上訴人（原審原告）:劉仕才，男，1967年2月11日生，漢族，住興化市。

　　上訴人（原審原告）:王阿鳳，女，1965年12月18日生，漢族，住興化市。

　　委托訴訟代理人:劉仕才，男，1967年2月11日生，漢族，住興化市。

　　系王阿鳳丈夫。

　　上訴人（原審被告）:興化市土地開發(fā)儲備中心，住所地興化市國土資源局大樓四樓。

　　法定代表人:姚曉祥，主任。

　　委托訴訟代理人:顧悅（特別授權(quán)），江蘇天煒律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）:興化市新華拆遷安置有限公司，住所地興化市西公路《國際公寓》10號樓4層。

　　法定代表人:王保國，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人:卜德寬（特別授權(quán)），男，系興化市新華拆遷安置有限公司員工。

　　委托訴訟代理人:顧悅（特別授權(quán)），江蘇天煒律師事務所律師。

　　上訴人劉仕才、王阿鳳因與上訴人興化市土地開發(fā)儲備中心（以下簡稱土地儲備中心）、被上訴人興化市新華拆遷安置有限公司（以下簡稱新華公司）拆遷安置補償合同糾紛一案，不服江蘇省興化市人民法院（2017）蘇1281民初3169號民事判決，向本院提起上訴。

　　本院于2017年11月28日立案受理后，依法組成合議庭，傳票傳喚各方當事人于2017年12月29日到庭公開進行調(diào)查、詢問、質(zhì)證、辯論和調(diào)解。

　　上訴人劉仕才、上訴人土地儲備中心及被上訴人新華公司的共同委托訴訟代理人顧悅、被上訴人新華公司的委托訴訟代理人卜德寬到庭參加訴訟。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　上訴人劉仕才、王阿鳳上訴請求:增判被上訴人一審時賠償租金的訴訟請求。

　　事實和理由:一、原審判決駁回上訴人租金損失沒有事實與法律依據(jù)。

　　1、上訴人與兩被上訴人簽訂的《興化市房屋拆遷安置協(xié)議書》明確約定“甲方提供給乙方花園路朝北營業(yè)房5#-10#兩層房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，6套房屋的棟號是5——10號，也就是說在簽訂合同時已經(jīng)明確了未來安置房屋的地址棟號，而非是后來“在圖紙上明確”。

　　后來雙方雖有圖紙確認的依據(jù)，只能是對原合同的進一步確認，而不是推翻原合同的約定或者對原合同的改變。

　　2、原審認定被上訴人在圖紙確認時“尚未實際施工”，只能說明被上訴人違約。

　　雙方于2008年9月25日簽訂合同已明確安置房屋的地址和棟號，2010年1月雙方確認圖紙時只是對原合同約定地址的進一步確認，并沒有改變合同約定。

　　此時被上訴人未實際施工只能說明被上訴人視合同約定為兒戲，也坐實了被上訴人違約的事實。

　　3、上訴人取得安置房屋前無須與第三人協(xié)商并簽訂書面租賃合同。

　　既然原審已認定被上訴人違約，則按照合同法約定違約一方支付違約金仍不足以彌補損失的，還要賠償租金損失。

　　上訴人出租過程中沒有必要與任何第三方協(xié)商。

　　二、即便“強拆通知”存在，被上訴人也逾期交房達四年六個月，租金損失1755000元。

　　上訴人在原審中多次重申，沒有見到所謂的“強拆通知”，也不存在強拆事實。

　　如果是強拆，上訴人不可能拿到“騰空獎”，但事實上拆遷公司給了上訴人“騰空獎”，說明上訴人是按期、自行遷讓的。

　　即便所謂的強拆通知存在，從2009年7月要求遷讓的時間點起算，被上訴人也逾期交房四年半應當支付租金損失1755000元。

　　上訴人土地儲備中心與被上訴人新華公司共同辯稱，劉仕才、王阿鳳要求給付租金沒有任何事實和法律依據(jù)，請求駁回其上訴。

　　上訴人土地儲備中心上訴請求:依法改判或發(fā)回重審。

　　事實與理由:一審法院認定事實不清，上訴人并未違約。

　　1、雙方簽訂的《興化市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》四份中有兩份協(xié)議是選擇貨幣補償，另兩份是選擇產(chǎn)權(quán)置換。

