導讀：隨著全國疫情的穩(wěn)定向好，各地的征地拆遷項目可能也將漸次恢復。此時，被征收人朋友不妨暫時放下疫情以來的內(nèi)心焦慮和不安，冷靜判斷一下自己所面臨的項目究竟處于怎樣的階段。顯然，不同的階段我們要有具有針對性的應對策略。本文，小編就為大家簡要梳理這其中的關(guān)鍵。

為使本文的建議具有可操作性和現(xiàn)實意義，我們謹將整個征收拆遷分為4個關(guān)鍵階段。

【階段一：項目啟動前期，重在及時察覺、做足準備】

對城市國有土地上房屋的征收而言，第一階段開啟的標志是發(fā)布“房屋征收范圍公告”或者“暫停（辦理各項可能改變補償安置結(jié)果事項）公告”。

這類公告一經(jīng)張貼，被征收人要注意做好以下幾件事：

1. 要及時通過公告信息了解自己的房屋是否處于征收范圍內(nèi)，若公告信息模糊導致理解困難，可盡早詢問社區(qū)、街道辦工作人員或者委托專業(yè)律師協(xié)助弄清。

2. 準備好自己的房屋所有權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證及其他能夠證明房屋系合法建筑的材料、證據(jù)，這是我們?nèi)蘸螳@取補償安置的基礎性條件。

3. 做好家人（房屋共有權(quán)人和共同居住人）的溝通工作，統(tǒng)一補償安置訴求，不在隨后的協(xié)商談判中出現(xiàn)不同聲音。

4. 家中要隨時留個“明白人”，為參與接下來的征求意見、選定評估機構(gòu)等環(huán)節(jié)做好準備，盡量不要將這些任務交給對法律了解不清的中老年人。家中留人同時還具有守房、取證的多重作用。

5. 準備必要的取證器材，譬如可拍攝較清晰照片、視頻的手機，監(jiān)控探頭等。

農(nóng)村集體土地征收則以“擬征地公告”“征地告知書”等名義標志啟動，鑒于農(nóng)村的復雜法治環(huán)境，我們建議被征地農(nóng)民第一時間將這類公告拍照保存并咨詢律師，在律師的指導下做具體的準備工作。

“不按套路出牌”是農(nóng)村地區(qū)工作的一大特點，與其“找規(guī)律”不如隨機應變、靈活調(diào)整。大體而言，上述5件事農(nóng)民朋友也可以一一去落實。

【階段二：征收決定依法作出前后，知情、參與、監(jiān)督不可少】

我們將第二階段劃在“征收決定依法作出前后”，此時被征收人要做的事情都是圍繞“房屋征收決定”或者“征地批復”開展的。

對城市而言，被征收人要重點關(guān)注征收補償方案的公開征求意見環(huán)節(jié)，務必拿到征收辦提供的至少每戶一份的補償方案草案，并及時對其中不滿、存疑之處書面提出意見。此時要注意，光用嘴說“有意見”是沒用的，一定要落實在紙面上。

對舊城區(qū)改建類項目，能夠爭取到聽證會機會的，要積極爭取。

在這一階段還會有許多法定的程序步驟，但被征收人若需要審查則要通過申請政府信息公開的途徑，故持續(xù)咨詢專業(yè)律師獲取指導很有必要。

大家要注意3方面問題：

1. 同一項目的被征收人之間要加強聯(lián)系溝通，形成合力，避免很輕易地被“分化瓦解”甚至相互之間產(chǎn)生矛盾、不理解。

2. 評估機構(gòu)選定一定要參與協(xié)商、投票直至最后的搖號、抽簽，不要認為和自己沒關(guān)系、參與了也沒用。

3. 配合征收調(diào)查登記人員入戶查驗證件、測量房屋實際面積，但不可將證件的原件交出。需要簽字的內(nèi)容原則上一律先詢問律師，在存在疑問時不簽為宜。

一旦房屋征收決定依法作出并公告，第一時間將全部可見到的材料提供給律師，由律師判斷是否需要依法提起行政復議或者行政訴訟。自此刻起，切勿繼續(xù)自行救濟，否則效果將會完全不在被征收人可控的范圍之內(nèi)。

