據(jù)多家權(quán)威媒體報(bào)道，2019年6月19日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，重點(diǎn)部署了推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件的工作。而根據(jù)7月1日住建部副部長(zhǎng)黃艷的表態(tài)，全國(guó)有17萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)待改造，涉及居民上億人。那么，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”被明確提上日程究竟意味著什么？此前轟轟烈烈開(kāi)展多年的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目將會(huì)受到何種影響？老舊小區(qū)改造與“棚改”又有著怎樣的聯(lián)系和區(qū)別，新政的出臺(tái)又會(huì)對(duì)老百姓未來(lái)的生活帶來(lái)怎樣的變化呢？本文，小編結(jié)合政策和法律為大家做一番淺析。

【劃重點(diǎn)：何為“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”？】

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是城市或縣城建成時(shí)間較長(zhǎng)、市政配套設(shè)施老化問(wèn)題突出、公共服務(wù)缺項(xiàng)較多的住宅小區(qū)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強(qiáng)烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。

住建部指出，其重點(diǎn)改造任務(wù)是建設(shè)小區(qū)水、電、氣管網(wǎng)，道路通行及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯、增設(shè)無(wú)障礙通行設(shè)施并配建停車(chē)設(shè)施。

在小區(qū)改造的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)，推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

由此可見(jiàn)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與棚戶(hù)區(qū)改造、危房改造項(xiàng)目在性質(zhì)上十分類(lèi)似，均系“民生工程和發(fā)展工程”，也都以“建成時(shí)間較長(zhǎng)、配套設(shè)施老化”為其改造對(duì)象的主要特征，改造過(guò)程也均堅(jiān)持“市場(chǎng)參與”原則。

但此三者顯然存在程度上的差異，即“危改”所針對(duì)的對(duì)象應(yīng)是“城市危險(xiǎn)房屋”，即房屋已經(jīng)面臨迫在眉睫的居住使用安全，不搬遷隨時(shí)可能發(fā)生“塌樓”等嚴(yán)重公共安全事件；

“棚改”所針對(duì)的對(duì)象名為“棚戶(hù)區(qū)”，從定義上更突出集中、連片存在各類(lèi)嚴(yán)重隱患問(wèn)題的片區(qū)，且后來(lái)其范圍逐漸從城市、國(guó)有工礦擴(kuò)張至城中村、城郊村等農(nóng)村集體土地上房屋；

值得注意的是，棚改雖也以征收、搬遷為主要方式，但并不排除改建形式，且其明確與“加快城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，加強(qiáng)環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設(shè)施”相銜接。

故此，我們完全可以將此輪“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”視為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的一種延伸輻射。

顯而易見(jiàn)的一點(diǎn)是，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的形式將限制在“改造”范圍內(nèi)，而不再涉及老百姓關(guān)注度更高的征收、拆遷。也就是說(shuō)，隨著越來(lái)越多的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)被納入此輪改造范圍，在可預(yù)見(jiàn)的幾十年內(nèi)其征收拆遷的可能性將變得微乎其微。

小編不得不講一句發(fā)自肺腑的話：目前正在經(jīng)歷棚戶(hù)區(qū)改造征收項(xiàng)目的被征收人，請(qǐng)務(wù)必珍惜眼下的搬遷安置機(jī)會(huì)，在切實(shí)維護(hù)自身合法補(bǔ)償權(quán)益的基礎(chǔ)上充分配合項(xiàng)目推進(jìn)。

日后你就是想搬，也未必有機(jī)會(huì)了……

【城鎮(zhèn)老舊小區(qū)究竟怎么改？老百姓得自己出錢(qián)、出力】

那么這城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造究竟以何種方式推進(jìn)呢？國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議事實(shí)上簡(jiǎn)明扼要地給出了答案：

要加強(qiáng)政府引導(dǎo)，壓實(shí)地方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民意愿，動(dòng)員群眾參與……運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

根據(jù)現(xiàn)階段已經(jīng)在實(shí)施中的老舊小區(qū)改造情況，在明律師為大家總結(jié)以下4個(gè)要點(diǎn)：

其一，政府“引導(dǎo)”而非主導(dǎo)，改造落實(shí)要看居民主觀能動(dòng)性。所謂的“發(fā)揮社區(qū)主體作用”，表明此輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主要依托于社區(qū)自治，即在長(zhǎng)期“沒(méi)人站出來(lái)管事兒”的老舊小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或者“居民自治管理委員會(huì)”，由有責(zé)任心、熱心公益的小區(qū)居民自愿無(wú)償為大家工作。

