導(dǎo)讀：都2024年了，絕不容許“未批先建”的情形出現(xiàn)?！掇k法》中亦明確，對歷史遺留原因形成的“面積超標(biāo)/一戶多宅/未批先建/違規(guī)審批”等應(yīng)分類認(rèn)定，穩(wěn)妥整改，不可搞“一刀切”強制拆除或者收回?！拔磳徟徽嫉亟ǚ俊睉?yīng)成為農(nóng)村自建房的共識，這或許是各地出臺的此類新規(guī)最重要的精神所在。

實務(wù)中，大量農(nóng)民朋友都在咨詢?nèi)绾紊暾堈亟ǚ康膯栴}。究竟符合哪些條件才有資格申請宅基地？哪些情形下根本申請不下來？組級組織、村級組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在宅基地審批中又分別肩負(fù)著怎樣的職責(zé)和義務(wù)呢？

2024年4月，山西省人民政府辦公廳發(fā)布了最新的《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法》，將全省農(nóng)村宅基地的審批工作進行了細(xì)化規(guī)定，農(nóng)民在實踐中的絕大多數(shù)疑問都可找到相對明確的答案。

那么，新規(guī)中到底有哪些屬于農(nóng)民們“應(yīng)知應(yīng)會”的重點內(nèi)容呢？從批地到蓋房，農(nóng)民又需要獲取哪些批準(zhǔn)材料呢？

本文，拆遷律師就結(jié)合《辦法》全文為大家做一番梳理。

1、要點一：新申請宅基地的面積限制趨于嚴(yán)格。

政策到底支持農(nóng)民申請多大面積的宅基地？

以往各省的相關(guān)規(guī)定中多將宅基地的面積控制標(biāo)準(zhǔn)劃定在300平方米以下，而山西省的最新《辦法》中則進一步對此標(biāo)準(zhǔn)做了壓縮，其第十一條明確規(guī)定，村民新申請的宅基地面積每戶不超過200平方米。

由此可見，實踐中那種動輒大幾百平米甚至上千平米的“宅基地院落”不僅在當(dāng)年很難具有合法性，未來也更加沒有合法存在的可能性了。

而宅基地面積超標(biāo)的結(jié)果將是“自愿有償退出”“付費有償使用”等改革舉措，超出標(biāo)準(zhǔn)的部分若屬未經(jīng)登記下擅自占用，還可能面臨村集體的收回集體土地使用權(quán)的決定直至民事訴訟。

總之，宅基地面積不得隨意超占，是和不可“一戶多宅”相類似的硬杠杠，農(nóng)民朋友們切不可心存僥幸輕易觸碰。

2、要點二：申請宅基地條件進一步趨于嚴(yán)格。

從山西省最新發(fā)布的《辦法》中不難看出，新申請宅基地的條件將變得愈發(fā)嚴(yán)格。

譬如對因村民結(jié)婚等原因分戶的，新規(guī)要求“當(dāng)前戶內(nèi)人均宅基地面積小于50平方米”時方可申請宅基地。當(dāng)前戶內(nèi)人均宅基地面積達到或者超過50平方米的，一律不予批準(zhǔn)宅基地。

咨詢中較常遇到的情形是一戶中的兒子成年后結(jié)婚想要申請宅基地建房，但其僅和父母在同一戶籍內(nèi)并共同居住，而父母已有的宅基地面積在200—250平方米之間。

這種情況下，其“當(dāng)前戶內(nèi)人均宅基地面積”已在50平方米以上，按照新規(guī)便不再符合新申請宅基地的條件。也就是說，并不是村民結(jié)婚沒有獨立住房，村里就要給新批地蓋房子的。

對此前未與父母分戶，自己名下也沒有獨立的宅基地院落的村民而言，婚后繼續(xù)和父母同住將是十分正常的情形。

再比如新規(guī)中對“一戶多宅”的情形做了更加“擴大化”的解讀：

（1）明確要求“建新拆舊”，即申請另址新建住房，必須簽訂退出原有宅基地的協(xié)議。想建新但不同意拆舊的，不予批準(zhǔn)宅基地。

（2）對新將戶籍遷入本集體的村民，要求其在原籍沒有宅基地方可申請宅基地，不允許“兩頭占”。原籍的宅基地未退出時，在戶籍遷入村不予批準(zhǔn)宅基地。

（3）村民若將已有的宅基地上房屋出租用于收取租金或者經(jīng)營，不予批準(zhǔn)新的宅基地。出售或者贈與也在其列。

綜上可知，新規(guī)對“一戶一宅”原則做最為嚴(yán)格的適用，請大家務(wù)必牢記，“一戶一宅”絕非一戶必有一宅，而是一戶至多一宅，在無地可分時兼顧戶有所居情形的原則。

3、要點三：進一步明確、細(xì)化宅基地審批程序。

山西省最新《辦法》中確立了如下宅基地申請審批程序：

（1）農(nóng)戶向組級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出書面申請并提交相應(yīng)材料，未設(shè)立組級組織的向村民小組申請，未設(shè)立村民小組的可直接向村級組織申請；

（2）接收書面申請的集體經(jīng)濟組織在集體成員（代表）會議上討論有關(guān)申請，確定擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等準(zhǔn)確信息并進行不少于5個工作日的公示；

（3）村級組織對經(jīng)公示無異議的申請材料進行審查，重點審查其是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃、風(fēng)貌，是否征求了擬用地建房相鄰權(quán)利人意見等；

（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道會同其下設(shè)的多個辦公室就申請實地審查，聯(lián)審后向農(nóng)戶發(fā)放宅基地批準(zhǔn)書和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；

（5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道經(jīng)做好開工準(zhǔn)備的農(nóng)戶申請進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定準(zhǔn)確的建房位置；

（6）農(nóng)戶建房完成后申請竣工驗收，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道組織實地驗收。對驗收合格的出具驗收意見表，農(nóng)戶憑此向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

拆遷律師為大家概括的上述6個大的步驟中，第4—6步即為宅基地審批領(lǐng)域的“三到場”。據(jù)此，合法的批地建房過程中鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道人員至少需到場3次，農(nóng)戶必須取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證并辦理確權(quán)登記才算完全意義上的合法建房。

咨詢中大量農(nóng)民的自建房都是在未到鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道層級辦理的情況下就蓋起來了，往往未辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，那么其離今天意義上的違法建設(shè)僅僅是一步之遙，卻離完全意義上的合法建筑相去甚遠(yuǎn)。

綜上，拆遷律師最后要鄭重提示廣大農(nóng)民朋友的是：都2024年了，絕不容許“未批先建”的情形出現(xiàn)。《辦法》中亦明確，對歷史遺留原因形成的“面積超標(biāo)/一戶多宅/未批先建/違規(guī)審批”等應(yīng)分類認(rèn)定，穩(wěn)妥整改，不可搞“一刀切”強制拆除或者收回。

但“舉輕以明重”，若是新增的上述違規(guī)情形，則難逃被鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道認(rèn)定為“增量違建”的后果，這意味著農(nóng)戶的房子恐在施工中就會被以“在施違建”為由責(zé)令停工并強制拆除，這絕不是大家占地建房所希望看到的。

“未審批，不占地建房”應(yīng)成為農(nóng)村自建房的共識，這或許是各地出臺的此類新規(guī)最重要的精神所在。