　　在產(chǎn)權(quán)置換的兩份協(xié)議中書寫的“過渡期18個月”是由于工作人員書寫失誤。

　　按照拆遷規(guī)定，營業(yè)用房不享有過渡期，只享有停產(chǎn)停業(yè)損失。

　　協(xié)議第十條第2項違約按總房款的10%罰款，是劉仕才、王阿鳳單方意思表示。

　　上述兩項如果是雙方合意約定，上訴人不就是明知違約而與其簽訂協(xié)議，這顯然不符合常理。

　　造成被上訴人安置時間長是被上訴人多次無理上訪、纏訪所致。

　　2、本案中上訴人并不存在違約。

　　被上訴人簽訂補償協(xié)議后遲遲不交房，在行政強拆通知下達后，在2010年春節(jié)前才將案涉房屋全部騰空，2011年1月21日才到拆管辦提供圖紙上選擇確定安置房源。

　　從2008年9月25日到被上訴人選擇確定房源期間，已經(jīng)遠遠超過合同中誤寫的過渡期18個月，即使按照此過渡期計算，被上訴人也已違約在先。

　　一審法院以被上訴人騰空讓房之日起計算，認為上訴人違約，明顯不當。

　　土地儲備中心在庭審中補充陳述稱:一、劉仕才、王阿鳳選擇進行產(chǎn)權(quán)置換的面積為491.87平方米，該部分的補償款為3504371元，而不是4934371元。

　　1、拆遷編號為42#、42#-1的兩份協(xié)議補償款已發(fā)放給劉仕才、王阿鳳。

　　2、拆遷編號為42#-2的兩份協(xié)議，其中一份是面積491.87平方米，補償款金額為3504371元，這一部分是選擇產(chǎn)權(quán)置換，另外一部分面積為161.25平方米，補償款1430000元，這一部分最初是選擇產(chǎn)權(quán)置換，但劉仕才后變更補償方式為貨幣安置，其分兩次領(lǐng)取了補償款143萬元，故劉仕才沒有任何理由將該部分的數(shù)額納入置換的總房款，更沒有理由向土地儲備中心及新華公司索要這部分房款的違約金，其占用該部分資金長達四年多，即使按照月息1%計算的話，占用的利息也高達74.22萬元。

　　二、在對劉仕才戶的拆遷安置過程中，已經(jīng)對其作了最大限度的補償，其實際所得利益遠遠超過其在合同上強行添加的“甲方違約按總房款的10%罰款”。

　　三、退一步講，即使按照18個月的過渡期計算，這18個月的延期履行也是由于劉仕才本人原因造成的，其不滿意在原地安置，堅持要求要花園路安置，簽訂合同的實際時間是2011年6月27日，之所以這樣做也是由于劉仕才不肯簽訂協(xié)議，當時也已超過了可以享有騰空獎的期限，為了讓劉仕才仍然可以享有騰空獎才將日期倒簽在2008年。

　　在2008年花園路還沒有動遷，根本沒有花園路的房源。

　　如果劉仕才同意原地安置，早在2012年就可以全部交付。

　　上訴人劉仕才、王阿鳳辯稱，1、關(guān)于10%的罰款是雙方真實意思表示，一式四份上都有公章。

　　關(guān)于過渡期的18個月也是拆遷條例上規(guī)定的，如果沒有這一條規(guī)定，對方不可能寫18個月。

　　2、新華公司是專業(yè)的拆遷公司，是有資質(zhì)的，如果我沒有把鑰匙給他們，他們怎么可能跟我簽協(xié)議？這是基本的常識。

　　3、關(guān)于新華公司貼給我26000元的事，是由于我的部分東西無處放置，被上訴人就找了地方讓我們把東西搬過去，后來我的東西丟了，在這種情況下對方才給了我26000元，但實際價格不止這么多。

