導(dǎo)讀：土地騰退，是如今一些地方新“冒”出來(lái)的一種說(shuō)法，而其實(shí)質(zhì)往往是城市周邊村鎮(zhèn)的棚戶(hù)區(qū)改造，就是土地征收和房屋拆遷。而一些地方慣用此法來(lái)混淆概念，從而實(shí)現(xiàn)盡力壓榨被征收人補(bǔ)償權(quán)益，節(jié)約征收成本的目的。下面這起發(fā)生在北京市海淀區(qū)的案件，在明所的資深征收維權(quán)律師段福惠僅用6個(gè)月時(shí)間，未提起一個(gè)行政復(fù)議或行政訴訟程序，就幫助被征收人獲取了數(shù)倍于委托前的補(bǔ)償結(jié)果，可謂征收維權(quán)律師應(yīng)對(duì)騰退案件的成功范例。

【律師介入：騰退難道是法外之地？】

委托人曹先生在北京市海淀區(qū)某村擁有合法房屋，建筑面積140平方米。2016年8月，海淀區(qū)政府發(fā)布《騰退公告》，稱(chēng)為改善當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境和全區(qū)整體形象，決定啟動(dòng)涉案區(qū)域的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，由某村村委會(huì)為騰退主體實(shí)施土地騰退及房屋拆遷。經(jīng)評(píng)估、協(xié)商，拆遷方只同意給予曹先生一家100平方米的安置補(bǔ)償面積，別的什么也沒(méi)有。這一結(jié)果曹先生無(wú)論如何都無(wú)法接受，遂拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議。2016年10月，曹先生來(lái)到專(zhuān)業(yè)從事征地拆遷維權(quán)服務(wù)的北京在明律師事務(wù)所，找到長(zhǎng)期代理北京地區(qū)征收案件的資深律師段?；輲椭渚S權(quán)。

委托人向段律師提供了涉案項(xiàng)目印制精美的《宣傳手冊(cè)》，項(xiàng)目的征收、補(bǔ)償情況即展現(xiàn)在律師眼前。經(jīng)驗(yàn)豐富的段律師很快意識(shí)到涉案項(xiàng)目系以騰退名義實(shí)施征收，本身就欠缺法律依據(jù)，遂決定發(fā)動(dòng)政府信息公開(kāi)攻勢(shì)，將項(xiàng)目情況查個(gè)底兒掉。于是，在律師的指導(dǎo)下，委托人向北京市國(guó)土資源局、北京市國(guó)土資源局海淀分局申請(qǐng)公開(kāi)涉案項(xiàng)目的土地征收批準(zhǔn)文件；向北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)申請(qǐng)公開(kāi)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地預(yù)審文件；向北京市發(fā)展和改革委員會(huì)申請(qǐng)公開(kāi)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件。

很快，市發(fā)改委答復(fù)指出申請(qǐng)的立項(xiàng)批復(fù)文件不存在，市國(guó)土局海淀分局答復(fù)稱(chēng)部分土地征收批準(zhǔn)文件不存在。至此，涉案項(xiàng)目的違法情形已徹底暴露。

【維權(quán)成功：補(bǔ)償結(jié)果成倍提升】

段?；萋蓭熢谌娅@知項(xiàng)目情況后開(kāi)始和委托人一起投入?yún)f(xié)商、談判之中。村委會(huì)及當(dāng)?shù)卣钪姘疙?xiàng)目存在的諸多法律漏洞，故協(xié)商溝通的平臺(tái)始終較為通暢。時(shí)間到了2017年3月，涉案地區(qū)的拆除房屋工作持續(xù)開(kāi)展，拆遷人員開(kāi)始在委托人的院子周邊建圍擋，影響委托人房屋的通行及正常居住使用。拆遷人員甚至揚(yáng)言如果再不簽訂協(xié)議，就要對(duì)曹先生實(shí)施“幫拆”，即威脅強(qiáng)拆。段律師隨即向北京市公安局海淀分局發(fā)出《要求保護(hù)公民人身財(cái)產(chǎn)安全申請(qǐng)書(shū)》，講明涉案房屋情況，敦促警方履行法定職責(zé)保障委托人的合法財(cái)產(chǎn)不受侵犯。另一方面，委托人與村委會(huì)持續(xù)進(jìn)行著溝通協(xié)商。

終于，劍拔弩張之中峰回路轉(zhuǎn)，委托人終于與拆遷方就補(bǔ)償安置問(wèn)題達(dá)成了一致：拆遷方提供3套安置房和1000萬(wàn)元出頭的補(bǔ)償，曹先生愉快地與之達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議，全案以段律師一方的勝利而告終。

對(duì)于此案，段?；萋蓭煴硎荆膀v退”一說(shuō)并無(wú)法律依據(jù)，系地方政府在實(shí)踐中自行發(fā)明創(chuàng)造的事物。但無(wú)論如何，騰退行為的本質(zhì)仍是政府主導(dǎo)的土地征收及房屋拆遷問(wèn)題，其在實(shí)體和程序上都必須嚴(yán)格遵守《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定并適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的原則精神，而絕非法外之地。最基本的道理是，村委會(huì)依法是無(wú)權(quán)開(kāi)展所謂“騰退”行為的，這類(lèi)行為的實(shí)施主體就是違法的。