在此基礎(chǔ)上，由“自管會(huì)”負(fù)責(zé)征集、協(xié)調(diào)居民的意見(jiàn)，與社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處密切溝通配合，積極選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)“先服務(wù)后付費(fèi)”等創(chuàng)新管理模式落實(shí)長(zhǎng)期缺失的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，進(jìn)而逐步解決停車(chē)難、老樓加裝電梯及前述基礎(chǔ)設(shè)施老化更新問(wèn)題。

也就是說(shuō)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，社區(qū)居民必須心往一處想，勁兒往一處使，敢于站出來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如果大家都只提意見(jiàn)、批評(píng)而不愿意付出、承擔(dān)，將牢騷、抱怨一股腦地推給社區(qū)居委會(huì)甚至街道辦事處，那么改造便無(wú)從談起。

其二，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造必須理清老樓產(chǎn)權(quán)關(guān)系。對(duì)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜的老舊小區(qū)，理清老樓產(chǎn)權(quán)關(guān)系是解決改造所涉問(wèn)題的第一步。

一般而言，樓齡在20年以上的老舊小區(qū)多包括以下4種產(chǎn)權(quán)關(guān)系：一是原有國(guó)營(yíng)單位的公房，始終未進(jìn)行房改，那么房屋的所有權(quán)和管理責(zé)任顯然仍在“老國(guó)企”一方；二是已經(jīng)由原單位職工出資購(gòu)買(mǎi)為私房的“房改房”，此時(shí)房屋所有權(quán)歸擁有產(chǎn)權(quán)的職工所有，維修問(wèn)題可以繼續(xù)由原單位負(fù)責(zé)，但所有權(quán)人必須付費(fèi)才能享受服務(wù)；三是房改后又入市交易的商品房，誰(shuí)買(mǎi)的誰(shuí)來(lái)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；四是仍由幾家單位“共管”的公房，那么共管的各家都得出錢(qián)。

故此，實(shí)踐中一些老舊小區(qū)居民仍抱有“產(chǎn)權(quán)單位管一切”的認(rèn)識(shí)是于法無(wú)據(jù)的。比如你多年不交物業(yè)費(fèi)，那么享受不到較好的物業(yè)服務(wù)幾乎是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

其三，老舊小區(qū)居民必須習(xí)慣于付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)，否則問(wèn)題無(wú)解。這點(diǎn)我們不展開(kāi)，道理大家都是明白的。

其四，老舊小區(qū)居民必須就擬改造項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，否則一些改造行為無(wú)法實(shí)施。譬如無(wú)障礙通行設(shè)施、老樓加裝電梯等問(wèn)題，一樓住戶(hù)的意見(jiàn)就成了問(wèn)題的關(guān)鍵。這就需要居民們“人心齊”，自管會(huì)充分發(fā)揮作用積極協(xié)調(diào)溝通，不然問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期擱置。

總而言之，大家要看明白一個(gè)事實(shí)：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與棚戶(hù)區(qū)改造是“二選一”的關(guān)系，一旦被納入了前者，后者就基本與所涉小區(qū)沒(méi)關(guān)系了。而其最重要的區(qū)別其實(shí)就在于，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是按“自選菜單”改，改不改得看你居民愿不愿意掏錢(qián)；后者則具有行政強(qiáng)制性，主要是征收方給予搬遷居民補(bǔ)償安置。

與此類(lèi)似的是，正在如火如荼推進(jìn)的“核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請(qǐng)式退租”項(xiàng)目中，若居民在一個(gè)月的期限內(nèi)未主動(dòng)申請(qǐng)騰退，則轉(zhuǎn)入申請(qǐng)式改善階段，同樣需要居民自掏腰包去選擇改造項(xiàng)目。

小編最后想提示廣大被征收人和老舊小區(qū)居民的是，政策具有靈活性，可謂“瞬息萬(wàn)變”。把握住了機(jī)會(huì)，和沒(méi)把握住機(jī)會(huì)，若干年后的結(jié)果很可能完全不同。杜絕漫天要價(jià)、“補(bǔ)償10套房”的過(guò)高補(bǔ)償訴求，在能夠確保公平、合理征收補(bǔ)償?shù)那疤嵯蚂`活地選擇貨幣補(bǔ)償、外遷安置等選項(xiàng)，確實(shí)值得大家好好思考、斟酌一番了。

有句老話，叫“過(guò)了這個(gè)村，就沒(méi)這個(gè)店兒了”……

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