在“以拆違促拆遷”類案件中，農(nóng)村集體土地上的廠房類建筑特別容易中招。原由就在于相較于國有土地來說，集體土地上的建筑好像要全部合法，所以需要辦理的審批、證件也會(huì)變多變復(fù)雜，實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)缺點(diǎn)的情況也很普遍。廠房因?yàn)槊娣e太大，涉及的補(bǔ)償費(fèi)用也就很大，也就成了征收方的重點(diǎn)照顧對象。那么廠房被當(dāng)成，遭強(qiáng)拆而無補(bǔ)償，能這樣嗎？該怎么辦？今天就給大家分析一下這個(gè)問題。

違章建筑在法律上并沒有明確的定義，一般來說，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)所轄部門批準(zhǔn)，擅自搭建或建筑的建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。

1、拆遷征收領(lǐng)域違章建筑有這幾種類型

(1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者雖取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按批準(zhǔn)范圍、內(nèi)容施工的；

(2)自建房，即在現(xiàn)有房屋四周、院落、屋頂、陽臺(tái)自建建筑物；

(3)未經(jīng)批準(zhǔn)在包括承包地、宅基地在內(nèi)的集體土地上新建、修建和擴(kuò)建的建筑物、構(gòu)筑物，且該集體土地使用權(quán)系通過農(nóng)民私自轉(zhuǎn)讓取得；

(4)占有國有土地和在農(nóng)村非法占有集體土地新建、修建和擴(kuò)建的建筑物、構(gòu)筑物；

(5)未經(jīng)批準(zhǔn)占用過道、馬路邊、公共綠地內(nèi)、過道、人行道等搭建的固定亭棚、房屋等；

(6)在拆遷征收范圍確定后實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建的建筑物、構(gòu)筑物。

2、明確無證房、證件不齊全的房屋不全等于違章建筑

《物權(quán)法》第三十條：”因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，這一規(guī)定明確規(guī)定了建筑物權(quán)，確立了只有違反了建筑時(shí)的法律依據(jù)，才能確定為違章建筑。

國家的規(guī)劃部門，從1974年才開始有，90年代才逐漸完善，2008年1月1日實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以前，只有城市房屋才需要規(guī)劃審批，農(nóng)村房屋建設(shè)根本不需要經(jīng)規(guī)劃部門審批，只要取得村委會(huì)的批單就可以。

對遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的，需要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決；一時(shí)難以解決的，要耐心細(xì)致地做好解釋工作，并積極創(chuàng)造條件，爭取早日解決。

所以，幾十年前建造的房屋，要看是否符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，是否有特殊的歷史與制度因素，而不能簡單地以現(xiàn)行法律標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定是否屬于違章建筑。

3、在具體的企業(yè)遇到違建認(rèn)定情境中，做好這些很重要

首先判定違建認(rèn)定主體是否適格。違建的認(rèn)定主體主要包括城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、城市管理綜合行政執(zhí)法部門、自然資源部門。在實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、房管局等對廠房被征收方進(jìn)行查處，這些部門不具備對違建的查處資格的，因而是非法行為。

其次，應(yīng)當(dāng)查看違建的認(rèn)定是否是嚴(yán)格按照程序進(jìn)行。在認(rèn)定違建前，適格主體應(yīng)當(dāng)針對廠房的地點(diǎn)、面積、建造時(shí)間、用途、所有權(quán)等基本信息進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)向廠房被征收人進(jìn)行告知，并送達(dá)《認(rèn)定決定告知書》，告知書中應(yīng)當(dāng)載明違建的調(diào)查結(jié)果、法律依據(jù)、當(dāng)事人如果不服決定的救濟(jì)途徑和救濟(jì)期限。實(shí)踐中，部分征收方在認(rèn)定違建時(shí)，通常并不會(huì)攜帶相關(guān)的文件，而是口頭通知廠房被征收方。大家必須明確違建的認(rèn)定與處理都有嚴(yán)格的程序，不能拆遷方口頭說、肆意做。

我國法律認(rèn)定違建通常從規(guī)劃許可和施工許可兩方面進(jìn)行，即房屋是否具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證這些證件，是否超過這些證件的許可范圍進(jìn)行建設(shè)。企業(yè)廠房被征收方可以根據(jù)上述的內(nèi)容先行判定是否真的是“違建”，若某些廠房缺乏證件，也可以查看是何種原因?qū)е碌?。如果廠房的證件缺失是由于當(dāng)?shù)卣猩桃Y政策的緣由導(dǎo)致的，則不能在征地拆遷過程中認(rèn)定為“違建”；如果是由于歷史因素，該廠房的建設(shè)于《土地管理法》出臺(tái)之前建造，則不能由于房屋缺失證件，認(rèn)定其為違法建筑；對于國有土地上的廠房，如果于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)之前建造，則不能由于其缺乏建設(shè)工程規(guī)劃許可證而認(rèn)定其違建等等。

以違建為借口進(jìn)行低成本征收，這是目的不當(dāng)?shù)?，這是損害廣大被拆遷人利益的。大家在此時(shí)切記要善于利用法律途徑，以捍衛(wèi)自己的權(quán)益。

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