導(dǎo)語：2020年是棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃的最后一年，這意味著在今年依舊與許多老百姓將面臨棚戶區(qū)改造。在實(shí)踐發(fā)展中，棚戶區(qū)于每個(gè)省份的定義不一，部分地方政府偷換概念，以至于棚戶區(qū)改造逐漸淪為牽商引資的借口，將本處于環(huán)境優(yōu)美、地理位置商業(yè)潛力大的住區(qū)，以棚戶區(qū)改造為名進(jìn)行征收，以低價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞綇?qiáng)迫被征收人拆遷，以損害被征收人權(quán)益的方式換取利潤空間，導(dǎo)致棚戶區(qū)改造矛盾頻發(fā)。

提示被征收人，遇到棚戶區(qū)改造，請(qǐng)把握以下六點(diǎn)，躲掉就是賺到

1、棚戶區(qū)改造的性質(zhì)和適用范圍，并非所有的地方都可以被認(rèn)定為棚戶區(qū)的。

一般來說，只有簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結(jié)構(gòu)簡陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動(dòng)場地、采光通風(fēng)差的房屋集中的地方才是棚戶區(qū)。實(shí)踐中有很多房屋征收實(shí)施單位以棚戶區(qū)為幌子進(jìn)行拆遷征收，肆意的擴(kuò)大該項(xiàng)政策的適用范圍，例如剛蓋幾年的房子還比較新卻面臨被棚改、一些豪華住宅區(qū)的爛尾樓被納入棚改、為了減少成本，將其他征收項(xiàng)目納入棚改等。實(shí)際情況與棚戶區(qū)相差甚遠(yuǎn)，這是棚戶區(qū)改造的第一大陷阱。

2、以違代征，或斷水?dāng)嚯?，迫使被征收人同意搬遷。

實(shí)踐中房屋征收實(shí)施單位為了壓低補(bǔ)償，用房子是違建或危房來做借口。甚至不惜采取斷水?dāng)嚯姷姆绞?，逼迫被征收人簽訂《補(bǔ)償安置協(xié)議》，嚴(yán)重情況的將被征收人的房屋強(qiáng)制拆除?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第二十八條明確規(guī)定，只有人民法院才具有強(qiáng)制拆除的主體資格。危房的鑒定需要房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)氐蔫b定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，并持有證明其具備相關(guān)行政許可的合法證件才可以。這是棚戶區(qū)改造的第二大陷阱。

3、棚戶區(qū)房產(chǎn)置換是等價(jià)物的交換。

民法上，房屋置換,其實(shí)質(zhì)上是買賣的雙向服務(wù),因此同時(shí)性、等價(jià)性非常重要，而這個(gè)概念在行政執(zhí)法中發(fā)生了偏差，以房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格來進(jìn)行補(bǔ)償，明顯不符合公平對(duì)等的原則。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。根據(jù)立法精神，對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。因此，在實(shí)際征收過程中，被征收可以按照主張權(quán)利時(shí)的市場價(jià)值為準(zhǔn)，向征收部門主張賠償。

4、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條明確規(guī)定市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。很多地方政府征收土地，沒有這項(xiàng)法定程序。如果引發(fā)矛盾糾紛后，廣大被征收人可以通過申請(qǐng)信息公開的方式獲得，仔細(xì)查閱，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作是否符合法定程序，爭取尋找到違法點(diǎn)，增加維權(quán)籌碼。

5、被征收房屋的價(jià)值要以市場價(jià)值為基準(zhǔn)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條明確規(guī)定對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。由此規(guī)定可知，被征收房屋的價(jià)值以類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為基準(zhǔn)。而現(xiàn)實(shí)棚改項(xiàng)目中，政府常常會(huì)自己設(shè)置一個(gè)價(jià)格上限，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場價(jià)格。這就需要廣大被征收群體委托專業(yè)的律師與政府方進(jìn)行博弈。

6、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇要符合法定程序。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法》規(guī)定被被征收人有權(quán)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，協(xié)商選定未果的，應(yīng)當(dāng)通過搖號(hào)抽簽等方式由被征收人參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，而不是由政府單方強(qiáng)制地選定。有地方政府沒有協(xié)商的程序，就直接指定與自己有利害關(guān)系的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，間接的損害被征收人的利益。

好政策被利用可能讓你吃虧！

在實(shí)踐中，由于棚戶區(qū)房屋的價(jià)值可能比較低，補(bǔ)償?shù)臄?shù)額也可能會(huì)被拉低。所以，首先應(yīng)該確定一下，自家被劃為拆遷范圍的房屋，是否屬于棚戶區(qū)內(nèi)的房屋。再看看拆遷程序是否嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行。有時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)拆遷方以棚戶房為由，隨便拆除房屋的違法行為。在被通知自家房屋所在區(qū)域，即將被棚戶區(qū)改造的情況下，應(yīng)該提前拍攝房屋內(nèi)外的照片，留存被拆前的證據(jù)。在房屋被拆除時(shí)，要拍攝拆遷時(shí)的現(xiàn)場場景，保存所有證據(jù)原件（照片和視頻）。必要時(shí)可以打電話報(bào)案，同時(shí)錄音。

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