農(nóng)村此階段的情況尤為難以判斷，原因在于2020年新施行的《土地管理法》主要改動的就是這一階段。

但其中的基本原理與城市類似，一是要及時針對擬征地補償安置方案提出意見、要求聽證；二是要配合擬征地補償?shù)怯?、調(diào)查，但對存疑的結(jié)論性材料可不簽字；三是在存疑時暫不簽訂任何名頭的補償安置協(xié)議，無論征收方、村里如何解讀這份協(xié)議的性質(zhì)。

如果聽證會得以召開，委托律師參與將是很有效的舉措。基本上律師一出面，涉案項目的合法性究竟如何完全是藏不住也糊弄不過去的。

總之，這個階段的重要性不言而喻，“知情-參與-監(jiān)督”是被征收人要以行動落實的。若連知情都做不到，后面的問題可就嚴重了。

【階段三：征收決定作出后的協(xié)商談判】

這一階段處于“征收決定”作出后到補償決定作出前，主要程序性環(huán)節(jié)是評估和可持續(xù)多次的協(xié)商談判。

對城市而言，評估程序極其重要，被征收人要圍繞入戶實地查勘的配合與監(jiān)督、分戶的初步評估結(jié)果公示時的及時了解情況、收到評估報告后的申請復核、專家委員會鑒定等展開救濟。

切勿錯過評估報告的申請復核和專家委員會鑒定環(huán)節(jié)，否則在后續(xù)訴訟中極可能會被法院認定你自行放棄了對評估報告的救濟權(quán)利，認可了專業(yè)評估的結(jié)果。

同時，被征收人要針對補償安置方式、停產(chǎn)停業(yè)損失和室內(nèi)裝飾裝修價值的補償?shù)仁乱思皶r與征收辦對話協(xié)商，協(xié)商過程可進行錄音取證，并保持“不卑不亢”的良好態(tài)度，切勿過分情緒化。

在此階段，要謹防“以拆違促拆遷”或者“以拆危促拆遷”情形的出現(xiàn)，一旦征收方用上了這些“歪門邪道”來逼簽，被征收人一定要及時聘請律師提起有針對性的訴訟，切勿再憨憨地等著征收方按“法定程序”推動下一個步驟。

對持續(xù)性出現(xiàn)的打砸門窗、封堵大門、“六斷”（斷水、電、氣、熱、路、網(wǎng)）等逼簽，被征收人可及時報警、取證，并針對單一的逼遷行為考慮申請查處、申請人身及財產(chǎn)安全保護、提起行政訴訟等輔助性的救濟措施。

農(nóng)村此階段的措施與城市大致差不多，法律上的差異由律師來把控，老百姓要注意做好以上事情。

【階段四：強拆的“前置決定”作出后，堅決聘請律師起訴】

這里的“前置決定”是一個非專業(yè)性的表述，但卻很好理解：能夠直接引發(fā)司法強拆的那個名為“決定”的文件，訴得就是它。

城市范圍內(nèi)一般叫做“征收補償決定”，農(nóng)村征地中叫“責令交出土地決定”，拆遷宅基地上房屋時則可能名為“拆遷裁決”或者“補償（事項、方案）決定書”。

牽涉無證房屋和危房的，還可能出現(xiàn)“責令限期拆除決定”和“解危排險通知”等名稱，當然它們是行政機關(guān)就有權(quán)強制執(zhí)行的。

一旦收到這些文件，被征收人一分鐘也不要耽擱，及時委托自己信得過的律師，按律師的指導去做。再自力救濟下去，結(jié)果幾乎只能是徒勞無功，等來的將會是強拆的挖掘機上門。

大家不難發(fā)現(xiàn)，我們的建議“頭重腳輕”，原理就在于越往后走救濟的空間會越被壓縮，對被征收人而言可做的事情就會越有限。大家務必要把功夫下在“頭”上，不要到了最后才想起來著急。“前緊”的目的是為了追求“后松”，這是我們要灌輸給大家的重要理念。

小編最后要提示廣大被征收人的是，農(nóng)村和城市在面臨征收拆遷時雖適用的法律規(guī)范有所差異，但其大致步驟、原理都是相同的。我們希望大家都能謹記上述4大關(guān)鍵階段，做好每個階段自己該做的事情，不做不該做的事情（譬如無目的的走訪、反映意見，與征收方發(fā)生正面沖突，與委托律師就救濟策略等爭論不休），那么獲取公平、合理的征收補償將會是我們必將迎來的結(jié)局。

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