導(dǎo)讀：《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)施行逾9年了，眾多的棚改征收補償糾紛都是圍繞這部行政法規(guī)所規(guī)定的權(quán)利和程序展開的。許多被征收人也已經(jīng)逐步通過自學(xué)了解了一些《條例》的規(guī)定，并開始“活學(xué)活用”在自己所面臨的項目中。不過，實踐中一些被征收人的主張并未獲得法院的支持，司法裁判也在不斷幫我們糾正著對現(xiàn)行規(guī)定的認(rèn)知。本文，小編為大家淺析棚改類征收項目中常出現(xiàn)的3大誤解，希望大家不要再因此而影響自己的權(quán)利救濟效率了。

【誤解一：評估機構(gòu)選定應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定作出后才合法？】

房屋征收中最大的誤解之一，就是對“房屋征收決定”這一核心行政決定性質(zhì)的錯誤認(rèn)知。

的確，“無決定，不征收”，房屋征收決定的依法公告標(biāo)志著涉案項目的正式全面啟動。但這并不意味著房屋征收部門在此之前什么都不能做，更不是說征收決定是整個征收活動真正意義上的起點。

事實上，諸如社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、擬定的征收補償方案公開征求意見、組織召開舊城區(qū)改建類項目的聽證會等程序，均可在征收決定作出前一一落實。

換一種理解就是，這些先期開啟的動作，恰恰是征收決定能夠依法作出的前提條件。

而在實踐中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定工作一般就開始得較早。根據(jù)590號令的規(guī)定，評估機構(gòu)只需要保障其以征收決定公告之日為評估時點對被征收房屋進行評估即可。評估機構(gòu)的選定，則需要早于征收決定作出早做準(zhǔn)備。

故此，評估機構(gòu)選定應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后才合法的認(rèn)知是錯誤的，（2019）最高法行申11451號行政裁定書中對此予以了明確。

【誤解二：征收調(diào)查登記應(yīng)當(dāng)在征收決定作出前完成？】

實踐中，一些被征收人主張，房屋征收部門在尚未履行征收調(diào)查登記及公布調(diào)查結(jié)果程序的前提下，不應(yīng)作出房屋征收決定。

我們來看最高人民法院在（2019）最高法行申6614號行政裁定書中是如何闡明這一問題的：

本案所審查的是房屋征收決定的合法性，被征收范圍內(nèi)房屋的調(diào)查結(jié)果是否公布，與安置補償問題關(guān)聯(lián)更為緊密，不直接影響征收決定的合法性……

無獨有偶，在（2017）最高法行申8429、8435-8437號行政裁定書中，針對項目征收決定的合法性，最高人民法院在裁決中指出：

根據(jù)《征補條例》第15條的規(guī)定，房屋登記調(diào)查工作并非房屋征收決定作出前的必經(jīng)程序，是否進行入戶調(diào)查不影響房屋征收決定的合法性，不屬于本案（訴征收決定）審查范圍。

綜上可知，征收調(diào)查登記與補償安置關(guān)系密切，相關(guān)爭議可于起訴征收補償決定時予以審查，而與征收決定合法性的關(guān)聯(lián)度不大，實踐中也很難被認(rèn)可。

【誤解三：“棚改”項目中出現(xiàn)非“棚戶”房，違法？】

對“棚戶區(qū)改造”這一類型項目中“棚戶區(qū)”概念的界定，始終處于模糊狀態(tài)。而其與舊城區(qū)改建、保障性安居工程建設(shè)等的關(guān)系，也是頗為微妙復(fù)雜。

正因為此，實踐中對被列入棚改項目范圍內(nèi)的房屋是否屬于“棚戶”房的爭議從未停止過。棚戶區(qū)成了一個筐，似乎什么樣的房屋都能被裝進去。

小編可以明確告知大家的一點是，倘若某棚改項目所涉及的房屋均是建造于2000年以后的“新房”甚至是聯(lián)排、獨棟別墅等較高檔的社區(qū)，那么涉案項目的合法性一定是有問題的。

但在“房齡20年”等模糊標(biāo)準(zhǔn)以外，對于并不那么新的房屋，情況就會很復(fù)雜。好在，最高人民法院在以往的裁判中幫我們明確了兩個問題：

其一，棚改并不要求被征收區(qū)域內(nèi)任一具體房屋均符合棚戶區(qū)的全部特征。（2018）最高法行申10865號行政裁定書中指出，根據(jù)住建部等多部門于2012年聯(lián)合發(fā)布的通知，棚戶區(qū)指向的是具有簡易結(jié)構(gòu)房屋較多等特征的一個 區(qū)域 ，而并不要求該區(qū)域內(nèi)任一具體房屋均符合棚戶區(qū)的全部特征。

地方政府有權(quán)依法在符合比例等原則的前提下結(jié)合所在地的實際情況確定城市棚戶區(qū)的范圍，某一戶具體房屋在新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)等方面不符合棚戶區(qū)房屋標(biāo)準(zhǔn)進而認(rèn)為其不應(yīng)納入棚戶區(qū)改造范圍的主張依法不能成立！

也就是說，“新房被棚改”是完全有可能合法出現(xiàn)的。只是法律明確保障“新房按新房的標(biāo)準(zhǔn)補償”，而不得以棚戶房的標(biāo)準(zhǔn)去壓低補償。

其二，棚戶區(qū)改造與保障性安居工程、舊城區(qū)改建等概念存在交叉。在前述（2017）最高法行申8429號等行政裁定書中，最高法指出，棚戶區(qū)是一個區(qū)域性的概念，棚戶區(qū)改造可能屬于保障性安居工程的一個部分，也并不排除在法律規(guī)定的舊城區(qū)改建范圍內(nèi)，兩者有可能存在交叉。

也就是說，這三個概念范疇在實踐中是較難明確區(qū)分的。許多地方性規(guī)定均明確將棚改項目劃入到舊城區(qū)改建的實施意見之中，令其依法享有一些特殊的補償權(quán)利。

同理，在2019年以后大量出現(xiàn)的“老舊小區(qū)”概念，事實上也很難與“棚戶區(qū)”進行區(qū)分。而一些名為“危舊房改造”的項目也穿插在這中間。

小編最后想提示大家的是，對棚改中上述“誤解”的解析，事實上都在指向一個問題——房屋征收決定因牽涉重大公共利益而越來越難以被依法撤銷甚至確認(rèn)違法。被征收人需要將權(quán)利救濟的重點放在針對補償安置環(huán)節(jié)的審查上，通過在專業(yè)律師的嚴(yán)格指導(dǎo)下審慎對征收決定進行救濟，形成更加合理、與時俱進的權(quán)利救濟體系。輕易提起任何一個程序，都將是對自身補償利益的隱性損害，很容易得不償失。