導(dǎo)讀：590號(hào)令，大名《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，是廣大被征收人獲取公平、合理補(bǔ)償安置的最強(qiáng)有力依靠。即便剛剛施行的《土地管理法》較590號(hào)令已“新”了8年，其中的許多規(guī)定仍是明顯脫胎于此的。故此，真正理解和掌握《條例》之精髓，是被征收人依法救濟(jì)自身權(quán)利不可繞開的正道。本文，作者為大家提示關(guān)于城市房屋征收中的4件大事、要事，弄通了補(bǔ)償就不會(huì)畸低。

【大事一：項(xiàng)目實(shí)施主體究竟是誰？】

項(xiàng)目主體的確定是征收領(lǐng)域的頭等大事，你一定要弄清是誰在拆你，誰要與你簽補(bǔ)償安置協(xié)議，以及誰可能向你作出強(qiáng)拆的最后通牒。

對(duì)于一個(gè)合法的征收項(xiàng)目而言，市、縣級(jí)人民政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w；市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門，如住建委或者某項(xiàng)目的征收管理辦公室負(fù)責(zé)組織實(shí)施；同時(shí)，市、縣政府的有關(guān)部門（如規(guī)劃和自然資源、城管等）及其委托的房屋征收實(shí)施單位也在其中扮演了重要的角色。

請(qǐng)大家記住，房屋征收決定和決定這兩份關(guān)鍵的“決定”只能由市、縣級(jí)人民政府作出，蓋得是它的大紅印。而與大家簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的主體則應(yīng)當(dāng)是房屋征收部門。

換言之，如果你所面臨的項(xiàng)目不是這樣，而是表現(xiàn)為開發(fā)商（某房地產(chǎn)置業(yè)有限公司）等民事主體沖在第一線，那么你就需要考慮兩種可能性：

一是涉案項(xiàng)目并非政府主導(dǎo)、負(fù)責(zé)的征收項(xiàng)目，而是商業(yè)主體主導(dǎo)的城中村改造性質(zhì)。此類項(xiàng)目的特點(diǎn)是自愿搬遷，不具有強(qiáng)制性。

二是涉案項(xiàng)目的合法性存在疑問，譬如無法合法的作出房屋征收決定。

無論是以上哪種情況，被征收人都要提高警惕，及時(shí)咨詢專業(yè)征地拆遷律師，盡快通過申請(qǐng)政府信息公開等合法性調(diào)查手段弄清項(xiàng)目真正的主體，以維護(hù)自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

【大事二：對(duì)征收補(bǔ)償方案一定要全面審查】

對(duì)于被征收人群體而言，征收幾乎是無可避免的事情，因?yàn)樗恰盀榱斯怖娴男枰薄?/p>

那么此時(shí)，補(bǔ)償就成為了大家真正要去關(guān)注的點(diǎn)，這也完全符合最高法對(duì)此領(lǐng)域糾紛裁判的原則——引導(dǎo)被征收人針對(duì)補(bǔ)償決定提起程序，實(shí)質(zhì)性化解行政爭(zhēng)議。

故此，沒有比“方案”更重要的東西了，那么大家要著重做到以下3點(diǎn)：

其一，在征收決定作出前針對(duì)方案及時(shí)行使提出書面意見、要求聽證的權(quán)利。聽證會(huì)是很好的獲取信息和溝通渠道，一旦獲取了就要好好把握，聘請(qǐng)專業(yè)律師代理參與，而不要只去當(dāng)一個(gè)旁聽的吃瓜群眾。

其二，在征收決定公告后第一時(shí)間獲取涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償方案最終文本，向征收方索取整理好的補(bǔ)償方案手冊(cè)，每戶起碼都要有一本印制好的才對(duì)。之后，立即對(duì)此進(jìn)行研讀，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿的及時(shí)帶著它去詢問征收辦的工作人員要求其解釋說明，必要時(shí)咨詢律師，不要耽擱、等待和拖延。

