導(dǎo)讀：在過程中，有許多無證的房屋被認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)而沒有任何補(bǔ)償。這樣的遭遇，不免讓被征收人疑惑，住了這么多年的房子怎么一到拆遷就變成違法建筑了呢？那么，如何判斷房屋是否屬于違法建筑？拆除違法建筑應(yīng)當(dāng)遵循哪些法律程序？當(dāng)事人又應(yīng)如何保障自身合法權(quán)益？今天，北京在明律師事務(wù)所的孟登高律師通過一則案例幫您理清上述問題。

【基本案情：無建設(shè)規(guī)劃許可證的廠房一律認(rèn)定為違建？】

李先生在1999年支付50萬余元向龍鳳村（化名）購買800㎡集體建設(shè)用地，并在其購買的集體建設(shè)用地上建造了1600㎡的服裝廠。當(dāng)時(shí)，鎮(zhèn)政府十分支持像李先生的服裝廠這樣的企業(yè)入駐發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

2019年2月，李先生收到街道辦事處、城市綜合行政執(zhí)法局、自然資源局于2018年6月4日聯(lián)合作出的一份《通知》，《通知》將李先生的服裝廠認(rèn)定為違建，要求其在2018年6月7日前自行拆除。街道辦的工作人員還告訴李先生，如果再不拆除廠房就實(shí)施強(qiáng)拆，并且一分錢都不會(huì)給你。

這樣的工廠，龍鳳村還有十幾家，其中有一半的廠房已經(jīng)被強(qiáng)拆。多年來，李先生的廠房從未受過行政處罰，現(xiàn)今房屋卻被認(rèn)定為違法建筑且必須拆除。于是，李先生想要通過法律維權(quán)。經(jīng)朋友介紹，李先生將相關(guān)事宜委托給了北京在明律師事務(wù)所的孟登高律師。

孟律師代理該案后，仔細(xì)閱讀相關(guān)材料，并親自去往現(xiàn)場調(diào)查，隨即向李先生出具了維權(quán)方案，并認(rèn)真指導(dǎo)其取證。

2019年3月，李先生的廠房還是未能逃脫被強(qiáng)制拆除的結(jié)局。在孟律師的指導(dǎo)幫助下，李先生及時(shí)提起了行政訴訟等程序。經(jīng)法庭開庭審理，我們得知政府部門對李先生廠房所在土地的土地性質(zhì)并不清楚；街道辦事處在對李先生的廠房強(qiáng)拆之前，沒有進(jìn)行立案、調(diào)查工作……終歸就是一句話：凡是沒有建設(shè)規(guī)劃許可證的廠房，龍鳳村一律按照違法建筑處理。目前，該案正在進(jìn)一步辦理中。

街道辦事處對李先生廠房實(shí)施的強(qiáng)拆行為，合法與否還需法院判決來最終定性。那么，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定查處違法建筑？廣大被征收人遇到類似情況時(shí)，又應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？

【究竟什么是違法建筑？】

違法建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施是指建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施本身是違法的，違反的主要是有關(guān)建設(shè)規(guī)劃、土地使用、城市容貌標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)以及其他行政管理方面的法律、行政法規(guī)。實(shí)踐中，行政機(jī)關(guān)認(rèn)定違法建筑的主要依據(jù)是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》。依據(jù)這些法律規(guī)定，沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證或土地使用權(quán)證的建筑，很可能被認(rèn)定為違法建筑。

需要廣大被征收人注意的是，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日才開始實(shí)施的。根據(jù)法不溯及既往的原則，2008年之前，依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律不屬于違法建筑的，不能因?yàn)楹髞碚呋蚍傻淖兏穸ㄖ敖ㄖ暮戏ㄐ浴?/p>

上述案例中，李先生的廠房于2000年竣工。近二十年來，沒有任何行政機(jī)關(guān)認(rèn)定案涉廠房屬于違法建筑，或就此對李先生作出罰款、責(zé)令限期改正等行政處理。李先生的廠房建設(shè)時(shí)，并無完備的法律對集體建設(shè)用地上的施工建設(shè)行為予以規(guī)范。

所以，李先生的廠房無證屬于歷史遺留問題。僅因歷史遺留問題就將已使用多年的廠房直接按違法建筑處理，不符合立法的客觀目的。房屋征收與補(bǔ)償工作，應(yīng)當(dāng)本著“尊重歷史、區(qū)別對待”“和諧拆遷”的態(tài)度，依據(jù)“先補(bǔ)償后搬遷”的法律原則，最大程度保障被征收人的合法權(quán)益。而將無證房屋一律認(rèn)定為違法建筑并直接強(qiáng)拆，且無補(bǔ)償，是“一刀切”的做法，其合理性與合法性都有待考量。

【被征收人在其房屋被認(rèn)定為違法建筑后應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？】

1.明確哪些部門有權(quán)認(rèn)定違法建筑

（1）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門有權(quán)根據(jù)《建筑法》認(rèn)定違法建筑