　　4、貨幣安置協(xié)議不是我的真實意思表示，我沒有簽字。

　　由于被上訴人讓我搬遷，我想讓被上訴人預付拆遷款，被上訴人說不好預付，讓我做貨幣安置的協(xié)議。

　　后來出現(xiàn)的補充協(xié)議、補充說明，是因為我真實意思要產(chǎn)權(quán)置換，拆遷公司把置換的房款扣除以外多余的錢要給我，這些錢是要領(lǐng)導同意才可以給的，都有審批手續(xù)的。

　　我的房屋被拆了8年，事情尚未解決。

　　該房屋是2008年9月25日簽訂的協(xié)議，我也交出了鑰匙。

　　補充協(xié)議和補充說明都證實雙方已經(jīng)達成一致意見。

　　劉仕才、王阿鳳向一審法院提出訴訟請求:1、判令土地儲備中心、新華公司支付違約金493437.1元；2、土地儲備中心、新華公司支付由于違約造成的損失共計2067000元；3、訴訟費用由土地儲備中心、新華公司承擔。

　　一審法院認定事實:1、2008年9月25日，劉仕才、王阿鳳與土地儲備中心分別簽訂四份《興化市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，其中42#建筑面積為91.71㎡、42#-1建筑面積為98.38㎡的房屋劉仕才、王阿鳳選擇貨幣補償?shù)陌仓梅绞?，補償金額合計1568518元；42#-2建筑面積為491.87㎡,42#-2建筑面積為161.25㎡的房屋劉仕才、王阿鳳選擇產(chǎn)權(quán)置換的補償安置方式，該兩套房屋補償價值合計4934371元，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋位置為花園路朝北營業(yè)房5#-10#兩層營業(yè)房屋。

　　兩份產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償安置協(xié)議書中第五條約定，乙方（劉仕才、王阿鳳）自行過渡，過渡期18個月；第十條第①約定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋面積以竣工面積及房管部門核定的面積按實結(jié)算找差，歇業(yè)補償按實結(jié)算，第②項約定甲方（土地儲備中心）違約按總房款的10%罰款。

　　2、2009年6月26日，市政府作出興政發(fā)[2009]240號《關(guān)于責成市建設局、城管局、規(guī)劃局、公安局對劉仕才戶實施強制拆遷的通知》，載明因被拆遷人劉仕才未能與拆遷人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請，市建設局于2009年4月29日作出房屋拆遷裁決書。

　　鑒于被拆遷人劉仕才戶未按房屋拆遷裁決書規(guī)定的期限搬遷讓房，為保障城市規(guī)劃建設項目的順利實施，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十七條 之規(guī)定，現(xiàn)責成市建設局、城管局、規(guī)劃局、公安局對劉仕才戶實施強制拆遷。

　　3、2009年6月29日，興化市建設局、城管局、規(guī)劃局、公安局共同作出興建發(fā)[2009]257號《關(guān)于對劉仕才戶強制拆遷的公告》，載明由于被拆遷人劉仕才戶未按《房屋拆遷裁決書》（興建拆裁字[2009]65號）規(guī)定的期限搬遷讓房，市政府作出《市政府關(guān)于責成市建設局、城管局、規(guī)劃局、公安局對劉仕才戶實施強制拆遷的通知》（興政發(fā)[2009]240號）。

