一、主要事實(shí)

趙某把自己家的住宅一層住宅改成了商鋪，用于經(jīng)營煙酒生意，目前，由于當(dāng)?shù)卣M(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃拆遷，趙某的商鋪被劃在了拆遷范圍內(nèi)，但是房屋占地是商業(yè)用地，房本上是商住兩用，如今面臨的是拆遷補(bǔ)償問題。

二、律師分析

（1）根據(jù)我們《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住改商需要辦理轉(zhuǎn)移登記，然后取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明。實(shí)踐中，如果沒有辦理土地證的和房產(chǎn)證需要滿足三個條件：1.臨街性 2.實(shí)際用于經(jīng)營 3.傳統(tǒng)人觀念中就是一個商鋪的外在屬性（滿足其一即可）。

（2）補(bǔ)償參考符合四同：同性質(zhì)、用途、地段、區(qū)域，一般補(bǔ)償來講，底商價格最高，二三層比較便宜，標(biāo)準(zhǔn)：參照市場評估法，一般參考3公里以內(nèi)。

（3）如果你有集體土地使用證，沒有房產(chǎn)證，房屋從性質(zhì)上確實(shí)是住宅，但實(shí)際上一直用于經(jīng)營且有一定年限，房屋的產(chǎn)權(quán)人已取得合法營業(yè)執(zhí)照并提供了納稅證明，這種房屋也應(yīng)當(dāng)參考商鋪來進(jìn)行補(bǔ)償。

三、律師建議

（1）如果從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)定性為住宅，但也考慮到被征收人實(shí)際上已將房屋合法用于了經(jīng)營，并以此為業(yè)，維系家庭的生活。如果就單純看房屋性質(zhì)，對被拆遷人失去經(jīng)營場所、失去生活來源的實(shí)際情況置之不理，僅僅按照住宅予以補(bǔ)償，不僅是不利于被拆遷人的利益保護(hù)，有悖物權(quán)法賦予物權(quán)人充分發(fā)揮物的效能的絕對支配權(quán)，也不符合物盡其用的原則，于情于理于法都是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

（2）為了保護(hù)被征收人的合法利益，國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知提到，對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，為具體落實(shí)該通知內(nèi)容，各個地方也出臺了具體的規(guī)范。

（3）各地的住改商房屋補(bǔ)償政策采用了不同的模式，就房屋的補(bǔ)償而言，大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定，即高于普通住宅低于正規(guī)商鋪的補(bǔ)償。

四、重點(diǎn)法條

根據(jù)《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第590號令相關(guān)法律規(guī)定，征收房屋首先，要看土地證、房產(chǎn)證是否載明具體使用性質(zhì)和用途。其次,若房屋產(chǎn)權(quán)證載明商業(yè)用途并全部變更住改非等取得完善手續(xù)，則可以按照商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)要求補(bǔ)償并主張營業(yè)損失以及裝修費(fèi)固定資產(chǎn)投資等等，參考周邊商業(yè)房屋市場交易價格。

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