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)《建筑法》，有權(quán)認(rèn)定違法建筑并作出責(zé)令停止施工、罰款等行政處罰。

（2）自然資源和規(guī)劃部門有權(quán)根據(jù)《土地管理法》認(rèn)定違法建筑

自然資源和規(guī)劃部門對違法占地行為有權(quán)查處、作出行政處罰，但是沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。違法占地人既不自行拆除，又不申請復(fù)議或提起訴訟的，自然資源部門可以申請人民法院強(qiáng)制拆除。

（3）自然資源和規(guī)劃部門或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》認(rèn)定違法建筑

① 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃的建筑

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！?/p>

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條規(guī)定，“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施?！?/p>

②鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃的違法建筑

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！?/p>

根據(jù)2019年4月施行的《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，街道辦事處在查處違建過程中可集中行使行政處罰權(quán)。故此，街道辦事處在一些地方也是有權(quán)查處違建的行政主體。

2.充分了解查處認(rèn)定違法建筑的法定程序

依據(jù)《行政處罰法》的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)認(rèn)定違法建筑大致應(yīng)當(dāng)經(jīng)過“立案 →調(diào)查取證→聽證→作出處罰決定→送達(dá)”的法定程序。如果行政機(jī)關(guān)沒有經(jīng)過立案調(diào)查，直接作出法律文書則屬于嚴(yán)重的程序違法，被征收人就此可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

處理違法建筑主要有三種模式：

（1）行政命令+行政處罰。如責(zé)令限期改正+罰款、責(zé)令限期拆除+不能拆除的，沒收違法建筑物等；

（2）行政命令+行政強(qiáng)制。如：責(zé)令限期拆除+未拆除的，強(qiáng)制拆除；

（3）行政命令+行政強(qiáng)制+罰款。如：責(zé)令限期改正+逾期不拆，強(qiáng)制拆除+罰款。

根據(jù)違法建筑的不同情況，行政機(jī)關(guān)會(huì)選擇適用不同的處理方式。無論是哪種處理方式，行政相對人都有陳述、申辯的權(quán)利，也有表達(dá)異議尋求救濟(jì)的途徑。

3.積極配合行政機(jī)關(guān)調(diào)查

行政機(jī)關(guān)立案后，會(huì)派兩名以上的執(zhí)法人員入戶調(diào)查。被調(diào)查人需要注意以下事項(xiàng)：

（1）核實(shí)執(zhí)法人員的身份證件，注意其姓名、單位及編號(hào)；

（2）在詢問過程中，執(zhí)法人員會(huì)制作《現(xiàn)場筆錄》、《調(diào)查筆錄》等，執(zhí)法人員會(huì)要求被調(diào)查人簽名。簽名時(shí)要仔細(xì)檢查筆錄的內(nèi)容，如發(fā)現(xiàn)與事實(shí)不符的地方，要求執(zhí)法人員修改，否則可以拒絕簽字；

（3）筆錄每一頁都要簽字，并且盡量靠近筆錄內(nèi)容簽字，最后一頁如有較大的空白要頂格簽字，以防止被調(diào)查人簽字后執(zhí)法人員追加筆錄內(nèi)容。

4.及時(shí)行使各項(xiàng)救濟(jì)權(quán)利

行政機(jī)關(guān)在作出處罰決定之前，應(yīng)書面告知當(dāng)事人處罰的事實(shí)、理由及依據(jù)，聽取當(dāng)事人的陳述、申辯。如果未聽取當(dāng)事人的陳述、申辯，則行政處罰決定不能成立。

《行政處罰法》第四十二條規(guī)定，“行政機(jī)關(guān)作出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或者執(zhí)照、較大數(shù)額罰款等行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利；當(dāng)事人要求聽證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織聽證?！币罁?jù)這條規(guī)定，當(dāng)事人可以及時(shí)表達(dá)自己的意見，充分行使陳述權(quán)、申辯權(quán)和要求聽證的權(quán)利。

最后，針對責(zé)令限期拆除決定被征收人要堅(jiān)決復(fù)議或者訴訟，這點(diǎn)在明律師已反復(fù)強(qiáng)調(diào)過無數(shù)次，茲不贅述。

綜上所述，在明律師認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)調(diào)查、認(rèn)定、處理違法建筑，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照法定程序進(jìn)行。同時(shí)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)綜合考慮涉案建筑的建造歷史、使用現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃以及有關(guān)土地政策等因素，對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予補(bǔ)償。只有在查清事實(shí)，明確適用法律的基礎(chǔ)上，違建認(rèn)定才可能公平客觀。像本案中這樣的直接將無證建筑一律按違建處置的做法無疑是違法的，被征收人要堅(jiān)決依法維權(quán)，捍衛(wèi)自己的合法補(bǔ)償權(quán)益。