為什么百姓在與拆遷方的博弈中總處于弱勢地位，還常常掉入陷阱而不自知，有一個重要原因就是百姓不懂法。有的拆遷方正是利用老百姓對法律的陌生，肆無忌憚的進(jìn)行著一些違法的行為，為，侵犯著老百姓的合法權(quán)益。被拆遷人一定要善于識破拆遷過程中的這些違法點，并清楚地認(rèn)識到，對于違法行為可以走合法途徑高效的維權(quán)。實踐中，只要出現(xiàn)以下五種情況，被拆遷人就應(yīng)當(dāng)及時維權(quán)，該舉報的舉報，該起訴的起訴！

一、無征地批文進(jìn)行征收

決定集體土地征收是否合法的關(guān)鍵性文件，就是征地批文。而有權(quán)作出征地批文的主體只有國務(wù)院或是省、自治區(qū)、直轄市人民政府。

新《土地管理法》第46條規(guī)定，征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）永久基本農(nóng)田；

（二）永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

但要注意的是，部分審批權(quán)限國務(wù)院已授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

無征地批文就進(jìn)行征收違法情況過于明顯，被征收人一定要注意審批的征地面積與實際的征地面積是否相吻合的問題，從律所代理的案件中可以發(fā)現(xiàn)，不少征地存在 “少批多占”，對拆遷方套路不甚了解的話，很容易錯過這一重要違法點！

類似此案件中的“未批先占”和“少批多占”的情況比較常見?！锻恋毓芾矸ā返?6條種便對“未批先占”和“少批多占”行為的法律責(zé)任作出詳細(xì)規(guī)定，直接責(zé)任人員將面臨黨紀(jì)、政紀(jì)處分直至被追究刑事責(zé)任。

二、“拆違”“拆?！钡?b style="color:#ff0000">現(xiàn)象

有一些拆遷方為了壓低補償，用房子是違建或危房來做借口。這時候被拆遷人就需要提高警惕，如果自己不知道法律上是怎么規(guī)定的也可以找一些專業(yè)的人員進(jìn)行詢問。

當(dāng)房子被認(rèn)定為違章建筑時，不少被拆遷人自認(rèn)理虧，以為房子被拆除也理所應(yīng)當(dāng)，卻不知這可能是被拆遷方的慣用伎倆和手段。這里提示大家，有些屬于年代久遠(yuǎn)的房屋，建房初期無法辦理房屋證件，但很多都是歷史原因造成的，錯不在被征收人本身。然部分征收方往往會以此為由，認(rèn)定被征收方的房屋屬于“違法建筑”，借以壓低補償。對此情況，被征收人不要放松口徑，一定要堅持合理的補償標(biāo)準(zhǔn)。

“拆違”代替拆遷的情況非常常見，遭遇這樣的情況不要驚慌，強(qiáng)制拆除違法建筑是一種典型的行政強(qiáng)制執(zhí)行行為，其拆除程序作出了嚴(yán)格規(guī)定，在此期間及時咨詢律師進(jìn)行維權(quán)便可扭轉(zhuǎn)不利的維權(quán)局面！

而危房的認(rèn)定并不是拆遷人說了算的。危房的鑒定需要房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)氐蔫b定機(jī)構(gòu)申請，并持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件才可以。

三、變相剝奪被征收人補償方式選擇權(quán)

無論是《國有土地上房屋征收補償條例》還是2020年新《土地管理法》都明確規(guī)定了被拆遷人具有補償方式上的選擇權(quán)。

然實踐中存在變相剝奪被征收人補償方式選擇權(quán)的情況，這種情況在棚戶區(qū)改造過程中尤為常見。

拆遷方只允許被征收人選擇貨幣補償或者領(lǐng)取“購房券”，卻以各種理由不安排房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;

安排了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但沒有就近地段、改建地段回遷而全是幾十公里之外的外遷;

以安置房是現(xiàn)房為由拒絕向營業(yè)性用房的所有權(quán)人支付停產(chǎn)停業(yè)損失費用……這些情形均可能導(dǎo)致被征收人的補償方式選擇權(quán)受到減損，明著是能選實則是沒的選。根據(jù)規(guī)定，這樣的做法屬于變相剝奪被征收人補償方式選擇權(quán)！

四、補償所依據(jù)的評估時間點錯誤

我國雖然明文規(guī)定房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日，但實踐中也存在因種種原因五六年后才下發(fā)征收補償決定的情況，此時的房價早已發(fā)生翻天覆地的變化，這對于被征收人來說無疑是不公平的，這樣的補償根本無法形成保障。

而這種長期拖延的形成，只能由市、縣級人民政府承擔(dān)其責(zé)任。

“久拖不決(征收補償決定)”期間的房屋價格上漲，理應(yīng)由對征收項目負(fù)有實施職權(quán)的政府一方“買單”。

此前，山東省高院發(fā)布一起典型案例，判決中明確應(yīng)從實質(zhì)性保障被征收人居住利益的角度確定補償標(biāo)準(zhǔn)，以判決時涉案房屋周邊房產(chǎn)的市場交易價格予以補償，切實保障當(dāng)事人可以購買到與其之前居住狀況相當(dāng)?shù)姆课?，確保房屋產(chǎn)權(quán)人得到公平合理補償!

五、先拆遷后補償，屬嚴(yán)重違法！

在律所律師代理的案件中，不少拆遷方為了節(jié)約成本，采用“先拆后補”的方式進(jìn)行拆遷，這是極不合理也是不合法。

“先補償后拆遷”的方式可以在最大程度上保護(hù)被拆遷人的利益，避免房屋被拆卻拿不到補償款甚至‘拆了舊房沒新房’的局面。

當(dāng)補償協(xié)議中有關(guān)于“先拆后補”的條款，被拆遷人一定不要輕易簽字！

如果拆遷方在簽訂補償協(xié)議之前就拆除了房屋，無疑是違法的，被拆遷人此時一定要拿起法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益，切不可自認(rèn)倒霉簽訂低補償協(xié)議書。

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