廣東發(fā)布了三舊改造的指導(dǎo)意見，率先提出：取得”三分之二”的權(quán)利主體同意，原權(quán)利主體可向政府申請裁決搬遷。直接打破了100%簽約才能啟動拆遷的舊改”老規(guī)矩”?？陀^上來看，這將杜絕拆遷戶”漫天要價”的現(xiàn)象，換句話說，指望拆遷暴富不再可能了。

這一新政出臺后，很多網(wǎng)友議論紛紛，有人提出”另外1/3少數(shù)業(yè)主的補償權(quán)益該如何保障?”下面律師和大家一起來看看廣東舊改新政以及中當(dāng)事人對補償不滿意情況下的救濟途徑。

過高的簽約比例要求，一直在拖城市舊改的”后腿”

一直以來，為了保證拆遷的公平公正，舊改采取”協(xié)議搬遷”的模式，由各地制定相應(yīng)的政策，當(dāng)改造片區(qū)的房屋權(quán)利人達(dá)到90%或100%的簽約率時，才可以啟動拆遷。

但在舊改實踐中，征求業(yè)主意見時，由于大家對于補償利益都有自己的訴求，往往意見難以統(tǒng)一。這就經(jīng)常導(dǎo)致簽約率達(dá)不到100%，甚至達(dá)不到90%，符合不了舊改動遷必須達(dá)到100%(有地方是90%)的簽約率規(guī)定，很多城市舊改項目無疾而終，變?yōu)檎鬟w雙輸?shù)木置妗?/p>

以上海虹口區(qū)59街坊的舊改為例，早在2012年就啟動，但因為沒能達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)定的85%的簽約比例而停止了拆遷。2018年，當(dāng)?shù)刂貑舆w，居民簽字同意率達(dá)到了96.05%，等了足足六年，大家才圓了動遷夢。

很顯然，老版本的舊改模式，推動起來極為困難，效率低下。

廣東舊改新政要點：四類情形，經(jīng)2/3以上權(quán)利人同意即可裁決搬遷

為了解決舊改動遷”眾口難調(diào)”的老大難，廣東發(fā)布了《關(guān)于深化改革加快推動”三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確了2/3權(quán)利人簽字就可申請政府裁決搬遷，徹底突破了舊改的這一困局。將舊改動遷的主動權(quán)，交給了片區(qū)”多數(shù)人”。

《意見》對于舊改中執(zhí)行這一”少數(shù)服從多數(shù)”原則的前提也作了具體的限定，即必須是由市場主體實施且”三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會治安、公共安全、公共交通等情況，原權(quán)利主體對搬遷補償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見。

同時，還規(guī)定了符合以下四類情形的，原權(quán)利主體(編者注：即同意舊改的權(quán)利人)才可向項目所在地縣級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。即：

(1) 土地或地上建筑物為多個權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協(xié)議;

(2)建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體已簽訂搬遷補償安置協(xié)議;

(3)拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%;

(4) 屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

另外1/3權(quán)利人的補償權(quán)益如何保障?《意見》給出了答案

畢竟每個人都有自己的補償權(quán)益訴求，合法合理的訴求，理應(yīng)得到保障。不能因為多數(shù)人同意，就枉顧少數(shù)人的合法權(quán)益。

實際上這份《意見》，除了保障2/3權(quán)利人的利益，也在極力保障另外1/3的房屋權(quán)利人的補償權(quán)益，提供了行政和司法救濟途徑。

《意見》明確規(guī)定，對政府裁決不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執(zhí)行。縣級以上人民政府進(jìn)行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)解。

從這里咱們可以看出，在舊改中，即便因為拆不拆遷而產(chǎn)生分歧的少數(shù)業(yè)主、多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，都得到了最大程度的照顧。既強調(diào)了少數(shù)服從多數(shù)，推動拆遷的進(jìn)程，共同改善片區(qū)居民的生活環(huán)境，也強調(diào)了少數(shù)權(quán)利人的合法有效的救濟途徑。

一句話，只要您認(rèn)為補償不滿意，那么可以通過協(xié)調(diào)、行政復(fù)議或行政訴訟來解決問題。

律師觀點：不論什么形式舊改，依法征收合理補償?shù)脑瓌t不會變

律師提醒大家：舊城改造的形式或許會有變化，但是依舊要符合《國有土地上房屋征收與補償條例》等征收法律的相關(guān)規(guī)定。即一旦進(jìn)行動遷，依然要按照法定的征收流程來進(jìn)行，并按照”先補償后搬遷”、”保障被征收人原有生活水平不降低”的基本原則來進(jìn)行舊改，補償必須公平合理。

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