征拆項(xiàng)目作用的對(duì)象，不僅有居民民房，還有企業(yè)、工廠、個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)用房。同樣是屬于被征收方，這些經(jīng)營(yíng)用房的所有人面臨的境況卻不一樣，無(wú)疑會(huì)更為艱難。用于經(jīng)營(yíng)的房屋，其面積、結(jié)構(gòu)、用途、權(quán)屬等情況較為復(fù)雜，調(diào)查評(píng)估、計(jì)算補(bǔ)償時(shí)需要考慮的問(wèn)題也更多。而企業(yè)涉及的利益巨大，拆遷過(guò)程中一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出了岔子，損失也是極為慘重的。今天就跟大家談?wù)勂髽I(yè)主應(yīng)該要了解的。企業(yè)遇拆遷，能從這6大考驗(yàn)中全身而退，補(bǔ)償也不會(huì)少。

考驗(yàn)一、征收方未依法公告房屋征收范圍

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第16條及各地方性規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍確定后及時(shí)發(fā)布“暫停公告”，公開本次項(xiàng)目所涉的明確征收范圍，提示涉案范圍內(nèi)的被征收人不得實(shí)施可能不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。

顯然，這一公告是否合法公開對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的影響巨大。企業(yè)面臨拆遷，企業(yè)主為充分保障補(bǔ)償利益，某些工作需提前做好。若未及時(shí)公告，企業(yè)無(wú)法得知，則有可能在下一步的發(fā)展、遷址等方面準(zhǔn)備不足。

考驗(yàn)二、不按法定程序進(jìn)行調(diào)查評(píng)估

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

從規(guī)定中可知，被征收方是具有選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利的。然實(shí)踐中，為掌握更多的主動(dòng)權(quán)甚至是惡意壓低被征收人的房屋價(jià)值，開發(fā)商常常會(huì)自己直接確定一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)并出具了價(jià)格評(píng)估報(bào)告，這樣的做法是不合法律規(guī)定的。人人都需要得到公正、客觀、合理的評(píng)估，企業(yè)主更甚，因?yàn)樵u(píng)估關(guān)系著房屋價(jià)值補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，否則投入的大量資金與心血白白浪費(fèi)。

考驗(yàn)三、“一刀切”確定停產(chǎn)停業(yè)損失

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第23條規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

涉及到的停產(chǎn)停業(yè)損失這一部分常常沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，這也就給了征收方較大的自行決定空間，這對(duì)被征收方來(lái)說(shuō)是很不利的。實(shí)踐中，征收方確定停產(chǎn)停業(yè)損失的方法、標(biāo)準(zhǔn)各有不同，而補(bǔ)償計(jì)算不合理的情況也非常多。

部分地區(qū)的規(guī)定，采用“一刀切”模式對(duì)待所有企業(yè)被征收。比如《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第三十五條，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定。這樣的規(guī)定也許更便于操作。但是，確定好的比例怎么可能對(duì)所有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者都公平、合理，如果被征收人的損失超過(guò)了比例數(shù)字又該怎么辦呢？

這里需注意，該條例又進(jìn)一步規(guī)定了，被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)10%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償。被征收人、公有房屋承租人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以按照本細(xì)則第二十五條第三款規(guī)定申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。

所以說(shuō)，停產(chǎn)停業(yè)損失并不能是一刀切給予的。大家如果說(shuō)覺(jué)得這方面的補(bǔ)償不合理，一定要對(duì)自己心目中理想的補(bǔ)償數(shù)額積極舉證。

考驗(yàn)四、權(quán)益保障不明的補(bǔ)償協(xié)議

實(shí)際操作中，補(bǔ)償協(xié)議存在的貓膩很多，沒(méi)有征收依據(jù)、空白、內(nèi)容不確定協(xié)議、簽約主體不符合法律規(guī)定、補(bǔ)償內(nèi)容不合理、違約責(zé)任約定不明、不允許選擇房屋置換和貨幣安置等無(wú)法保障被征收人權(quán)益的協(xié)議都不能簽，一旦簽了便不在有回旋余地，除非是受脅迫受欺騙而簽。

在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的環(huán)節(jié)，企業(yè)被征收人要仔細(xì)閱讀補(bǔ)償協(xié)議中的條款設(shè)置。協(xié)議中，可能是在補(bǔ)償方式上沒(méi)有留給被征收人選擇的機(jī)會(huì)，可能是沒(méi)有為企業(yè)被征收人計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失、經(jīng)營(yíng)設(shè)備的搬遷重置費(fèi)用，這些問(wèn)題都的注意。有存在疑惑拿不準(zhǔn)的地方，建議大家及時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免權(quán)益受損。

考驗(yàn)五、各種非法手段花樣逼拆

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

法律是嚴(yán)禁非法逼拆的。但部分拆遷方為加速拆遷進(jìn)程或壓低拆遷成本，還是會(huì)不遺余力的以各種手段逼拆。斷水、斷電、破壞管道、電線、網(wǎng)絡(luò)等騷擾逼拆方式對(duì)一個(gè)需要經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)影響是更大的，自然的這些逼拆手段效果就會(huì)更好，營(yíng)商者不堪其擾，最終選擇妥協(xié)簽字。如果被征收人能懂法用法，有效反擊，從這一考驗(yàn)中全身而退，補(bǔ)償也是少不了的。

考驗(yàn)六、以拆違促（代）拆遷

補(bǔ)償談不攏、協(xié)議簽不了，個(gè)別征收方可能就會(huì)開始挑問(wèn)題，將房屋認(rèn)定成違建，以施行強(qiáng)拆手段或不予補(bǔ)償。這種“以拆違促拆遷”，也是企業(yè)被征收人需要做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備的高發(fā)情況之一。

不能否認(rèn)有些人的房屋確實(shí)存在違建的情況，有關(guān)部門應(yīng)該要對(duì)其予以處罰，但違建不能是一拆遷就打擊，不拆遷不打擊；征拆的過(guò)程中，更不能惡意的去認(rèn)定違建，有些房屋因?yàn)闅v史原因或當(dāng)時(shí)制度原因存在違規(guī)的行為，這不屬于違建，執(zhí)意要打擊，這對(duì)百姓來(lái)說(shuō)是不公平的。

特別值得注意的是，實(shí)踐中當(dāng)初是因政府“招商引資”才著手的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，或者是受到政府支持的經(jīng)營(yíng)性用房，現(xiàn)如今也被認(rèn)定為是違建并遭到了拆除，典型的“新官不理舊賬”。事實(shí)上行政機(jī)關(guān)管理著社會(huì)各項(xiàng)公共事務(wù)，它有義務(wù)保持其政策與行為的連貫性和穩(wěn)定性，珍視社會(huì)公眾對(duì)其的信任。對(duì)于這些因政府支持而起的用房與項(xiàng)目，是不是違建，拆與不拆，有無(wú)補(bǔ)償，都需要有一個(gè)明顯傾向于群眾的明確答案。

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