上訴人（原審第三人）:哈爾濱銀行股份有限公司雞西分行，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

　　負責(zé)人:彭松軍，行長。

　　委托訴訟代理人:張兆芹，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告）:雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

　　法定代表人:房靖，經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人:樸永建，該公司法律顧問。

　　被上訴人（原審被告）:金萍，女，1962年2月21日出生，回族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

　　委托訴訟代理人:劉云猛（與金萍系夫妻關(guān)系），住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

　　原審第三人:孫麗娜，女，1973年2月1日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

　　上訴人哈爾濱銀行股份有限公司雞西分行、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人金萍，原審第三人孫麗娜房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服雞西市雞冠區(qū)人民法院（2017）黑0302民初927號民事判決，向本院提起上訴。

　　本院依法組成合議庭，開庭進行了審理。

　　上訴人哈爾濱銀行股份有限公司雞西分行的委托訴訟代理人張兆芹，雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人樸永建，被上訴人金萍及其委托訴訟代理人劉云猛，原審第三人孫麗娜到庭參加訴訟。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　哈爾濱銀行股份有限公司雞西分行上訴請求:撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

　　事實和理由:一、一審判決沒有認定上訴人對該房屋的優(yōu)先排他權(quán)利是錯誤的，孫麗娜以涉案房屋在我行進行了貸款，我行是該房屋的抵押權(quán)人，對該房屋有優(yōu)先受償權(quán)；二、被上訴人不具有對該房屋的安置權(quán)，被上訴人向法庭提供的安置協(xié)議中沒有具體安置位置；三、一審判決沒有保護孫麗娜買賣合同效力是錯誤的。

　　雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求:撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

　　事實和理由:一、一審判決認定涉案房屋為安置給金萍的房屋錯誤，上訴人與金萍簽訂的《房屋征收補償安置協(xié)議》中沒有約定安置位置；二、上訴人與金萍簽訂的《房屋征收補償安置協(xié)議》不具有法定的安置優(yōu)先權(quán)；三、被上訴人金萍無權(quán)要求上訴人交付涉案房屋。

　　金萍辯稱，原審判決事實清楚，請求二審法院予以維持。

　　金萍向一審法院起訴請求:1、要求堅實地產(chǎn)公司履行房屋征收補償安置協(xié)議，交付幸福里小區(qū)26號樓東南角1層4號門市。

　　2、要求堅實地產(chǎn)公司賠償損失282601.20元。

　　一審法院認定事實:2013年1月4日，金萍與堅實地產(chǎn)公司簽訂房屋征收補償安置協(xié)議，堅實地產(chǎn)公司對金萍位于鐵安委2組的一處522.85平方米的無照平房進行拆遷，堅實地產(chǎn)公司采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式為金萍安置由其開發(fā)的幸福里住小區(qū)26號樓下東南角150平方米的門市，如該位置為洗浴中心，可在洗浴中心兩側(cè)優(yōu)先選擇其他門市，回遷時按實有面積計算，多退少補。

　　預(yù)計竣工時間為2014年1月。

　　逾期延續(xù)補償租房補助費，超過18個月加倍補償。

　　2013年11月28日，堅實地產(chǎn)公司取得了幸福里住宅小區(qū)的商品房預(yù)售許可證。

　　26號樓1層?xùn)|南角未建設(shè)洗浴中心，只建設(shè)一戶房屋，編號為4號門市，建筑面積169.51平方米。

　　2014年2月11日，孫麗娜采取向哈爾濱銀行雞西分行按揭貸款方式購買了4號門市，購房款為2034120元，貸款金額95萬元，貸款期限120個月。

　　同日，辦理了該房屋的預(yù)售登記及按揭抵押登記。

　　另查明:雞西市房屋征收辦公室在征收同地段房屋中，約定的租房補助費為每月800元。

　　一審法院認為,雖然安置協(xié)議中沒有明確26號樓的具體樓號，但26號樓1層?xùn)|南角并未建設(shè)洗浴中心，只有一處房屋，即為4號門市。

　　故本院對堅實地產(chǎn)公司否認4號門市為安置房屋的抗辯不予采信。

　　商品房預(yù)售登記主要規(guī)制對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其目的是為了防止“一房二賣”情形。

　　即使辦理了預(yù)售登記，也沒有賦予預(yù)購人可以對抗第三人的特殊權(quán)利，更不會產(chǎn)生物權(quán)效力。

　　故預(yù)售登記并不能使孫麗娜對4號門市構(gòu)成《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 第一款 規(guī)定的善意取得。

