何謂“”？

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，是一種典型的違法行為。

實(shí)踐中，“以租代征”常見的表現(xiàn)形式如下：

（1）用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；

（2）基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；

（3）基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；

（4）基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；

（5）村民自行出租自己的承包地；

（6）村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)等。

“以租代征”違法征地

“以租代征”的實(shí)質(zhì)是規(guī)避用途管制制度，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地收益分配制度，直接進(jìn)入市場的一種行為?？偟膩碚f，“以租代征”違法占地行為嚴(yán)重違反了國家建設(shè)用地審批程序，違反了國家正常的土地管理秩序，影響了國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，使有關(guān)政府和部門逃避了耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)和土地出讓金等各種稅費(fèi)的繳納。

那么在法律層面，“以租代征”究竟違反了哪些法律法規(guī)呢？下面就跟小編一起來看看！

《中華人民共和國土地管理法》第43條：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，也就是說其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為。

《中華人民共和國土地管理法》第63條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?nbsp;

根據(jù)該條規(guī)定，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的外，地方政府、有關(guān)部門及單位和個(gè)人不得通過受讓、租用等方式違法占用農(nóng)民集體土地用于各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第17條第1款：“承包方承擔(dān)下列義務(wù)：（一）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。”

“以租代征”將農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地顯然違反了這一規(guī)定。

此外，在2005年8月國土資源部《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》，2006年5月國土資源部《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，2006年6月國土資源部《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知》，2006年8月國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等文件中國家都禁止“以租代征”行為。

“以租代征”真的對被征收人有利？

實(shí)踐中，實(shí)施 “以租代征”行為的地方政府往往打出“三贏”的旗號(hào)，試圖為“以租代征”披上一層光鮮、合法的外衣。他們認(rèn)為，“以租代征”有利于農(nóng)民生活的改善，有利于提升地方政府政績，也有利于提高租地企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

上文我們已經(jīng)分析了“以租代征”的違法性，而這種任意改變土地用途的行為顯然是得不到法律保護(hù)的。既然得不到法律的保護(hù)，“以租代征”所謂的“三贏”就是完全站不住腳的。

首先，由于租賃合同的違法性，隨著國土資源部嚴(yán)查“以租代征”的違法行為，相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目隨時(shí)可能被緊急叫停，被要求重新恢復(fù)耕地用途，此時(shí)農(nóng)民可能面臨需要自己出錢出力恢復(fù)耕地用途的局面，更有甚者，有些建設(shè)項(xiàng)目可能土地造成永久性損害，而無法恢復(fù)耕地的用途。另外，由于糧食價(jià)格逐年上揚(yáng)，中央取消農(nóng)業(yè)稅、種糧直補(bǔ)政策的兌現(xiàn)，農(nóng)民的種糧的收益逐年提高。因此，對于出租土地的農(nóng)民來說，不僅要承擔(dān)國家可能要求恢復(fù)耕地的風(fēng)險(xiǎn)，且因?yàn)槲⒈〉淖饨鹄娑艞壩磥砭薮蟮耐恋厣悼臻g和發(fā)展紅利，亦非明智之舉。

其次，隨著城市建設(shè)的飛快發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程加快，租賃的土地可能面臨被國家依法征收的情況，由于租賃土地合同無法獲得法律保護(hù)，所建設(shè)的廠房也將依法被征收，租地企業(yè)很有可能由于違法建設(shè)而得不到任何補(bǔ)償，也無法收回投資成本。因此，通過“以租代征”獲得土地的企業(yè)其實(shí)也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，對于主導(dǎo)或許可“以租代征”的地方政府來說，表面上地方的財(cái)政收入得到大幅提高，地方GDP總量不斷上升，政府似乎看到了自己想要的政績。但是，作為政府官員來說，首先要懂法、守法，在此基礎(chǔ)之上再談?wù)儯耙宰獯鳌憋@然是地方政府濫用行政權(quán)力的違法行為，這種行為嚴(yán)重違反了建設(shè)用地的審批程序，違反了《土地管理法》及《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，也違反了國家建設(shè)用地總體規(guī)劃的制度。因此，對于主導(dǎo)或是許可“以租代征”的地方政府來說，不僅談不上政績，更是嚴(yán)重違法行為。

綜上，“以組代征”屬于違法征地，無論政府給其披上多么華麗的外來，都改變不了其違法法律規(guī)定，受法律的規(guī)制的事實(shí)?！耙越M代征”給被征收人帶來的只有災(zāi)難，沒有好處，望廣大被征收人遇到這種情況時(shí)，要擦亮自己的雙眼，不要被漂亮的謊言所蒙蔽，及時(shí)尋求法律救濟(jì)，爭取獲得最大的利益！

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