　　希被拆遷人劉仕才顧全大局，服從城市規(guī)劃建設項目的需要，于2009年7月16日前自覺履行搬遷義務，逾期將實施強制搬遷。

　　4、2011年3月19日，新華公司作出《關(guān)于劉仕才戶拆遷補償安置情況的說明》，載明體育場地塊拆遷戶劉仕才:拆遷號42#、42-1#拆遷面積843.21㎡為營業(yè)房，拆遷補償總額為650.2889萬元，該戶選擇產(chǎn)權(quán)置換方式。

　　甲方提供給乙方花園路朝北營業(yè)房5#-10#兩層（小區(qū)北大門東側(cè)）計六間進行產(chǎn)權(quán)置換，最終面積以房產(chǎn)測繪部門測量結(jié)果為準，一二層均價為5800元/㎡，甲方先前支付乙方2498518元，入戶時甲、乙雙方結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積及差價后該產(chǎn)權(quán)屬乙方私有。

　　綜上情況，雙方均已認可，其他條款按原協(xié)議執(zhí)行，特此說明。

　　該說明由新華公司加蓋印章。

　　5、2011年6月27日，劉仕才、王阿鳳與新華公司簽訂《關(guān)于劉仕才戶拆遷補償安置情況的補充協(xié)議》，約定:劉仕才、王阿鳳拆遷號42#、42#-1、42#-2，拆遷面積843.21㎡為營業(yè)房，拆遷補償總額為650.2889萬元，選擇產(chǎn)權(quán)置換方式，甲方提供乙方花園路朝北營業(yè)房5#-10#兩層（小區(qū)北大門東側(cè)）計六間進行產(chǎn)權(quán)置換，面積約750㎡，最終面積以房產(chǎn)測繪部門測量結(jié)果為準，一二層均價為5800元/㎡。

　　如實際安置時六間建筑面積低于750㎡，則應按原拆遷安置價另行提供壹自然間門面房供其購買。

　　甲方合計已支付乙方2998518元，入戶時甲、乙雙方結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積差價及相關(guān)入戶費用后該產(chǎn)權(quán)屬乙方私有。

　　綜上情況，雙方均已認可，特此協(xié)議。

　　該協(xié)議由劉仕才、王阿鳳簽字，新華公司加蓋印章。

　　6、2015年6月16日，新華公司作出《關(guān)于劉仕才安置方案的請示》，安置方案請示如下:一、安置海德花園花園路門面房六間、位置矛盾由我公司和劉仕才與另一戶自行協(xié)調(diào)解決。

　　二、按照局會議研究決定，安置房面積中750㎡按照等面積5800元/㎡結(jié)算、其余超出面積按照超面積6800元/㎡結(jié)算。

　　以上請求當否，請領(lǐng)導批示。

　　后相關(guān)領(lǐng)導在該請示上進行了批示，同意實施單位提交的安置意見。

　　7、2015年7月24日，劉仕才、王阿鳳取得海德國際海德花園商鋪入戶聯(lián)系單，獲得了安置，入戶聯(lián)系單顯示安置房屋為海德國際海德花園18號樓花園路104、106、108、110、112、114號（房屋建筑面積869.24㎡）。

　　雙方一致確認，雙方已就安置房屋的相關(guān)款項進行了結(jié)算，已全部履行完畢。

　　8、劉仕才、王阿鳳為夫妻，拆遷編號為42#-1的拆遷補償安置協(xié)議書上乙方楊曉芳為劉仕才、王阿鳳劉仕才外甥女，系接受劉仕才的委托在協(xié)議書上簽字。

　　9、2008年9月5日，土地儲備中心與新華公司簽訂拆遷委托協(xié)議書一份，約定土地儲備中心委托新華公司實施拆遷、補償和安置及拆遷有關(guān)的事宜。

　　新華公司取得了房屋拆遷許可證。

　　一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。

　　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　本案中，土地儲備中心與劉仕才、王阿鳳簽訂的四份《興化市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》是雙方的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該協(xié)議依法成立并生效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。