　　金萍作為補償安置協(xié)議的當事人，采取舊房換新房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，所享有的補償安置權(quán)利具有物權(quán)屬性，孫麗娜基于買賣合同只具有債權(quán)屬性，從民事權(quán)利位階看，金萍的物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先于孫麗娜的債權(quán)請求權(quán)。

　　4號門市所辦理的按揭抵押登記并非正式抵押登記，哈爾濱銀行雞西分行也未取得他項權(quán)利證，實質(zhì)屬于抵押權(quán)預(yù)告登記，該登記是在房屋不具備法定物權(quán)形式，不能依法進行抵押登記的情況下，為了保全將來財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進行的臨時性登記行為，只有當條件成就，辦理正式抵押后，才產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΑ?/p>

　　因此，哈爾濱銀行雞西分行對涉案房屋所享有的權(quán)利并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)。

　　在未辦理房屋抵押權(quán)登記之前，其只享有當?shù)盅旱怯洍l件成就時對涉案房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)。

　　而金萍作為被拆遷人，享有法定的安置優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)是基于法律規(guī)定而享有的權(quán)利，不因當事人之間的約定而產(chǎn)生，是在特定財產(chǎn)上設(shè)定的優(yōu)先權(quán)，旨在保證與特定財產(chǎn)有牽連的特殊債權(quán)獲得優(yōu)先受償。

　　雖然哈爾濱銀行雞西分行對涉案房屋的請求權(quán)具有排他效力，并可對抗他人對涉案房屋的處分。

　　但是該請求權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)并非同一權(quán)利，該請求權(quán)是對他人權(quán)利的限制，而優(yōu)先受償權(quán)則是依照法律規(guī)定就債務(wù)人的財產(chǎn)優(yōu)于他人受償?shù)臋?quán)利。

　　綜上，孫麗娜、哈爾濱銀行雞西分行所享有請求權(quán)均不能對抗金萍所享有的安置優(yōu)先權(quán)，故金萍的安置優(yōu)先權(quán)更優(yōu)先于孫麗娜、哈爾濱銀行雞西分行的請求權(quán)而得到保護。

　　而金萍是否應(yīng)補交差價款問題，并不影響堅實地產(chǎn)公司履行交付房屋義務(wù)，在金萍不履行交款義務(wù)的情況下，堅實地產(chǎn)公司可另行主張權(quán)利。

　　同時，堅實公司也并未以差價款作為抗辯理由，本院對金萍主張交付房屋的請求予以支持。

　　對金萍主張的違約損失，本意為租房補助費。

　　雙方協(xié)議中未約定具體數(shù)額，又未達成協(xié)議，本院參照同地段征收房屋租房補助費每月800元的標準給予支持，至2017年8月31日數(shù)額為54400元（18個月×800元+25個月×1600元）。

　　2017年9月1日起至實際交付止，按每月1600元繼續(xù)給付。

　　依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條 、第一百零六條 ，《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第十七條第三款規(guī)定，判決:一、被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)將幸福里住宅小區(qū)26號樓1層4號、建筑面積169.51平方米的門市交付原告金萍；二、被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)給付原告金萍2014年2月1日至2017年8月31日違約損失（租房補助費）54400元，2017年9月1日起至實際交付房屋止，按每月1600元繼續(xù)給付。

　　二審中，被上訴人金萍提供其與上訴人雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的顧景麗經(jīng)理及原審第三人孫麗娜的通話錄音，證明孫麗娜系上訴人雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)人員，還是上訴人雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房靖的親屬。

　　用金萍的涉案房屋貸款事宜，孫麗娜并不清楚，是上訴人雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所為。

　　且上訴人雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還以孫麗娜的名義，用3號門市在上訴人哈爾濱銀行雞西分行抵押貸款97萬元。

　　二審查明的事實與一審認定的事實一致。

　　本院認為，金萍與堅實地產(chǎn)公司簽訂房屋征收補償安置協(xié)議約定，安置金萍的房屋為幸福里住小區(qū)26號樓下東南角150平方米的門市，如該位置為洗浴中心，可在洗浴中心兩側(cè)優(yōu)先選擇其他門市。

　　而26號樓1層?xùn)|南角未建設(shè)洗浴中心，只建設(shè)一戶房屋，編號為4號門市，建筑面積169.51平方米，即本案爭議房屋，故應(yīng)認定該房屋為金萍的房屋。

　　原審判決并無不當，二上訴人的上訴理由無法律依據(jù)，對其上訴請求本院不予支持。

　　綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

　　依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 第一款 第一項 規(guī)定，判決如下:

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費計25252元，上訴人哈爾濱銀行雞西分行負擔12626元，上訴人堅實地產(chǎn)公司負擔12626元。

　　本判決為終審判決。

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