導(dǎo)讀：小編在解答被征收人咨詢時，常遇到這樣的提問：“我的房本上寫的是住宅，但因為我家臨街，地理位置不錯，后來就改成門市了。結(jié)果征收時他們說我用住宅做生意是違法的，只給我按住宅的標準補償，我該怎么辦呀？”眾所周知，在房屋所有權(quán)證的房屋性質(zhì)（或設(shè)計用途）一欄會標明房屋的用途，是否是住宅一目了然。雖然僅一字之差，但若是遇到征收，它們的補償就天差地別。那么他們具體有什么不一樣呢？“住宅”能否改為“非住宅”呢？本文，小編就為您具體分析。

【房屋用途需在調(diào)查登記環(huán)節(jié)查明】

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“《條例》”）第15條規(guī)定，房屋征收部門組織征收調(diào)查登記的內(nèi)容之一，就是查明被征收房屋的用途。

而用途的判定，最基礎(chǔ)的標準就是看登記。《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱“《辦法》”）第9條規(guī)定，對已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準。

故此，實踐中有兩類房屋容易出現(xiàn)用途認定方面的爭議：一是未經(jīng)登記的無證房屋，如著名的“許水云案”中用于經(jīng)營的房屋，就因無證而被婺城區(qū)政府認為不應(yīng)按經(jīng)營性用房補償；二是未經(jīng)批準的“住改非”房屋，證件上和實際用途不一致，能否被認定成經(jīng)營性用房要看地方性規(guī)定和具體項目的補償方案。

【為何“非住宅”的補償比“住宅”補償高？】

主要原因在于經(jīng)營性用房會產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失，其補償項目比住宅房屋要多。

同時，經(jīng)營性用房的評估方法與住宅有明顯不同。《辦法》第13條規(guī)定，被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估。

另外需要注意的是，停產(chǎn)停業(yè)損失及其他經(jīng)營性損失的補償費用是有較大的協(xié)商空間的，“一刀切”定標準的情況逐步減少。

《辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

基于上述綜合因素，實踐中非住宅房屋尤其是其中的生產(chǎn)經(jīng)營性用房的總體補償費用往往會明顯高于普通住宅房屋。有的案件中，停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額要比房屋價值本身高得多。這也再次說明了房屋用途認定的重要性。

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首先要明確的是，“住改非”是可以的。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定我們可以知道，只要在行使權(quán)利時沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權(quán)益，沒有違反法律的禁止性規(guī)定，物權(quán)人就擁有充分發(fā)揮物之效能的決定支配權(quán)。也就是“法無禁止即可為”。

不過，改變房屋用途顯然需要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，并對房屋權(quán)屬證書上的登記事項進行修改。未經(jīng)批準自行改變房屋用途，遇征收能否獲得認定，一般要看改變用途行為發(fā)生的時間：

《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》第30條規(guī)定，被征收人擅自改變房屋用途的，按照房屋原用途予以補償。

2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》實施前被征收人將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，憑其合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，按照省、市相關(guān)規(guī)定給予補償。

《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第30條規(guī)定，1990年4月1日《城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續(xù)使用的，按照改變后的用途確定。

2010年10月1日《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行后依法臨時改變用途的房屋在批準期限內(nèi)被征收的，按照原用途確定，剩余期限的土地收益金予以退還。

按照改變后的用途補償被征收人的，對被征收人給予的補償中應(yīng)當扣除被征收人依法應(yīng)當補交的土地收益金。

此外，《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第34條對此作了更詳盡的規(guī)定，限于篇幅大家可自行搜索瀏覽。

需要指出的是，要想獲取相對完整的非住宅房屋的補償，被征收人要能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并且涉案房屋是實際正在營業(yè)、生產(chǎn)的合法建筑。在符合這些條件的基礎(chǔ)上，再根據(jù)各地劃定的“時間線”來確定其所能獲取的補償“比例”。

一般而言，被征收人自行“住改非”的房屋，想要獲得與經(jīng)過依法登記或規(guī)劃審批的非住宅房屋同等的補償，是有一定難度的。

同時需要強調(diào)一點，無證房屋不等于違法建筑。故此，不能簡單地以補償方案規(guī)定為由將無證房屋排除在非住宅房屋認定的范圍之外。若經(jīng)依法調(diào)查認定為合法建筑，無證房屋同樣有權(quán)獲取非住宅房屋的認定標準。

最后，小編想要再次強調(diào)的是，雖然住宅跟非住宅有相似之處，但在補償內(nèi)容方面還是存在較大的差異。特別是上文提到的“住改非房屋”，由于住改非如何補償尚沒有全國性統(tǒng)一規(guī)定，具體要根據(jù)各地政府的規(guī)定來確定。我們不能因為貪心而做一些投機行為，但也不能接受簡單粗暴地以涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證載用途為依據(jù)來確定補還是不補。因此，在征收時，如果大家覺得自己的補償不合理或者有其他相關(guān)問題，不要膽怯，你可以咨詢專業(yè)律師，通過法律手段尋求更有效的幫助，以保障自身的合法權(quán)益。

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