　　雖然土地儲備中心認為協(xié)議書上過渡期十八個月的約定為其工作人員習慣性的書寫，按照規(guī)定營業(yè)用房不適用過渡期的約定，但該合同為其提供的格式合同，其作為拆遷單位，在訂立合同時應當對相應的條款盡到審查義務，故對其抗辯意見不予采納。

　　至于土地儲備中心認為協(xié)議書第十條第②項“甲方違約按總房款的10%罰款”的約定為劉仕才、王阿鳳事后添加，劉仕才、王阿鳳并不否認為其書寫，但認為已經(jīng)過土地儲備中心的認可。

　　因該協(xié)議書為一式四份，經(jīng)核對，每份協(xié)議上均有該項約定，土地儲備中心在合同簽訂后并未向劉仕才、王阿鳳提出異議，且土地儲備中心在該協(xié)議書簽訂后又與劉仕才、王阿鳳簽訂了補充協(xié)議，在補充協(xié)議中也未反映對該項約定存有異議，故協(xié)議書第十條第②項的約定應當認定為雙方的合意，對土地儲備中心的該抗辯意見不予采納。

　　按照協(xié)議書的約定，過渡期為18個月，土地儲備中心、新華公司應當在過渡期18個月期滿后向劉仕才、王阿鳳交付房屋，而對于過渡期從何時開始計算，雙方存在爭議。

　　劉仕才、王阿鳳認為應從協(xié)議書簽訂之日即2008年9月25日起計算，土地儲備中心及新華公司則認為只有置換的房屋由開發(fā)商建成并符合交付條件時才能交付。

　　一審法院認為，按照拆遷安置習慣，應當從劉仕才、王阿鳳騰空讓房之日起計算，但雙方對騰空讓房之日未能達成一致的意見，即便按照土地儲備中心主張的強制拆遷公告期滿之日計算，到雙方確認的交付安置房屋之日2015年7月24日，也已超過18個月的過渡期，故應當認定土地儲備中心的行為構(gòu)成違約，其應當按照協(xié)議書的約定承擔違約責任，即按總房款的10%罰款，根據(jù)協(xié)議書的約定產(chǎn)權(quán)置換的房屋補償款合計4934371元，故土地儲備中心應當支付劉仕才、王阿鳳違約金493437.1元。

　　至于劉仕才、王阿鳳主張的租金損失，因其為安置房源問題一直在與土地儲備中心及新華公司進行磋商，其在房源確定時僅是在圖紙上明確，尚未實際施工，劉仕才、王阿鳳在取得安置房屋前未與任何第三人協(xié)商房屋租賃事宜并簽訂書面的房屋租賃合同，故其主張的該項損失不予支持。

　　至于劉仕才、王阿鳳要求新華公司承擔責任的主張，因新華公司系接受土地儲備中心的委托實施相關(guān)的拆遷事項，未超越授權(quán)范圍，故對劉仕才、王阿鳳的該項主張，一審法院亦不予支持。

　　判決:一、被告興化市土地開發(fā)儲備中心于判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告劉仕才、王阿鳳違約金493437.1元。