其三，若對(duì)方案的形成程序、內(nèi)容不滿，可考慮在復(fù)議和訴訟期限內(nèi)及時(shí)針對(duì)征收決定提起程序，切勿等到6個(gè)月的起訴期限屆滿后悔之晚矣。

請(qǐng)大家相信，補(bǔ)償方案并非什么“看不懂”的專業(yè)法律文書，它的設(shè)計(jì)初衷就是給咱老百姓看的，看不明白大家自然有權(quán)利去問，完全沒必要抵觸或者懼怕與征收工作人員的溝通。

【大事三：對(duì)征收調(diào)查登記和評(píng)估程序一定要上心】

這兩個(gè)步驟的共性在于都會(huì)有人上門為您服務(wù)——前者由房屋征收部門來人，后者由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來人。

這兩個(gè)環(huán)節(jié)大家可以簡(jiǎn)要地記住以下3個(gè)要點(diǎn)：

1. 家中留人讓進(jìn)門。家里要確保留人，并且要熱情地歡迎持證的相關(guān)工作人員進(jìn)門開展工作。當(dāng)然，若來者是“光頭T恤”男，那可不能讓進(jìn)。

2. 重視實(shí)地測(cè)量、查勘，輕“證載”。對(duì)房屋面積存在爭(zhēng)議時(shí)，一定要主張實(shí)際測(cè)量，單純按證載面積算往往對(duì)被征收人不利。

3. 對(duì)無證的部分要要求其依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，拒絕和稀泥。所謂的依法調(diào)查認(rèn)定，依的就是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》和各地方關(guān)于違建、征收領(lǐng)域的具體規(guī)定。對(duì)于那種“配合簽約就給少量補(bǔ)助，不配合就按方案一分不補(bǔ)”的和稀泥式做法，要堅(jiān)決予以拒絕。

當(dāng)然，被征收人一定要獲取到最終的分戶評(píng)估報(bào)告，僅有所謂“估價(jià)單”的一律不可接受。針對(duì)評(píng)估報(bào)告，大家要在咨詢專業(yè)律師的基礎(chǔ)上考慮是否申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定，不可在等待中錯(cuò)失救濟(jì)的機(jī)會(huì)。

凡是不重視這兩個(gè)環(huán)節(jié)的，最終的利益訴求很難得到實(shí)現(xiàn)！

【大事四：征收補(bǔ)償決定的復(fù)議、訴訟，請(qǐng)勿自己?jiǎn)胃伞?/h1>

當(dāng)征收方向你作出征收補(bǔ)償決定后，被征收人一定要形成“條件反射”式的反應(yīng)——立即咨詢專業(yè)律師。

毫無疑問，補(bǔ)償決定是征收補(bǔ)償糾紛的核心文件，或“打”或“談”都是在圍繞它來進(jìn)行。此時(shí)不尋求專業(yè)的幫助，而選擇依靠自己所學(xué)的那一點(diǎn)點(diǎn)知識(shí)來“做”，幾無有效的可能性。

對(duì)于征收補(bǔ)償決定合法性的審查，要建立在通過申請(qǐng)政府信息公開全面了解涉案項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，要嚴(yán)格依據(jù)590號(hào)令和該地方的規(guī)定逐條去設(shè)計(jì)質(zhì)證、辯論內(nèi)容，絕非隨便湊上幾點(diǎn)就敢去開庭的。

一旦把這條路走死了，你將幾乎無路可走，只能選擇配合簽約搬遷。而此時(shí)，響徹在耳邊的將會(huì)是“獎(jiǎng)勵(lì)金已經(jīng)給你扣了”這樣的話語。

作者最后想強(qiáng)調(diào)的是，在上述的每一個(gè)階段里面，大家都有與征收方就補(bǔ)償安置進(jìn)行充分協(xié)商溝通的機(jī)會(huì)和希望。這里面“度”的掌握是一個(gè)更深、更需要經(jīng)驗(yàn)支撐的事情。我們衷心希望大家能夠通過“談”來盡快解決糾紛，早日搬進(jìn)寬敞明亮的安置房，開啟自己全新的生活。