實(shí)踐拆遷過程中，總會(huì)有不少被征收人非常的納悶，同是拆遷，面積也差不多，為什么自己的補(bǔ)償卻比別人要少很多？

　　下面為了能夠讓大家清楚的知道其中原由，就從幾個(gè)方面為大家來講一下同是拆遷，同等面積的房屋在拆遷時(shí)為什么差別會(huì)很大。

一、房屋結(jié)構(gòu)和新舊程度的影響

　　在拆遷過程中，各種結(jié)構(gòu)的房子會(huì)涌現(xiàn)出來，有鋼結(jié)構(gòu)的、有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的、有磚混結(jié)構(gòu)的、還有土質(zhì)、木質(zhì)結(jié)構(gòu)的等，一般情況下，鋼結(jié)構(gòu)的價(jià)值＞鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的價(jià)值＞磚混結(jié)構(gòu)的價(jià)值＞木質(zhì)、土質(zhì)結(jié)構(gòu)的價(jià)值。因此房屋結(jié)構(gòu)會(huì)影響拆遷補(bǔ)償。

　　除此之外，房子的新舊程度也會(huì)影響補(bǔ)償。如果是剛蓋的或是剛買的房屋在遇到拆遷時(shí)，其補(bǔ)償是很明顯的，如果被拆遷房屋的房齡已經(jīng)很久了，那么相對于來說，價(jià)值會(huì)比較的低。不過如果房屋是有悠久歷史的或是有某種特定意義的，則不能按照房齡的因素來評估，而且征收這種房屋，其價(jià)值一般會(huì)高于普通房屋的價(jià)值。

二、房屋用途的影響

　　房屋拆遷的用途也會(huì)影響拆遷補(bǔ)償。在拆遷過程中，有的房屋雖然與其他房屋的面積差不多，但是如果其用途與其他房屋不一樣的話，那么其補(bǔ)償也是不一樣的。比如說有的房屋是商鋪、有的則是加工廠、有的則是小型企業(yè)等。一般情況下，商業(yè)性用房的價(jià)值＞住宅用房的價(jià)值＞工業(yè)用房的價(jià)值。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、評估價(jià)格的不合理

　　這點(diǎn)在征地拆遷中非常的常見。無論是征收還是拆遷，仍有個(gè)別的征收方有意壓低被征收人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，比如今年拆遷的，征收方卻以七八年前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，這樣一來，顯然會(huì)給被征收人造成同等面積同等用途的房屋卻補(bǔ)償不一樣的情況。

　　而且如果評估機(jī)構(gòu)并不是被征收人所選或是評估方法并不利于被征收人，那么這也很容易造成補(bǔ)償?shù)膿p失。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條以及《國有土地上房屋征收評估辦法》的第四條，條文中規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　從以上依據(jù)來看，評估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)由被收人通過協(xié)商做出，要充分尊重被征收人的意見，給予被征收人選擇權(quán)，只有在與被征收人意見達(dá)不成一致的情況下，可以由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)或者抽簽的方式隨機(jī)產(chǎn)生。對于評估方法不同的用途的房屋會(huì)有不同的評估方法，但住宅拆遷的，一般利于被征收人的評估方法則是市場比較法。因此，被征收人在征地拆遷中要注意這一點(diǎn)。

四、村委會(huì)截留土地的補(bǔ)償

　　根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，國家為了公共利益需要，可以依法征收集體所有的土地，但是在集體土地征收中，村委會(huì)隨意扣留被征收人征地補(bǔ)償?shù)那闆r卻很常見，對于村委會(huì)能否截留征地補(bǔ)償款，雖然我國沒有作出明確的法律規(guī)定，但也不意味著村委會(huì)就可以全部截留土地的補(bǔ)償費(fèi)，我們來看一下各地對于土地的補(bǔ)償費(fèi)是如何分配的。

　　福建省相關(guān)法律規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，但是農(nóng)民沒有土地可承包的的情況下，應(yīng)當(dāng)將不少于70%的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。

　　《山西省征收征用農(nóng)民集體所有土地征地補(bǔ)償費(fèi)分配使用辦法》中規(guī)定，土地被全部征用的，其土地補(bǔ)償費(fèi)以不低于80％的比例支付給被征地農(nóng)戶。

　　從地方規(guī)定的內(nèi)容中來看，土地的補(bǔ)償費(fèi)并非全部歸村集體所有，而是要將70%-80%的補(bǔ)償費(fèi)支付給被征收人，村委會(huì)只可以截留一小部分用于村集體公共建設(shè)或其他公益用途。

五、征收性質(zhì)不明確

　　拆遷通常分為公益拆遷與非公益拆遷，所謂的公益拆遷就是為公共利益而實(shí)施的征收行為。而且在新的《土地管理法》中也明確規(guī)定，土地征收必須以“公共利益的需要為前提”。

　　但是實(shí)踐過程中，有不少的人打著公益拆遷的名義實(shí)施非公益拆遷行為，因此引發(fā)出不少的矛盾糾紛，導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償有所損失。

　　最后提醒廣大被征收人，如果覺得補(bǔ)償不合理，或是發(fā)現(xiàn)征收程序不合法（征收方?jīng)]有獲得征地批文、沒張貼征地公告或是補(bǔ)償方案公告），可拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議，然后及時(shí)的咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

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