導(dǎo)讀：宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶基本生活居住需要而撥給農(nóng)戶使用的集體建設(shè)用地，主要用于建造住房及其輔助用房（廚房、雜物房、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。隨著城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的縱深化發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)、城中村改造、舊村改造越來越多，宅基地上房屋拆遷越來越普遍。但是與農(nóng)民“錢袋子”息息相關(guān)的補(bǔ)償安置問題，很多人卻依舊不明就里。本文，小編就其中常見且重要的三大問題做簡要論述。

一、宅基地上房屋拆遷安置是按戶籍人口數(shù)量還是按房屋建筑面積？

宅基地上房屋的拆遷安置，是指被拆遷房屋拆除后，被拆遷人可以獲得多少安置房。對于這個(gè)問題，目前法律沒有硬性規(guī)定，主要看地方政策，總的來說有三種類型：

①按戶籍人口數(shù)量確定安置面積：以合法有效的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證、建房批準(zhǔn)文件等計(jì)戶，該戶內(nèi)戶籍人口數(shù)量排除已經(jīng)享受過拆遷補(bǔ)償安置政策的人口后，乘以人均安置面積即為總的安置面積。

而不少拆遷項(xiàng)目還會(huì)出一些照顧性政策，比如獨(dú)生子女、大齡未婚、住房困難等情形增加一定安置面積。

②按房屋面積或宅基地面積確定安置面積：有的地方按照房屋面積乘以一定系數(shù)確定，有的地方按宅基地面積的一定百分比確定，比如北京不少城區(qū)的補(bǔ)償安置方案中就按照宅基地面積的70%確定安置面積。

③混合模式：即允許被拆遷人根據(jù)自家“人多地少”或“人少地多”的具體情況自行選擇按戶籍人口數(shù)量還是按建筑面積確定安置面積。

二、宅基地上房屋拆遷如何補(bǔ)償房屋和宅基地？

宅基地上房屋拆遷同時(shí)面臨集體土地（宅基地）征收和其上房屋的拆遷，包含地的補(bǔ)償和房的補(bǔ)償兩個(gè)部分。

首先，關(guān)于地的補(bǔ)償：

一般被拆遷人很少看到這部分補(bǔ)償，是因?yàn)檫@筆補(bǔ)償款通常是在集體土地征收過程中，作為征地補(bǔ)償費(fèi)用撥付到村集體的——宅基地屬于集體所有的資產(chǎn)。

不過，這筆補(bǔ)償款給到村集體后，并不必然與被拆遷人無關(guān)：如果被拆遷人沒有其他宅基地的，村集體要按照村莊規(guī)劃為其重新分配宅基地；如果整村拆遷撤銷建制，又或者按照村莊規(guī)劃無法再重新分配宅基地，前述補(bǔ)償款則應(yīng)當(dāng)分配給被拆遷人。

其次，關(guān)于房的補(bǔ)償：

根據(jù)現(xiàn)行通行做法，宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和被拆遷房屋重置成新價(jià)兩個(gè)部分組成：

①宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按照宅基地面積乘以區(qū)縣人民政府綜合確定的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)計(jì)算；

②被拆遷房屋重置成新價(jià)由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

三、宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議由誰簽字才是有效的？

宅基地上房屋拆遷過程中，補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)由拆遷人與被拆遷人協(xié)商簽訂。其中，被拆遷人是指對被拆遷房屋享有所有權(quán)或?qū)φ叵碛惺褂脵?quán)的單位或個(gè)人。

通常情況下，一般公眾理解的“戶主”與前述“房主”是同一主體，但并不絕對。如果發(fā)生不一致的情況，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋對應(yīng)的房產(chǎn)證或集體土地建設(shè)用地使用證（宅基地證）來認(rèn)定被拆遷人，與之簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

然而，實(shí)踐中，沒少發(fā)生“房主”的親屬代簽補(bǔ)償安置協(xié)議的情形，比如夫妻間代簽、父母與子女間代簽、兄弟姐妹之間代簽、女婿代簽等等。

這類代簽行為是否合法有效也是很多被拆遷人關(guān)心的問題。一般認(rèn)為，成年家庭成員代簽補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)具有“房主”的授權(quán)委托書方可進(jìn)行。

如果沒有事先取得“房主”的授權(quán)，“房主”事后又不予認(rèn)可并拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償安置利益的話，代簽的協(xié)議一般不對“房主”產(chǎn)生約束力，除非拆遷人一方能夠充分舉證證明其代簽行為構(gòu)成民法意義上的“表見代理”。

小編最后想提示廣大農(nóng)村被拆遷人的是，目前，沒有專門針對宅基地上房屋拆遷的法律或行政法規(guī)。這一領(lǐng)域許多糾紛的處置方式因地域不同存在較大差異。農(nóng)民朋友要有意識地加強(qiáng)對被拆遷人主體資格認(rèn)定、房屋合法面積認(rèn)定、預(yù)簽補(bǔ)償安置協(xié)議等直接牽涉補(bǔ)償利益事項(xiàng)的學(xué)習(xí)和了解，充分掌握房屋所在地的地方性規(guī)定和政策，遇到問題及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求矛盾糾紛的有效解決。小編也將持續(xù)關(guān)注這一領(lǐng)域并為大家?guī)硐嚓P(guān)知識、政策的解析分享。

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