　　二、駁回原告劉仕才、王阿鳳的其他訴訟請求。

　　案件受理費27284元，由原告劉仕才、王阿鳳負擔22019元，被告興化市土地開發(fā)儲備中心負擔5265元。

　　本院二審期間，上訴人劉仕才、王阿鳳提供新華公司向其出具的結(jié)算票據(jù)，證明雙方已經(jīng)結(jié)算完畢，還要補給對方168萬多元。

　　上訴人土地儲備中心質(zhì)證認為，對結(jié)算票據(jù)真實性認可，已收到該補款。

　　新華公司質(zhì)證意見同土地儲備中心的質(zhì)證意見。

　　上訴人土地儲備中心提供證據(jù)如下:1、2015年9月14日劉仕才、王阿鳳出具的收條，證明新華公司給付劉仕才方26000元的補貼款；2、2015年7月22日劉仕才與新華公司對花園路商鋪結(jié)算單一份，證明為劉仕才計算交付房款的時候等面積是按750個平方結(jié)算的，已經(jīng)超出產(chǎn)權(quán)置換的面積；該結(jié)算單載明，本結(jié)算單經(jīng)購房人簽字后，即拆遷補償安置合同履行終結(jié)，證明雙方的權(quán)利義務已經(jīng)全部履行完畢，劉仕才不應當再向土地儲備中心、新華公司索要所謂的10%的違約金；3、證人耿某，證明當時簽協(xié)議時劉仕才方是知曉18個月內(nèi)安置房屋無法拿到，營業(yè)用房不享有過渡費。

　　上訴人劉仕才、王阿鳳質(zhì)證認為，關(guān)于證據(jù)1，26000元收到了。

　　關(guān)于證據(jù)2，結(jié)算單上的簽字是我簽的，但是我當初不情愿簽，如果我不簽字，房屋就不給我。

　　結(jié)算單上沒有不再追究違約損失的條款，在這種情況下我只能把尾款交了拿房屋。

　　關(guān)于證人證言，簽定協(xié)議的時候在協(xié)議上明確了花園路門朝北，用營業(yè)用房進行調(diào)換。

　　新華公司質(zhì)證認為，同意土地儲備中心的證明目的。

　　一審查明的事實有相應證據(jù)予以佐證，本院予以確認。

　　本案的爭議焦點為:一、土地儲備中心是否構(gòu)成違約；二、劉仕才、王阿鳳要求賠償損失是否有事實及法律依據(jù)。

　　關(guān)于爭議焦點一，本院認為，本案中涉及到產(chǎn)權(quán)置換的房屋拆遷補償安置協(xié)議書中明確約定了劉仕才方自行過渡，過渡期為18個月。

　　土地儲備中心雖稱該條款系其工作人員失誤書寫，然其未有證據(jù)證明該條款符合撤銷條件，故對土地儲備中心的該項理由，本院不予采納。

　　關(guān)于過渡期的起算時間，因雙方未能達成一致意見，一審法院參照強制拆遷公告期滿之日計算并無不當，由此，至土地儲備中心交付安置房屋時已經(jīng)超過了18個月，土地儲備中心應當按約向劉仕才、王阿鳳支付違約金。

　　關(guān)于違約金的計算基數(shù)，土地儲備中心認為應當扣除劉仕才、王阿鳳已領(lǐng)取的1430000元，對此，本院認為，雙方在涉及該款項的房屋拆遷補償安置協(xié)議書明確約定了補償安置方式為產(chǎn)權(quán)置換，實際雙方也是按照產(chǎn)權(quán)置換的方式履行了各自的義務，也即土地儲備中心委托的新華公司向劉仕才、王阿鳳交付了協(xié)議約定的安置房屋，劉仕才、王阿鳳補足了剩余款項，故該份協(xié)議的安置方式并未變更，土地儲備中心仍需承擔未能按期交房的違約責任，一審法院認定的違約金計算基數(shù)正確，土地儲備中心的該項上訴理由不能成立。

　　至于土地儲備中心認為需要計算該部分款項的占用利息，與本案非同一法律關(guān)系，本院不予理涉。

　　關(guān)于爭議焦點二，本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

　　劉仕才、王阿鳳認為土地儲備中心及新華公司應當賠償損失，然雙方協(xié)議中并未約定損失的計算方式，其提交的證據(jù)也不足以證明實際已發(fā)生的損失，故對劉仕才、王阿鳳的該項上訴理由，本院不予采納。

　　綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 第一款 第一項 規(guī)定，判決如下:

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費27284元，由上訴人劉仕才、王阿鳳負擔22019元，上訴人土地儲備中心負擔5265元（均已交）。

　　本判決為終審判決。

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