當(dāng)人們在遇到征地拆遷時，往往最關(guān)注的一些問題就是，拆遷方會給多少補償款？給出的補償款價格是否合理？如果給的補償款價格不能讓被拆遷人滿意或者和周圍類似房地產(chǎn)價格相差太大該怎么辦？

在我國，就目前來看，每個地方的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，就像各個地區(qū)的房價一樣，根據(jù)各地區(qū)的發(fā)展水平不同，相關(guān)部門給出的補償政策是不一樣的，因此拆遷方給出的拆遷補償也會因地區(qū)而異，但國家對于征地拆遷的補償給出了一個總體的指導(dǎo)方針：不得降低原有的生活質(zhì)量，先補償后搬遷……?

沒關(guān)系，關(guān)于被拆遷房屋價值如何按照類似房地產(chǎn)市場價格補償?shù)膯栴}，律師就結(jié)合相關(guān)的法律知識給大家做了一個詳細(xì)的分析，首先請大家先回顧一下《國有土地上房屋征收與補償條例》也即國務(wù)院590號令的規(guī)定：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：

相關(guān)單位對被征收人的征收補償，應(yīng)不得低于征收公告發(fā)出當(dāng)天的與周圍類似房地產(chǎn)的市場價格，被征收房屋的價值必須由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法進(jìn)行評估確定。

對于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的評估價格有任何不滿意的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，如果對復(fù)核結(jié)果還是不滿意，就可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法應(yīng)該由國務(wù)院城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，在制定過程中，應(yīng)該向社會公開征求意見。

對于“類似房地產(chǎn)的市場價格”？相關(guān)單位對這個問題做了明確的規(guī)定，那么在評估時怎樣才能把握好“類似”這個度？評估機構(gòu)該怎樣進(jìn)行評估？在評估中依據(jù)的內(nèi)容是什么？下面隨著律師根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關(guān)規(guī)定來看一下：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條

房屋征收的相關(guān)部門應(yīng)該對房屋征收范圍內(nèi)房屋的區(qū)位、建筑面積、用途、權(quán)位等有關(guān)問題進(jìn)行調(diào)查登記，在調(diào)查過程中被征收人應(yīng)該予以配合，房屋征收有關(guān)部門在調(diào)查結(jié)果出來后應(yīng)該在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條

在被征收房屋進(jìn)行價值評估時，評估機構(gòu)應(yīng)該考慮被征收房屋的占地面積、用途、地區(qū)、土地使用權(quán)、新舊程度、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等一系列會影響到征收房屋價值的因素。

被征收房屋內(nèi)的機器設(shè)備、裝飾裝修價值、物資等搬遷費用補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，應(yīng)該由征收當(dāng)事人雙方進(jìn)行協(xié)商決定，如果協(xié)商不能解決，就可以委托有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來評估確定。

從上文的規(guī)定中可以看出征收房屋的”建筑面積、地區(qū)、用途、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)“就是影響評估內(nèi)容和評估價值的主要因素，下面律師就針對性的分類和大家講一下評估定價的要素。

要素一：房屋區(qū)位

房屋區(qū)位要素：指的是在自然條件下與經(jīng)濟、行政、社會因素相結(jié)合而產(chǎn)生的特征，并且這些特征對房屋的價值產(chǎn)生了一定影響的因素。

就拿北上廣來說，當(dāng)這些地方遇到拆遷時，房屋的拆遷補償要比其他地方類似房地產(chǎn)的價值高很多，因為每個地方的經(jīng)濟水平不一樣，房價也就不一樣。

房屋區(qū)位要素影響補償價格的因素主要有下面幾點：

1.主要是取決于城市的平均地價標(biāo)準(zhǔn)；

2.主要由后天因素形成的環(huán)境決定；

3.城市的規(guī)劃。

要素二：房屋用途

房屋的用途主要分為非住宅和住宅。其中非住宅又分為非經(jīng)營性與經(jīng)營性，非經(jīng)營性指的是單位用房以及非利公共設(shè)施用房，經(jīng)營性指的是商業(yè)營業(yè)用房、倉儲用房、寫字樓、通用廠房和交通樞紐用房等。住宅包括公寓、普通住宅、別墅等。在征收補償中，往往商用房比普通住宅的補償價值要高，那么大家知道房屋的用途該怎么確定嗎？

一般的，房屋的用途標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該由所屬產(chǎn)權(quán)證書上記載的用途而定——→沒有標(biāo)明的通常以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn)——→沒有記錄的以實際用途為準(zhǔn)——→實際用途的界定以規(guī)劃部門是否批準(zhǔn)，是否取得合法手續(xù)為準(zhǔn)。

要素三：房屋建筑結(jié)構(gòu)

房屋建筑結(jié)構(gòu)通常包括：簡易結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等。

小編提示大家，征收房屋的施工質(zhì)量、布局、外觀、風(fēng)格等內(nèi)容，也會對房屋拆遷補償?shù)膬r值有一定的影響。房屋的質(zhì)量越好，在評估房屋價值時評估的價值就越高。

要素四：房屋新舊程度

房屋的新舊程度，在評估過程中可以稱為折舊率，因為一般的房屋住了20年和住了30年的新舊程度是不一樣的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一般的住宅房為70年、商用房為40年、廠房為50年，評估機構(gòu)一般會在居住時間的基礎(chǔ)上算出折舊率，再結(jié)合建筑的結(jié)構(gòu)做出基本的限制性要求。對于具有保留價值的歷史、文化、風(fēng)貌等建筑，是可以不受折舊期限制的，并且以建筑文物實際評估為準(zhǔn)。

要素五：房屋建筑面積

房屋的建筑面積：指的是水平投影面積以及外圍水平面積計算，其中主要包括使用面積、共有建筑面積以及房屋建筑面積等的測算。就征收補償來說，主要是分為共有建筑面積和房屋建筑面積。但根據(jù)實際情況，建筑面積有時是有水分的，房屋的大小通常也是要考慮到使用面積的。

在現(xiàn)實生活中，遇到拆遷時，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，不僅僅是單元房的廚房、電梯、廁所、陽臺計算在房屋面積之內(nèi)，相應(yīng)的配房和院落等也應(yīng)該計算在補償范圍之內(nèi)。

總之，小編認(rèn)為，對補償款金額確定有著關(guān)聯(lián)性作用的還是評估機構(gòu)的評估，如果大家對評估結(jié)果不滿意或者有疑問，可以在評估人員做現(xiàn)場測量時發(fā)表自己的觀點和意見，將房屋的情況與評估人員介紹清楚。為了保證拆遷補償款的標(biāo)準(zhǔn)可以有效、真實、合理到位，也可以將自己的意見和相關(guān)證據(jù)做好保存，來作為自己拆遷過程中維護(hù)自身合法利益的依據(jù)。

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