導(dǎo)讀：登記在父親名下的公房，兒子在父親死后未辦理承租人變更手續(xù)的情況下居住了近二十年。在拆遷前夕前去辦理變更承租人手續(xù)卻被房管部門以原承租人死亡時其戶籍并未遷到涉案房屋為由拒絕更名。那么，直管公房承租人變更的條件究竟是什么？不滿足這些形式條件父輩的公房難道孩子就沒有資格繼承了嗎？本文將通過在明律師梁紅；麗代理的剛乙與西城區(qū)人民政府變更公房承租人一案為大家詳細進行解讀。

【基本案情：面臨拆遷申請變更承租人被拒】

事實上，一般情況下公房承租人去世后其子女并不會在第一時間去變更承租人，只有在遇到拆遷或者騰退涉及具體利益時才會想到需要變更。在明律師梁紅麗代理的剛乙公房拆遷糾紛一案中，由于剛乙居住的公房填有其已故父親剛甲的名字，剛乙自其父親去世后二十余年居住于涉案公房內(nèi)。2016年房屋將要拆遷，剛乙申請變更承租人卻遭到了西城區(qū)房管局的拒絕，理由是剛甲去世時剛乙的戶籍并不與剛甲為同一戶籍。經(jīng)過了解，剛乙系剛甲兒子，一直居住在剛甲在印刷廠的地下室數(shù)年之久。1991年印刷廠收回地下室，了解其家庭困難后分配給其一套公房。但是由于其父親才是該廠職工所以填寫的是其父親名字，剛乙一直居住在涉案房屋內(nèi)，由于歷史原因一直沒有辦理更名手續(xù)。

針對此案，梁紅麗團隊律師查閱了大量關(guān)于公房承租人變更的案例和相關(guān)法規(guī)，并根據(jù)本案特點提出了相應(yīng)的辦案思路。根據(jù)京政發(fā)（1987）109號北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》，承租人外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同?！侗本┦泄凶≌赓U合同》第七條規(guī)定，租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。

簡單來說，變更承租人需要滿足5個條件：一、承租人外遷或死亡；二、申請人須與承租人為同一戶籍的家庭成員；三、需申請人與承租人共同居住滿兩年以上；四、申請人無其他房屋；五、申請人其他家庭成員無異議，且提出異議的家庭成員也具備上述條件。進行公房承租人變更之時，房屋主管單位會針對這些形式要件進行審查，形式要件的滿足與否直接決定了公房主管單位是否進行承租人變更。

【律師辦案：從實體條件滿足入手，以實體勝形式】

梁紅麗律師遂指導(dǎo)剛乙起訴了西城區(qū)人民政府（根據(jù)行政法相關(guān)規(guī)定，宣房三分部是被授權(quán)經(jīng)營、管理直管公房的事業(yè)單位所屬房屋管理分部，因其不具有行政訴訟被告的主體資格，對事業(yè)單位所屬房屋管理分部的行為不服，人民法院作為行政案件受理的，應(yīng)由設(shè)立該機構(gòu)的西城區(qū)人民政府為被告）。在訴訟證據(jù)中，梁紅麗律師協(xié)助剛乙提供了其數(shù)位鄰居的證人證言證明其長期居住在涉案房屋，提供了居委會的證明以及印刷廠出具的證明信。

然而法院經(jīng)審理后認為，原承租人剛甲于1996年10月16日死亡并注銷戶口，2016年剛甲之子剛乙向宣房三分部提出書面申請，要求變更承租人。宣房三分部經(jīng)調(diào)查認定剛乙戶口于2014年6月遷入涉案房屋，故于2016年7月作出答復(fù)，不同意原告的更名申請。法院依據(jù)此事實駁回了剛乙的訴訟請求。

案件進行到此似乎進入了僵局。梁紅麗律師此時想到可以使用剛乙妻子的身份提起承租人變更的訴訟。在案件進行過程中，經(jīng)過與西城區(qū)政府的溝通，我們得知剛乙的母親張丙同樣申請過變更承租人。張丙已無完全民事行為能力，目前由剛乙的幾個姐弟進行照看，西城政府出具了張丙的變更承租人申請書以及相關(guān)證據(jù)材料。西城政府在答辯中主張了同住家庭成員的異議，因此并未給剛乙辦理承租人變更。對于剛某一家居住于此的不爭事實，西城政府表示通過剛甲的遺囑、鄰居的證言、居委會的證明可以予以認可，但是其同住家庭成員的異議不可忽視。案件到此，可以說是向前邁進了極大的一步。

經(jīng)過與當事人進行溝通，梁紅麗律師把辦案思路放在了解決剛乙的家庭內(nèi)部異議糾紛上面，并進行積極協(xié)調(diào)溝通。2017年12月底，北京市四中院組織剛乙及剛乙妻子與剛乙母親、姐姐進行協(xié)商，雙方經(jīng)過溝通，剛乙同意從拆遷補償款中支付給其母親、姐姐70萬元人民幣，其母親、姐姐協(xié)助到西城相關(guān)部門辦理變更承租人，雙方在法院簽訂了協(xié)議書。到此，案件在剛乙形式要件欠缺但是符合實質(zhì)要件的情況下順利完成公房承租人變更，剛乙獲得拆遷補償?shù)臋?quán)益得以了維護。

雖然此案在進行中出現(xiàn)了一個小插曲，也說明了實質(zhì)條件與形式條件的不可分性。剛乙具備了辦理承租人變更的文書條件，但是其母親、姐姐一方卻并沒有同意其進行變更，房管部門以此為依據(jù)遲遲不辦理承租人變更也有其合理因素客觀存在。

【律師說法：直管公房遇拆遷問題多】

直管公房承租人的變更，涉及的不僅僅是國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，還牽涉到眾多相關(guān)方的利益。由于歷史遺留原因，北京市老城區(qū)的房屋權(quán)屬狀況較為復(fù)雜，即使是屬于政府直管的公房也面臨大量的權(quán)屬爭議。這樣的權(quán)屬爭議不僅僅來自政府和老百姓之間，也來自同住的家庭成員之間，這使得直管公房問題始終比較突出。所以北京市住建委在2018年5月出臺直管公房的管理規(guī)范，以此進一步規(guī)范直管公房的管理。

在明拆遷律師最后要提示大家的是，遇到直管公房承租人變更困難，可以先根據(jù)文章歸納的條件審查自身是否符合相關(guān)條件。如果欠缺某些形式要件，則需要提供充足的證據(jù)進行證明。同時，由于房屋管理規(guī)范以及行政訴訟規(guī)范的繁多，遇到自己不能解決的問題時要及時咨詢律師，尋求專業(yè)的法律幫助。