導讀：何為整體評估報告與分戶評估報告？對被征收房屋進行評估，只評估整棟建筑的價值可以嗎？本文，來看在明律師紀召兵代理的一起訴征收補償決定的案件，理解《國有土地上房屋征收評估辦法》對分戶評估規(guī)定的意義……

【基本案情：被棚戶后被強拆】

“物華天寶、人杰地靈”是初唐詩人王勃在《滕王閣序》中對南昌的評價。作為中國重要的光伏產(chǎn)業(yè)基地，南昌市邁入了高速發(fā)展城市的行列，由此而來的南昌市舊城區(qū)改造工程也穩(wěn)步推進。李女士等數(shù)位委托人本來在南昌擁有合法居住的房屋，且房屋周邊基礎設施條件良好，完全不符合“棚戶區(qū)”、“舊城危房”的概念，卻被地方政府實施了強制拆除。強拆發(fā)生后，姍姍來遲的《征收補償決定書》并沒有給他們帶來災后重建自己生活的信心。為了爭取自身合法權益，李女士等人向北京在明律師事務所的紀召兵律師尋求幫助。

【辦案經(jīng)過：只評估整棟樓的評估報告不合法】

面對此份《征收補償決定書》，紀召兵律師提出了以下幾個行政行為違法點：

（1）作出此《征收補償決定書》所依據(jù)的事實嚴重不清，對李女士等人的補償安置條件顯失公平；（2）《征收補償決定書》送達程序違法。為了維護委托人的合法權益，紀召兵律師當即決定對作出此《征收補償決定書》的南昌市東湖區(qū)人民政府提起行政訴訟。

一審庭審中，被告區(qū)政府擺出了多份證據(jù)材料，以證明自己所作《征收補償決定書》的合法性，并堅持認為已經(jīng)給予原告的貨幣補償金額合理、公平，能夠滿足原告的生活需求。紀召兵律師仔細研究了被告所提供的證據(jù)材料，發(fā)現(xiàn)據(jù)以作出《決定書》的關鍵性文件——《房屋評估報告》存在重大的實體錯誤。該份《房屋評估報告》只是對李女士房屋所在的建筑進行了整體性評估，并沒有充分考慮李女士房屋的個體差異。這種粗糙的行政行為，必然會損害行政相對人的合法權益，也必將是不被法律所容忍和接納的。

根據(jù)江西省《國有土地上房屋征收與補償實施辦法》的相關規(guī)定，房屋征收部門應當在考慮多重因素的情況下，對被征收人進行分戶評估，并將分戶評估報告送達被征收人。由此可見，被告并未按照法定的評估要求對李女士等人的房屋予以評估，而是采取了“大鍋粥”的不合法形式對整棟建筑進行評估，必然導致評估標準被惡意壓低，而進一步體現(xiàn)在《征收補償決定書》中的也就是補償標準的不合理偏低。

最終，一審法院采納了紀召兵律師的代理意見，判決撤銷了被告所作出的《征收補償決定》，被告不服一審判決又上訴于江西省高級人民法院。省高院最終以（2018）贛行終412號行政判決書，駁回了被告的上訴，維持了原判。