導(dǎo)讀：在房屋征收中，補(bǔ)償決定的作出是涉及被征收人切身利益最直觀的表現(xiàn)之一，一直關(guān)注我們的被征收人對于如何看待補(bǔ)償決定的合法性，可能已經(jīng)有了一定的認(rèn)識。今天，北京在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)就一則案例，為大家分析在補(bǔ)償決定中容易被遺漏的那些補(bǔ)償事項(xiàng)。

【案情簡介：補(bǔ)償決定涉嫌漏項(xiàng)】

江西省的文女士擁有一處房屋，因道路延伸工程需要被征收。2017年3月涉案房屋的評估報(bào)告作出，但因認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，雙方一直未能達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議。

2018年3月，當(dāng)?shù)厥姓鞒觥斗课菡魇昭a(bǔ)償決定書》，并予以公告。但文女士發(fā)現(xiàn)，該份補(bǔ)償決定中遺漏了對空地土地面積以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額明顯偏低。因此，向人民法院提起訴訟。最終，省高院經(jīng)審理作出判決，撤銷了市政府作出的涉案征收補(bǔ)償決定。

【律師解析：補(bǔ)償中必須被決定的那些“項(xiàng)”】

（一）院落、空地面積是否可以得到補(bǔ)償

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條第一款明確規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

同時(shí)《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》規(guī)定：“對土地公有制之前，通過購買房屋方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權(quán)登記，亦應(yīng)確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權(quán)。

國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償?！?/p>

根據(jù)以上條文規(guī)定可知，在房屋征收過程中，對于市、縣級人民政府而言，需要組織有關(guān)部門對未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，不得遺漏補(bǔ)償面積和項(xiàng)目；對于被征收人而言，可以直接主張對院落、空地的補(bǔ)償。

本案中，文女士持有的土地使用證載明的土地使用面積為600多平方米，但市政府認(rèn)定的實(shí)際建筑占地面積卻為不到200平方米。

顯然，文女士還有未建設(shè)的空地未被計(jì)算在內(nèi)。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋，市政府也應(yīng)當(dāng)對空地面積納入評估范圍，一并予以征收補(bǔ)償，而本案被訴征收補(bǔ)償決定中卻遺漏了對空地面積的補(bǔ)償，顯然違法。

（二）停產(chǎn)停業(yè)與裝飾裝修損失的補(bǔ)償不可遺漏

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，對被征收人給予的補(bǔ)償包括因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

除此之外，第二十三條規(guī)定“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

如江西省在征補(bǔ)辦法中規(guī)定了關(guān)于被征收房屋的裝飾裝修及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，先由當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估確定。

本案中，文女士雖然收到了評估報(bào)告，但在該份《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》中注明：查勘當(dāng)日，未進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行查勘，僅對估價(jià)對象外觀、區(qū)位進(jìn)行調(diào)查，不考慮裝修因素。

顯然，評估公司在對涉案房屋進(jìn)行評估時(shí)并未進(jìn)入房屋內(nèi)部查勘，更不可能包括裝飾裝修價(jià)值。相應(yīng)的，在補(bǔ)償決定總價(jià)中也未包括裝飾裝修的補(bǔ)償，可見，被訴的補(bǔ)償決定所依據(jù)的評估報(bào)告明顯違法。

那么，在征收拆遷中被征收人依法究竟能夠獲取哪些種類的補(bǔ)償呢？李順華律師團(tuán)隊(duì)在此為大家做簡明扼要的羅列如下：

城市房屋征收（如中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、舊城改造等項(xiàng)目）：

1. 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償（須經(jīng)評估確定）；

2. 搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3. 停產(chǎn)停業(yè)損失等專門給予經(jīng)營性房屋的補(bǔ)償和裝飾裝修的補(bǔ)償（先協(xié)商，再考慮評估）；

4. 符合條件的可獲取補(bǔ)助和獎勵。

農(nóng)村房屋拆遷（如農(nóng)村集體土地征收中的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目）

1. 宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)（地錢）；

2. 房屋的重置成新價(jià)（房錢，須經(jīng)評估確定）；

3. 符合條件的可獲取補(bǔ)助和獎勵；

4. 經(jīng)認(rèn)定確為合法經(jīng)營用途的房屋可能獲取停產(chǎn)停業(yè)損失的適當(dāng)補(bǔ)償。

最后，在明律師想要提醒廣大被征收人，當(dāng)收到征收補(bǔ)償決定時(shí)大家可能會感到一頭霧水，不明白為什么補(bǔ)償總價(jià)和自己的預(yù)期相差竟如此之大。除了對房屋合法面積的認(rèn)定、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低等因素外，還需要格外注意征收方對應(yīng)補(bǔ)償項(xiàng)目是否有所遺漏。如發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)向征收方提出，作出補(bǔ)償決定的要在法定期限內(nèi)提起復(fù)議或者訴訟，對涉案補(bǔ)償行為進(jìn)行全面審查。