隨著2020年新《土地管理法》的正式實施以及近期自然資源部就《土地管理法實施條例（修訂草案）》（征求意見稿）公開征詢意見，毋庸置疑，國家在土地征收等方面進(jìn)行了較大幅度的完善，并進(jìn)一步明確土地改革的具體內(nèi)容和具體操作程序。

2019年自然資源部制定并公布了《農(nóng)村集體土地征收基層政務(wù)公開標(biāo)準(zhǔn)指引》，明確了對于征收公告、征地補(bǔ)償安置方案等文件應(yīng)當(dāng)及時公開，切實維護(hù)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)等基本權(quán)利。

眾所周知，征地批文、征收公告、評估報告、安置補(bǔ)償協(xié)議等是貫穿整個征地拆遷流程中重要的幾個文件。那么，什么樣的征收公告、補(bǔ)償安置方案、評估報告、補(bǔ)償安置協(xié)議是合法有效的呢？

今天，為方便大家理解，作者以列舉說明，本文分為上下兩篇，上篇主要為征地批文和征收公告的解析，下篇為評估報告和補(bǔ)償安置協(xié)議的解析。

目錄

一、征地批文

二、征地公告

三、評估報告

四、補(bǔ)償安置協(xié)議 

評估報告

房屋價值評估是國有土地上房屋征收的必經(jīng)程序，對集體土地上的房屋法律雖未明確規(guī)定必須評估，但只要評估就必須合法合理。有了房屋征收評估價，被征收人便可以有理有據(jù)地與征收方協(xié)商補(bǔ)償。

1、評估主體：

主要看三個信息：一是有效期限，二是資質(zhì)等級，三是機(jī)構(gòu)名稱。 

首先看加蓋的公章是否為住建部門或者房管局，如果上面加蓋的是財政部門的公章，那么該評估機(jī)構(gòu)不具備對被征收房屋價值進(jìn)行評估的資質(zhì)。 

其次看有效期限、資質(zhì)等級、機(jī)構(gòu)名稱。

（1）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為3年；

（2）需要注意評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，三級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法從事相關(guān)的評估工作；

（3）核實機(jī)構(gòu)名稱，確保資質(zhì)證書上的機(jī)構(gòu)名稱與評估報告一致。 

最后是看估價師資質(zhì)證明。這個主要是核實估價師是否具有執(zhí)業(yè)資格，評估報告是否為該估價師本人簽字，現(xiàn)場查勘人員是否是其本人等。

2、評估機(jī)構(gòu)選定：

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這一條明確說明了，評估機(jī)構(gòu)是由被征收人與征收方共同協(xié)商選定，不是由征收方單方面決定的，如果征收方并沒有通過被征收人就隨便選定一家評估機(jī)構(gòu)是不合規(guī)定的。

3、評估時點：

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。張貼征收決定公告之日起才能進(jìn)行房屋價值評估，在這個時間點之前或之后都是違法的。

4、評估報告有效期：

由《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條的規(guī)定可知，評估的目的是為被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，或者計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。評估的目的是真實反映房地產(chǎn)的實際價值，以達(dá)到合理公平的補(bǔ)償，若評估報告作出時間較長，被征收房屋價值因為市場變化，不能真實反映其價值，理應(yīng)重新進(jìn)行評估。

5、評估與評估異議流程：

申請復(fù)核評估注意三點：

（1）盡早提——收到評估報告之日起10日，不是工作日；

（2）找對人——向評估報告上落款的評估機(jī)構(gòu)申請，不要向征收方申請；

（3）有依據(jù)——申請理由寫清楚并附上照片或證件等相關(guān)依據(jù)，例如：少算了一個水井、估價師根本沒來現(xiàn)場、報告上沒蓋章等。

補(bǔ)償安置協(xié)議

補(bǔ)償安置協(xié)議是整個征收拆遷程序中最為重要的一個環(huán)節(jié)，是被征收人能否拿到合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵。征收方與被征收人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是被征收人向?qū)Ψ揭X亦或要房的合法憑證，上面的一字一句都影響著我們拆遷后的生活水平。

（附房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書樣本。該樣本所提供的文本不是最終法律文本，僅供參考，不建議直接使用，被征收人需要根據(jù)具體情況在法律人士的指導(dǎo)下修改后使用。該樣本協(xié)議不承擔(dān)任何法律責(zé)任。）

1、主體：

2020年1月1日開始實施的新《土地管理法》第四十七條第一款規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！闭魇罩荒苡煽h級以上人民政府組織的有權(quán)機(jī)關(guān)實施，與之相對應(yīng)的，和被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，也應(yīng)當(dāng)是縣級以上地方人民政府授權(quán)或委托的主體。因此我們在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時，一定要看清楚對方是不是適格的協(xié)議主體。

2、內(nèi)容：

（1）被征收土地的基本情況

（2）征收土地的補(bǔ)償

（3）住宅的征收

（4）搬遷期限、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失費的支付

（5）過渡方式及過渡期限

（6）違約責(zé)任

以上是對拆遷實踐中的評估和補(bǔ)償安置協(xié)議的解析，建議收藏！拆遷維權(quán)，須從細(xì)節(jié)入手，防微杜漸。作者在此提醒廣大被征收人，在簽收相關(guān)文件時持謹(jǐn)慎態(tài)度，注意審查書面材料的內(nèi)容和形式。如果自己的合法權(quán)益受到損害，一定要拿起法律武器及時維權(quán)。

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