所謂回遷房，實(shí)際上指的是被拆遷人房屋被征收后，由拆遷方直接向被拆遷人提供的供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房，或?qū)Ρ徊疬w人以貨幣方式進(jìn)行補(bǔ)償后，由被拆遷人折價(jià)向拆遷方購買的原址開發(fā)的房屋。在本文中，我們將回遷房作為一個(gè)更廣義的概念理解，將被拆遷人與拆遷方在拆遷協(xié)議中約定的安置房統(tǒng)一稱為“回遷房”。

最近有很多被拆遷人問到了回遷房相關(guān)的維權(quán)問題，拆遷律師今天就從主體資格審查、協(xié)議內(nèi)容和維權(quán)方法等幾個(gè)方面入手，來為大家深入解析與回遷房有關(guān)的那些拆遷陷阱。希望能對大家規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、早日獲得應(yīng)有的補(bǔ)償安置有所幫助。

第一 資格審查問題

京尚拆遷律師曾經(jīng)在講解補(bǔ)償方式選擇的問題時(shí)提到過，如果被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償方式，則一定要注意回遷房承諾是否能夠?qū)崿F(xiàn)的問題。一方面要考察與自己簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，作出回遷房補(bǔ)償承諾的簽約主體是否有相應(yīng)的權(quán)限資格；另一方面則要考察回遷房開發(fā)商的資質(zhì)實(shí)力，是否能夠在約定期限內(nèi)建成交付回遷房。

北京市一中院曾發(fā)布過這樣一則回遷房相關(guān)典型案例。

被拆遷人楊先生的土地房屋被納入征地拆遷范圍，后楊先生與拆遷公司負(fù)責(zé)人簽訂了拆遷協(xié)議，約定拆遷方將在原拆遷區(qū)域即將開發(fā)的塔樓中為楊先生（等回遷戶）提供回遷房作為安置補(bǔ)償。

但在楊先生等被拆遷人發(fā)現(xiàn)原址建設(shè)規(guī)劃中并不存在拆遷協(xié)議中提到的塔樓，并通過訴訟途徑維權(quán)時(shí)卻得知，該地塊既無回遷安置房建設(shè)規(guī)劃，也無法對楊先生等被拆遷人進(jìn)行回遷安置，拆遷公司僅是受政府委托對該區(qū)域的國有土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，并非該塊土地的使用權(quán)人，也無權(quán)作出相應(yīng)的回遷房安置許諾，所謂的回遷房根本就是拆遷公司騙簽的虛構(gòu)產(chǎn)物，該《回遷協(xié)議書》也是無效協(xié)議，根本無法實(shí)現(xiàn)。

盡管依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，楊先生等可以主張由作出騙簽、騙遷行為的拆遷公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的相應(yīng)損失賠償責(zé)任，賠償楊先生等因房屋拆遷、回遷不能受到的損失，但楊先生等被拆遷人的回遷要求已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)了。

由該案的典型情況京尚拆遷律師提醒被拆遷人，在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一定要注意自己是在和誰簽協(xié)議，注意審查對方的主體資格，確認(rèn)對方是否有對補(bǔ)償安置條件作出許諾的資格權(quán)限，以確保協(xié)議約定能夠得到實(shí)現(xiàn)。

第二 協(xié)議內(nèi)容問題

談到回遷房，簽訂協(xié)議時(shí)要注意的細(xì)節(jié)比起貨幣補(bǔ)償方式來說就要繁雜的多。回遷房的位置、面積、公攤、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、交付時(shí)間、質(zhì)量等等都是被拆遷人要注意在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中明確的。

另外，關(guān)于違約責(zé)任部分，是很多拆遷方刻意省略而被拆遷人容易忽略的，但對拆遷方履約不能時(shí)被拆遷人主張相應(yīng)的賠償卻很重要。

很多回遷戶遇到過諸如約定期限已至回遷房還沒建好、回遷房交房但不能如期辦理產(chǎn)權(quán)登記、回遷房面積不符存在質(zhì)量問題等情況，假如協(xié)議中沒有約定，那么后續(xù)維權(quán)的難度就會(huì)更高，被拆遷人一定要提起重視。

第三 如何維權(quán)

當(dāng)問題已經(jīng)發(fā)生時(shí)，比起埋怨自己當(dāng)時(shí)不夠重視、不了解相關(guān)法律規(guī)定，更重要的是檢視之前的拆遷和簽約過程，找出對方的侵權(quán)違法點(diǎn)，以此主張對方承擔(dān)履約責(zé)任或違約賠償責(zé)任。

被拆遷人可以通過與簽約方的協(xié)商談判爭取應(yīng)得的補(bǔ)償以及協(xié)議的實(shí)現(xiàn)；可以通過信訪途徑尋求政府行政機(jī)關(guān)的介入；可以根據(jù)簽約方及拆遷協(xié)議的性質(zhì)（如是民事合同還是行政協(xié)議），通過提起民事訴訟或行政訴訟的方式主張對方履約或承擔(dān)違約責(zé)任，最終達(dá)到取得的應(yīng)得補(bǔ)償和賠償?shù)木S權(quán)目的。

京尚拆遷律師要提醒被拆遷人的一點(diǎn)是，不要盲目“迷信”單一利用信訪途徑維權(quán)的效用，很多時(shí)候，必要的訴訟、復(fù)議程序可以幫助被拆遷人督促拆遷方更誠懇地與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商談判，督促拆遷方履行協(xié)議約定、給予被拆遷人合理補(bǔ)償。且較信訪而言，訴訟、仲裁、行政復(fù)議等途徑具有的強(qiáng)制力也是幫助被拆遷人解決爭議、實(shí)現(xiàn)權(quán)利的重要助力。

拆遷維權(quán)路上，每一種依法可采取的手段都有其本身存在的價(jià)值和意義，但如何將這些程序巧妙地組合、安排，就是拆遷維權(quán)的實(shí)踐難度所在。

拆遷律師希望被拆遷人能夠明白，有時(shí)律師不讓你做一些事，只是為了讓你少碰一些釘子，少踩一些地雷，盡力減少你在維權(quán)路上可能負(fù)的傷、遭的難和承受的痛。

專業(yè)拆遷律師對被拆遷人的意義就在于，能夠提醒被拆遷人規(guī)避拆遷過程中和維權(quán)過程中可能遇到的那些陷阱，讓被拆遷人少走彎路，幫助被拆遷人早日實(shí)現(xiàn)維權(quán)訴求。

以上就是 為您整理的最新土地征收公告 , 提醒您：拆遷補(bǔ)償關(guān)系著廣大拆遷戶的切身利益，拆遷機(jī)會(huì)每戶只有一次，所以在沒有清晰補(bǔ)償是否合理前，請及時(shí)咨詢專業(yè)律師， 拆遷律熟悉全國征收政策，咨詢熱線 免費(fèi)為你解答。