現實中，經常會有拆遷人遇到這樣的情況，拆遷開始和拆遷辦協(xié)商，一直沒有談攏，或是因為被拆遷人提出的要求過高，或是因為政府資金不足，拆遷項目停滯，等等原因。

幾年過去了，征收部門仍然按照之前的補償標準執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎?拆遷戶應該如何應對呢?

最高院案例：收到補償決定一年后提起訴訟，能否再提升補償?

要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。

案情簡介

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結構為混合結構，產權面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當地區(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內。

因居女士等3人在征收補償方案規(guī)定的簽約期限內，未與房屋征收部門達成征收補償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結構對居女士家的被征收房屋和產權調換房屋的房地產市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時于2013年11月5日作出《房地產估價報告》，因對補償結果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達。

2015年5月26日，市房地產價格評估專家委員會根據房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認為評估報告存在部分技術問題，請評估機構修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產估價報告》確定被征收房屋房地產市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。征拆雙方仍未就補償達成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報請區(qū)政府作出房屋征收補償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補償決定書，同日進行了送達。居女士一家對于補償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認為區(qū)政府作出《補償決定書》，確定了房屋產權調換差價、產權調換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關內容，認定事實清楚，適用依據正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

被拆遷人申請了再審。再審進行了改判。

案情過長，結合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。

評估報告有效期多長

在征地拆遷中，經常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期?！斗康禺a抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年;房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果對房屋價值進行認定，應當重新進行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。

合理的評估時間節(jié)點怎么計算?

根據國有土地上房屋征收補償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償。同時確定，公平補償的基本要求即為，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

但是實踐中，簽訂補償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補償協(xié)議、領取補償款或者作出補償決定的時間相距過遠，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時間作為評估時間節(jié)點，會損害公平補償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補償決定的做出是16年4月，補償決定中依據的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時間節(jié)點要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補償決定，是可歸責于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補償工作，致使征收與補償程序延誤的，還是可歸于征收部門的原因，如怠于履行職責等等。從而確認合理的評估的時間節(jié)點。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當，不存在明顯過錯，因此評估時間節(jié)點不應該堅持之前的13年和15年的評估時間節(jié)點，基于公平合理的角度，應當按照征收決定作出的時間。

拆遷補償談判時間周期長，久拖不決，該如何處理?

如果當被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時，應當及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應補償內容，而不能怠于履行補償安置職責，以反復協(xié)商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經年得不到解決。

這既損害被征收人補償安置權益，又提高相應補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應當引以為戒。

結合以上情況，要明白一個道理，合法的使用自己的權利，如果遇到明顯不合理的評估情況、補償情況，可以依法主動進行維權。針對評估報告的有效性，評估時間問題，可以提出合理的要求。確實協(xié)商不成，積極主動依法進行維權。

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