導讀：日前，天津市紅橋區(qū)政府作出了一份《紅橋區(qū)某棚戶區(qū)改造項目住宅房屋征收補償方案》。方案提到，房屋的補償價值參考《分戶評估報告單》，被征收人可利用補償款購買回遷安置房，征收單位同時公示了相應(yīng)的購買方案，其中就列出了安置房源的價格。征收部門表示，這個價格屬于政府優(yōu)惠購房價格，相當于成本價購買。

現(xiàn)實中，政府提出成本價購回的案例很多。通常情況下，被征收人如果選定上述購買方式的話，接下來就是與征收單位簽訂協(xié)議，從補償款中結(jié)算差價，騰空被征房屋并選取相應(yīng)安置房。

作為被征收人，拿到這樣一份方案，做決定前通常會考慮兩個問題，一是這個補償價值合不合理，二是政府提出的成本價購買回遷房的方案合不合法。本文圍繞上述問題，從法律方面解析并給出應(yīng)對建議。

【看清楚分戶評估報告單】

我們先來看補償價值的問題。從天津市紅橋區(qū)政府作出的補償方案里會發(fā)現(xiàn)，房屋的補償價值參考《分戶評估報告單》。那么，這份評估報告是否合理，怎么判斷呢？

首先，你要看評估行為合法與否。按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋被納入征收范圍后，應(yīng)當由被征收人選取房地產(chǎn)估價機構(gòu)，然后由被選的評估公司對房屋價值進行評估，并出具相應(yīng)的評估報告，也就是上述提到的《分戶評估報告單》。如果這份報告里提到的評估機構(gòu)不是被征收人選的，那這份評估你可以不認。

其次，在評估公司做出評估報告前，一般會與被征收人聯(lián)系，進行入戶勘查。此時被征收人應(yīng)當仔細審查勘查記錄有沒有缺項漏項，有沒有如實的記載房屋情況。沒有入戶勘查，或者勘查記錄有缺漏項等，都是不合法的。

不管是上述哪種行為，亦或是其他遭遇，比如遇到基準價格與市場價不符的情形，被征收人都應(yīng)當及時在法定期限內(nèi)提起復核。對于復核結(jié)果仍有意見的，可以依法申請專家委員會鑒定。

【成本價購買回遷房相當于“產(chǎn)權(quán)置換”】

首先要說明的是，這里的“成本價”并不是實際意義上的建房成本，準確來講應(yīng)當稱之為建安綜合價。

建安價的構(gòu)成是由建設(shè)用地征用補償費，建安工程費組成，所以上述所說的“成本價”，除了建房成本之外，還包括房源協(xié)調(diào)價格，地塊價格等多項內(nèi)容。讀者可以理解為回購安置房的價格屬于一種政府優(yōu)惠價，即政府在考慮到被征房屋的價值和安置房價值之間的各種因素之后制定出的優(yōu)惠購買價格。這個價格的制定屬于政策因素，不在法律的調(diào)整范圍。

需要注意的是，這種購買安置房的補償方式實際上就是房屋征收中的所稱的“產(chǎn)權(quán)置換”。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當由區(qū)政府提供相應(yīng)安置房屋，并與被征收人結(jié)算房屋差價。

因此，“成本價”購買安置房這種補償方式本身是合法的。但要說明的是，被征收人仍然可以選擇要求貨幣補償，即直接領(lǐng)取被征收房屋價值相當?shù)呢泿牛毁徺I安置房屋。

實踐中，關(guān)于征收相關(guān)的法律問題十分復雜，其中有些是由法律規(guī)范的，有些是由政策來規(guī)范的。以天津為例，天津市房屋征收補償項目一般是參照《國有土地上房屋征收與補償條例》和《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》進行，但一些老的項目還需要符合《城市房屋拆遷管理條例》、《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。

小編這里提醒被征收人，應(yīng)當正視征收補償?shù)膯栴}，對于補償不合理的情況，應(yīng)當采取合法的途徑來維護自身的合法權(quán)益。

【參考法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》

第二十條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

被征收住宅房屋的價值，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格和其所處區(qū)位的新建普通商品住房市場價格分別評估，并按照較高的評估結(jié)果確定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收公有房屋的，補償方式由公有房屋承租人選擇。

被征收人或者公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人或者公有房屋承租人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋應(yīng)當符合國家和本市房屋質(zhì)量安全標準。

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