物權(quán)尚未設(shè)立，我們還不能稱之為物權(quán)，其尚處于權(quán)利取得的“先期階段”，相對于所有權(quán)而言其權(quán)利尚不完整，因此，在房屋尚未辦理權(quán)證的情況下其權(quán)利性質(zhì)屬于期待權(quán)，是基于物權(quán)的期待權(quán)。

所謂期待權(quán)，是指與既得權(quán)相對應(yīng)的一種獨(dú)立的民事權(quán)利，是民事主體在依法取得特定權(quán)利的部分構(gòu)成要件之后，受到法律保護(hù)的具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位，當(dāng)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其它要件成就時(shí)即能取得該完整權(quán)利的權(quán)利。

期待權(quán)發(fā)生并存在于取得特定權(quán)利的過程中，作為權(quán)利取得的必要條件的某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但仍處于尚未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。

因此，對未辦理權(quán)證的房屋而言，由于房屋是不動產(chǎn)。

根據(jù)我國對動產(chǎn)采取登記要件主義的物權(quán)規(guī)則，此時(shí)權(quán)利人尚未取得房屋的物權(quán)，還不享有完整的物權(quán)處分權(quán)能，盡管在房屋交付使用之日起，權(quán)利人可能已實(shí)際占有該房屋，但權(quán)利人對該房屋基于物權(quán)的權(quán)能尚未尚未全部實(shí)現(xiàn)，因此，此時(shí)的權(quán)利狀態(tài)尚處于物權(quán)取得的先期階段。只有等到權(quán)證辦理完畢之后權(quán)利人才能取得完整的權(quán)利。

另需要說明的是，權(quán)利人對無證房屋享有的期待權(quán)并不是虛無縹緲的權(quán)利，而是實(shí)實(shí)在在的、獨(dú)立的權(quán)利，且受法律保護(hù)的權(quán)利。作為一種權(quán)利，盡管還處于發(fā)展過程中的權(quán)利，但權(quán)利人依然可以把它拿來交易，當(dāng)它受到第三人侵犯時(shí)，權(quán)利人可以獨(dú)立地獲得法律救濟(jì)。

當(dāng)期待權(quán)受到侵害時(shí)，期待權(quán)人則可以享有占有返還請求權(quán)、侵犯損害賠償請求權(quán)。盡管我國法律并無明確規(guī)定期待權(quán)的相關(guān)權(quán)能，但就法理而言權(quán)利人對無證房屋的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有可轉(zhuǎn)讓性、可繼承性。在城市擴(kuò)展的過程中，無證房屋面臨拆遷并不鮮見。

房屋的產(chǎn)權(quán)證何時(shí)能辦妥遙遙無期，如在權(quán)證尚未辦畢時(shí)，該房屋又面臨拆遷，就極易滋生糾紛。隨著經(jīng)濟(jì)房價(jià)的飛漲，房屋拆遷時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于房屋的交易價(jià)格。因此，無證房產(chǎn)只能享受有限的保護(hù)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該及時(shí)辦理房產(chǎn)證明。

無證房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償無證房屋形成的一部分原因是歷史形成的;另一個(gè)原因是部分單位和居民法制意識薄弱，沒有及時(shí)依法辦理房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。無證并非違章，應(yīng)具體情況具體分析，即使屬于違章建筑，也應(yīng)根據(jù)行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過罰相當(dāng)”原則給予合理補(bǔ)償。

至于補(bǔ)償，可以考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補(bǔ)償方案。房屋建造時(shí)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補(bǔ)償。

土地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百二十一條規(guī)定，因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)使用的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。進(jìn)而可知，無論被征收人的房屋是否屬于違建，對被征收人的土地使用權(quán)都應(yīng)給予公平、合理的補(bǔ)償。

房屋系合法建造，不存在權(quán)利瑕疵，未取得合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所稱被拆遷人，是指被房屋屋的所有人，而非擁有產(chǎn)權(quán)證明的人，產(chǎn)權(quán)證明只是房屋所有權(quán)的證明方式之一。條例第二十二條第二款規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。而本案中王先生所居住房屋并非違章建筑，也并非超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，且根據(jù)房改政策，其對上述房屋享有完全所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行合法補(bǔ)償安置。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電[2003]42號)強(qiáng)調(diào)，各地要本著實(shí)事求是的原則,采取積極有效的措施,切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應(yīng)的政策,限期處理解決;一時(shí)難以解決的,要耐心細(xì)致地做好解釋工作,并積極創(chuàng)造條件,爭取早日解決。

除此外，各地多有制定相關(guān)政策規(guī)范因歷史遺留問題導(dǎo)致的房屋補(bǔ)償問題，如《解決漳州市區(qū)拆遷安置房辦理產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題意見》、《武漢市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償歷史遺留問題處理意見(試行)》等，都可以作為拆遷補(bǔ)償安置時(shí)的參考。

妥善解決由不可歸咎于個(gè)人的歷史遺留問題導(dǎo)致的無證房屋的拆遷補(bǔ)償安置問題是一個(gè)法律問題，更是一個(gè)社會問題。

實(shí)踐中，此類房屋并不在少數(shù)，從人情、合理的角度，不予補(bǔ)償安置的做法定然是不妥當(dāng)?shù)?從法律角度來講，對房屋相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行合法安置補(bǔ)償。

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