“現(xiàn)在房子要拆遷了，我一直沒(méi)有接受街道辦給的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，突然有一天村民小組就告訴我之前賣(mài)我房子的協(xié)議都不算數(shù)了，說(shuō)我根本不是房屋的所有權(quán)人。我是沒(méi)學(xué)過(guò)法律，但覺(jué)得這事不合理，尹律師你說(shuō)呢？”委托人李女士在北京在明律師事務(wù)所訴說(shuō)著自己的遭遇。

街道辦作為房屋的出賣(mài)方，突然起訴想要確認(rèn)《購(gòu)房合同》無(wú)效？這要是放在普通購(gòu)房交易的民事糾紛中可能還需要仔細(xì)斟酌背后的原因。

但李女士遭遇此事恰逢當(dāng)?shù)卮笏镣七M(jìn)拆遷，也恰巧她始終不認(rèn)可補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

以上種種巧合讓尹利兵律師在最短的時(shí)間內(nèi)做出了最準(zhǔn)確的判斷，該案不復(fù)雜，這不就是“以拆違促拆遷”的老套路么？

案件事實(shí)

李女士系浙江省揚(yáng)州市廣陵區(qū)人，自1994年結(jié)婚落戶(hù)到該某村。由于沒(méi)有宅基地，她租賃了本村村民小組的一套房用于居住。該村民小組于2001年與李女士簽訂了《協(xié)議書(shū)》，將先前出租的房屋出售給了李女士。購(gòu)買(mǎi)此房之后，為了改善居住條件，李女士對(duì)房屋實(shí)施了翻建。2018年，揚(yáng)州市廣陵區(qū)政府發(fā)布了《拆遷公告》，該房屋被列入拆遷范圍。但街道辦和李女士對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償方案分歧極大，雙方多次協(xié)商無(wú)果。

為了快速推進(jìn)拆遷工作，村民小組將李女士起訴至廣陵區(qū)法院，李女士找到了北京在明律師事務(wù)所尹利兵律師，請(qǐng)求確認(rèn)2001年簽訂的購(gòu)房《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

律師觀點(diǎn)

綜合整個(gè)事情發(fā)展前因經(jīng)過(guò)，尹律師認(rèn)為這個(gè)案件的辦理不僅關(guān)乎個(gè)案勝利，還關(guān)乎后續(xù)的拆遷問(wèn)題，所以必須要保證該民事案件的勝訴，應(yīng)圍繞合同成立生效的幾大要素，從“購(gòu)買(mǎi)人資質(zhì)、出賣(mài)人資質(zhì)、買(mǎi)賣(mài)時(shí)雙方是否屬于真實(shí)意思表示”等角度收集證據(jù)、撰寫(xiě)法律文書(shū)，積極應(yīng)訴。

訴訟過(guò)程

庭審中，面對(duì)村民小組的指控，尹律師逐一出示相應(yīng)證據(jù)，充分證明了以下三點(diǎn)事實(shí)：一是李女士系本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，享有購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的資格，符合《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，協(xié)議內(nèi)容并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；二是涉案房屋由村民小組建成，并出賣(mài)房屋給李女士，屬于有權(quán)處分，協(xié)議內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示；三是《協(xié)議書(shū)》簽訂之后，李女士支付了購(gòu)房款，村民小組將房屋交于其占有使用，迄今為止李女士已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋長(zhǎng)達(dá)二十多年，村民小組在此期間從未提過(guò)異議，她當(dāng)然有理由相信原房屋的買(mǎi)賣(mài)行為合法有效。

訴訟結(jié)果

法院最終完全采納了尹利兵律師的觀點(diǎn)，并判決“李女士與村民小組之間的購(gòu)房《協(xié)議書(shū)》合法有效”。

- 判決書(shū) / 裁定書(shū) -

在明律師提示

很多人看到這里會(huì)疑惑，同樣是購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村房屋，為什么在不同案例中判決結(jié)果不同呢？關(guān)鍵點(diǎn)在于“購(gòu)買(mǎi)者是否有購(gòu)買(mǎi)資格”。

本案中李女士有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，且是與村民小組簽訂過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋《協(xié)議書(shū)》，雙方具備了購(gòu)買(mǎi)與出賣(mài)的資格，符合真實(shí)意思表示，故該《協(xié)議書(shū)》系“有效合同”。

但如果你并不是農(nóng)村集體組織成員，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，“宅基地使用權(quán)”是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，此時(shí)的購(gòu)房合同就違反了“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，屬“無(wú)效合同”。

綜上，大家在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及地上房屋時(shí)，一定要判斷自己是否有購(gòu)買(mǎi)資格，以及賣(mài)方是否有出售資格，切不可盲目購(gòu)買(mǎi)而后引發(fā)后續(xù)糾紛。