導(dǎo)讀：在房屋征收中，房地產(chǎn)價格評估環(huán)節(jié)因其較強的專業(yè)性、程序性而令許多被征收人望而生畏，甚至干脆放棄對其的了解而情愿選擇“難得糊涂”。然而事實上，把握好這一步驟中的關(guān)鍵點對于提升補償利益而言可謂至關(guān)重要。那么，當(dāng)房屋遭遇征收時，房屋價格如何認(rèn)定，由誰認(rèn)定？對房屋價格的評估結(jié)果不認(rèn)同又該怎么辦？本文，作者將為大家淺析國有土地上房屋征收評估中的那些事兒……

【由誰來選擇房地產(chǎn)價格？】

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定不僅關(guān)乎被征收人能夠獲得的實際征收補償，同樣也關(guān)乎政府房屋征收部門的工作能否順利進行，是被征收人、政府相關(guān)部門都關(guān)注的一個核心問題。

實踐中，評估機構(gòu)選定程序已成為審查征收補償決定合法性的關(guān)鍵因素，是此類“民告官”糾紛案件中的爭議焦點。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定過程，一般分為以下幾個階段：

首先是推選式選定評估機構(gòu)即由被征收人協(xié)商選定。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定得很明確，在房屋征收過程中，對被征收房屋價格進行評估的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的，只有在協(xié)商不成的情況下，才能通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

被征收人作為直接利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的時間內(nèi)組織召開由被征收人代表、估價機構(gòu)、拆遷管理部門組成的聽證會，主動推舉合適的估價機構(gòu)供被征收人參考，如果能夠達成一致意見，且選擇的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)要求的，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體選定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)開展房屋價格評估工作。

是否組織過協(xié)商選定的程序，是征收方需要舉證加以證明的重要事實。

第二，多數(shù)決定、隨機選定式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。如果被征收人在規(guī)定時間內(nèi)沒有就房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定進行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但未達成一致意見的，應(yīng)當(dāng)通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，如進行投票、抽簽、搖號等方式確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的過程應(yīng)當(dāng)公開、公平、公正。應(yīng)當(dāng)有被征收人代表到場，還可以邀請有公信力的人士或機構(gòu)到場監(jiān)督。

【對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具的估價報告有異議怎么辦？】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條第2款規(guī)定：“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！?/p>

《國有土地上房屋征收評估辦法》第20條第1 款規(guī)定：“被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估?！?/p>

第22條規(guī)定：“被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理?！?/p>

據(jù)此，“申請復(fù)核—申請專家委員會鑒定—起訴征收補償決定”是被征收人對評估報告不滿的完整救濟過程，請大家務(wù)必予以明晰。

【評估環(huán)節(jié)的幾大注意事項】

除去以上法規(guī)明文規(guī)定的內(nèi)容外，還有一些實踐中總結(jié)出來的經(jīng)驗值得廣大被征收人留意做好：

其一，若對征收補償方案所確立的補償標(biāo)準(zhǔn)、安置房狀況甚至拆遷與否等自始不認(rèn)可，則不要輕易簽收任何評估環(huán)節(jié)材料。簽字與否是被征收人的權(quán)利，任何單位和個人都不得“逼簽”。故此，簽字須謹(jǐn)慎，以為日后的依法提起程序埋下伏筆做好鋪墊，這點十分有意義。

其二，不要輕易選擇讓老人等法治意識不強的人“守房”，以避免其在不明情況之下代簽代收一些材料。

其三，對詢價單、估價單等“一張紙”的材料要加強收集保存，同時明晰其并非正式的分戶評估報告，不能替代評估報告的法律效果。

其四，要敢于向評估機構(gòu)人員表明自己的原則立場和合理的利益訴求，講明自己不“配合”某些環(huán)節(jié)的考慮，避免與評估機構(gòu)人員發(fā)生任何不愉快。須知，上門的評估人員僅是接受了房屋征收部門的委托，其勢必要去開展工作，給的補償多少并非評估人員所能決定的。

作者最后想提醒大家，在遭遇與自身切身利益相關(guān)的大事件時，切記依法及時行使自己的權(quán)利，保障自身的合法權(quán)益，往往運用法律手段進行溝通協(xié)調(diào)是解決問題的關(guān)鍵。評估環(huán)節(jié)雖有很多專業(yè)性、程序性因素，但其原理事實上并不難理解。被征收人要逐步轉(zhuǎn)變思想觀念，重視這一環(huán)節(jié)的價值，為提升補償安置創(chuàng)造有利條件。