征收拆遷中，房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式可以選擇：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（根據(jù)情況還有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式）。被拆遷人有選擇采取哪種補(bǔ)償方式的權(quán)利，拆遷方如果不提供這兩個(gè)選擇屬于違法。

置換形式

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也叫房屋產(chǎn)權(quán)置換，有兩種形式：

①異地安置：由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅，或者由于該地塊容積率原因不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

這種產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式下，被拆遷人得到的是異地安置房。

②回遷安置：開(kāi)發(fā)商在原拆遷地塊上新建住宅，拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

這種產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式下，被拆遷人得到的是回遷安置房。

置換標(biāo)準(zhǔn)

不管是異地安置還是回遷安置，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換的標(biāo)準(zhǔn)：

①價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：依照法定程序，先對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。

被拆遷人與拆遷方按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)值與安置房的價(jià)值結(jié)算差價(jià)。

②面積標(biāo)準(zhǔn)：以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

被拆遷人只能選擇與房屋產(chǎn)權(quán)證載明的法定面積最接近的戶(hù)型。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積超過(guò)安置房最大戶(hù)型面積的，由本人申請(qǐng)，經(jīng)拆遷方同意，可以選擇多套安置房（所選安置房總面積不超過(guò)被拆遷房屋法定總面積）。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要注意的幾個(gè)問(wèn)題

一、關(guān)于房屋面積的問(wèn)題

調(diào)換房屋的面積無(wú)論是對(duì)被拆遷人還是對(duì)拆遷方來(lái)說(shuō)，都是利益攸關(guān)的重大問(wèn)題。

①人均居住面積

目前，我國(guó)各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積。因此，如果拆遷方的調(diào)換房屋的人均居住面積不到當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

②調(diào)換房屋面積

前文提到，產(chǎn)權(quán)調(diào)換有兩種置換標(biāo)準(zhǔn)（面積和價(jià)值）。按照面積標(biāo)準(zhǔn)置換，被拆遷人需要小心一個(gè)陷阱。

拆遷過(guò)程中，一些拆遷方以“拆遷補(bǔ)償貨幣化”為借口，試圖按被拆遷房屋的價(jià)值來(lái)確定安置房的面積，這實(shí)際上是變相剝奪了被拆遷人的合法權(quán)益。

調(diào)換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋的面積來(lái)確定，而不是以被拆遷房屋的價(jià)值來(lái)確定（除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益）。

二、關(guān)于房屋位置的問(wèn)題

在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，回遷安置有一個(gè)概念不容忽視——原地還房。我們都知道，不同地段房屋價(jià)值有明顯差異；同一地段房屋所處的具體位置、朝向、樓層等不同也會(huì)產(chǎn)生差異。

拆遷過(guò)程中，一些拆遷方為擴(kuò)大自身利益，將原地還房中的“原地”理解為與被拆遷房屋處于同一地段或是處于同一級(jí)別的地段。當(dāng)拆遷方利用自己特有的優(yōu)勢(shì)地位，以此觀點(diǎn)影響到房屋拆遷行政管理部門(mén)，就會(huì)給被拆遷人造成無(wú)法挽回的損失。

那么，原地還房中的“原地”該如何理解？

以《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》為例，該辦法在關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換規(guī)定的章節(jié)中就明確了“原地，應(yīng)當(dāng)就是被拆遷房屋的原址”。

該《辦法》還規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可以另行安置房屋。也就是說(shuō)，除了這三種情形，原地還房都應(yīng)該是在被拆遷房屋原址還房。

三、關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的問(wèn)題

拆遷的雙方當(dāng)事人如果就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成了一致意見(jiàn)，那么就要簽訂協(xié)議。

被拆遷人一定要注意，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)雙方簽訂的協(xié)議名稱(chēng)應(yīng)當(dāng)為《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》（不能以其他名稱(chēng)替代）。實(shí)踐中，拆遷方提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議名稱(chēng)五花八門(mén)，其中有一種叫做《商品房置換合同》。雖然表面上看協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但協(xié)議形式不同所獲得的保障程度就不同。

拆遷過(guò)程中，拆遷方可能會(huì)有把原本應(yīng)調(diào)換給被拆遷人的補(bǔ)償安置房屋賣(mài)給第三人的做法。針對(duì)此情況，最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》賦予了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先效力。

該《解釋》第七條規(guī)定，拆遷方與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷方以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷方將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置用房的，應(yīng)予支持。

也就是說(shuō)，當(dāng)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生沖突時(shí)，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)。被拆遷人有權(quán)優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋，可以依據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)抗第三人，在實(shí)體利益上得到保障。

另外，國(guó)家對(duì)房屋拆遷所獲得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的，而對(duì)商品房置換所獲得的房屋是沒(méi)有優(yōu)惠的，這也是事關(guān)被拆遷人利益的一個(gè)方面。

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