“城中村”是存在于城市規(guī)劃區(qū)域的集體土地上的房屋，所以歸根到底還是屬于“村”。大部分的城中村地理位置優(yōu)越，是很多到城市務(wù)工的人的第一落腳點(diǎn)，房租低成為很多人的選擇。為了增加出租收益，很多村民對(duì)房屋進(jìn)行改擴(kuò)建，未經(jīng)審批的比比皆是。很多房屋實(shí)際上就成了城鄉(xiāng)規(guī)劃法上的“違建”。

城中村拆遷的時(shí)候，因其特殊的地理位置往往采用的是國(guó)有土地上房屋的征收流程。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷的時(shí)候需要對(duì)房屋的合法性進(jìn)行認(rèn)定，只有合法的房屋才會(huì)得到補(bǔ)償。很多未經(jīng)審批的違建，在這個(gè)時(shí)候很難得到合法認(rèn)定，對(duì)應(yīng)的也沒(méi)什么補(bǔ)償。

即便是違建，對(duì)于村民來(lái)說(shuō)一樣可以用于出租，擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。如果拆遷了，反而一分錢(qián)拿不到，這也難怪村民們不愿意拆遷了。

2.土地性質(zhì)為集體，房屋歷史久，離國(guó)有土地的房屋價(jià)格還有一定距離

“城中村”的土地性質(zhì)是農(nóng)村集體土地，很多房屋修建的時(shí)間比較早，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混、磚瓦等相對(duì)簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)的居多。從土地性質(zhì)和房屋結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，城中村不占優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，拆遷時(shí)對(duì)于房屋價(jià)格定價(jià)往往會(huì)考慮這幾個(gè)因素：土地性質(zhì)、房屋結(jié)構(gòu)、用途、地理位置、房齡。舉個(gè)例子，A村面積20萬(wàn)平方米，周邊全部是新開(kāi)的樓盤(pán)，均價(jià)在1萬(wàn)元左右。那么A村如果要拆遷的話，首先要扣除之前土地補(bǔ)償費(fèi)，然后根據(jù)房齡和建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行折舊，最終一個(gè)平方的補(bǔ)償可能在7000左右。

房屋價(jià)值縮水，是很多村民不愿意看到的，所以拒絕拆遷的聲音也越來(lái)越高。

白石洲內(nèi)繁華的商鋪

3.商用面積很難被認(rèn)定，房屋價(jià)值大幅度縮水

城中村內(nèi)居住的外來(lái)人口特別多，所以在城中村的一二樓存在大量的商鋪，超市、理發(fā)店、快遞點(diǎn)、餐飲店等商用行為。

但是根據(jù)法律規(guī)定，房屋的用途以房產(chǎn)證或者土地證登記為準(zhǔn)，城中村的房屋有產(chǎn)權(quán)的在修建的時(shí)候登記的往往也是住宅，更別提很多建筑根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證了。一些政策比較好的地方，對(duì)于取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照且持續(xù)經(jīng)營(yíng)的會(huì)給一定的營(yíng)業(yè)性補(bǔ)貼，更多的地方簡(jiǎn)單以房屋登記為確定房屋的用途。

可想而知，商鋪具有持續(xù)盈利的作用，以住宅的價(jià)格拆了，誰(shuí)愿意呢？

4.拆遷主體的改變，談判空間縮水

2011年以前，城中村的開(kāi)發(fā)往往由取得拆遷許可證的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行，因此在價(jià)格談判空間上有較大余地，很多著急拿地的開(kāi)發(fā)商不得不低頭，因此以前我們經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)因?yàn)椴疬w發(fā)家致富的。而現(xiàn)在卻越來(lái)越少聽(tīng)到天價(jià)拆遷補(bǔ)償了。

2011年之后，無(wú)論是國(guó)有土地上的房屋還是農(nóng)村集體土地的房子，都必須由市縣一級(jí)人民政府進(jìn)行征收。拆遷帶有強(qiáng)烈的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)于價(jià)格的制定往往也有一定的單向性。

基于法律的變更，城中村房屋的價(jià)值也有一定的縮水。

基于上面五種原因，越來(lái)越多的城中村村民不愿意拆遷。但是，只要征收方按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行征收，發(fā)布土地征收公告或者征收決定，那么如果不愿意拆遷的，或者遇到違法征收的，必須第一時(shí)間尋求法律的幫助，依法提起行政復(fù)議或者行政訴訟，保護(hù)自己的合法權(quán)益.即便是無(wú)法避免拆遷，也要力求在征收中獲得合理的補(bǔ)償。

如果是城中村的村民，愿意拆遷嗎？

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