在征地拆遷的行為中，尤其是在農(nóng)村，存在一個房屋征收“怪圈”，即房屋無手續(xù)-無證-違建-零（低）補償拆遷。由于一些原因，農(nóng)村不少房屋是沒有任何證件的，這樣的無證房屋往往被認(rèn)定為違章建筑了。

拆除違建，是征地拆遷中的常見糾紛！

部分拆遷方給出的認(rèn)定違法建筑的標(biāo)準(zhǔn)，就是沒有經(jīng)過有關(guān)國家行政機關(guān)的規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)、沒有取得國家有權(quán)行政機關(guān)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證！這樣的房屋拆遷，往往是零補償或者補償很低，當(dāng)事人不樂意，也很難改變補償。

曾經(jīng)有網(wǎng)友開玩笑留言說，既然無證就算違建，那北京故宮算不算違建呢？

這個反駁看似沒有依據(jù)，實際上仔細(xì)深究，也不無道理。在一段歷史時期內(nèi)，房屋建設(shè)審批、登記制度不完善，甚至有些地方?jīng)]有開展房屋登記工作的。管理上的不完善導(dǎo)致了不少房屋變成了“無證房屋”，形成了歷史遺留問題。

另一方面來看，有一些地方相關(guān)部門職責(zé)不清、組織機構(gòu)不健全、行政不作為的情況還是存在的，這也導(dǎo)致一些房屋成為了“無證房”。這種情況下，將無證房屋一概淪為違建，其實是不合理的。

先來看看什么是違法建筑？

違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。我國法律明確規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

什么是無證房屋？

無證房屋，一般是指沒有經(jīng)過登記的房屋。為什么會有無證房屋的出現(xiàn)呢？我們知道法律的完善健全是一個漫長的過程，在2008年《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》頒布之前，尤其是在農(nóng)村，并沒有對農(nóng)村房屋進行統(tǒng)一的審批手續(xù)，大部分都是跟村委會打聲招呼，就把房屋建起來了。

什么樣的無證房屋不是違章建筑呢？

實踐中，以下4種無證房不屬違建卻常被拆違，拆遷戶一旦中招，補償將大打折扣

一、《土地管理法》實施之前建造的農(nóng)村房屋

我們知道，《土地管理法》是在1986年審議通過，1987年才正式實施。根據(jù)法不溯及既往原則，87年之前修建的房屋，拆遷方給你說，你的房屋是違章建筑，那絕對是忽悠你的，就是不想給你給錢。

二、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之前建造的農(nóng)村房屋

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是在2008年開始實施的，并規(guī)定建設(shè)農(nóng)村房屋必須要有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

從這里能夠得知，有宅基地使用權(quán)證或者是建設(shè)用地批準(zhǔn)書的，我們建起來的房屋不能被認(rèn)作為違建，如果認(rèn)定違建，那就太不合理了。而在2008年前的無證自建農(nóng)房，只要不是建在基本農(nóng)田或耕地上，那么也不能簡單認(rèn)定違建。

三、擁有部分審批手續(xù)的房屋

在農(nóng)村，會發(fā)現(xiàn)大部分人的房屋手續(xù)都是不全的，一般只有個宅基地使用權(quán)證，遇到拆遷，發(fā)現(xiàn)自己缺建房許可證。其實，這個完全是可以補救的。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》65條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。根據(jù)這個法條，我們可以知道，是有機會補辦手續(xù)的。

四、因政府部門招商引資，導(dǎo)致房屋修建后手續(xù)不齊全

這種情況，經(jīng)常常見于廠房拆遷。很多地方，為了促進經(jīng)濟發(fā)展，政府部門會通過招商引資以及很多優(yōu)待政策，引進大量企業(yè)。不遇到拆遷，什么事都沒有，你繼續(xù)經(jīng)營你的廠房，我繼續(xù)招商引資。一遇到拆遷，有的企業(yè)手續(xù)不全，有的企業(yè)沒有手續(xù)。這種情況不能隨隨便便的認(rèn)定是違章建筑。

還有一種情況就是企業(yè)通過招拍掛的形式獲得土地使用權(quán)以及建筑，但是這種建筑大多數(shù)是沒有相關(guān)證件的，遇到拆遷，就說沒有證件就是違建，是不合乎常理的。

以“拆違”促拆遷，傷害了被征收人的合法權(quán)益，違背了相關(guān)文件精神

將無證建筑認(rèn)定為違章建筑是拆遷方慣用的伎倆，通過認(rèn)定為違章建筑進行強拆一方面減少拆遷補償，另一方面也壓縮了拆遷時間成本，嚴(yán)重的損害了被拆遷人的利益。

對于無證房屋我們應(yīng)該考慮建造的時間、當(dāng)時的立法狀況、當(dāng)時執(zhí)法機關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。農(nóng)村居民建造住宅，只要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，并經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)后，就算沒有宅基地證，建房證也不能認(rèn)定為違章建筑。

另外根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)。

通過以上的分析，希望大家能對自己的房屋有個深刻分析，在知道自己的房屋沒有任何證件的時候，盡量補齊相關(guān)證件，避免在遇到拆遷的時候，悔不當(dāng)初。當(dāng)拆遷方認(rèn)定你的房屋屬于違章建筑的時候，不要驚慌，更不要去暴力抵抗，先通過以上的講解分析自己的房屋是否是屬于真正的違建，而不是拆遷方為了壓低補償?shù)慕杩?，把握不?zhǔn)的及時咨詢專業(yè)的律師，以免遭受巨大的損失。

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