在拆遷過程中，不乏房子已經(jīng)拆了，卻因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的拆遷安置房項(xiàng)目，也有不少拿到拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議卻住不進(jìn)安置房的情況。

針對(duì)拆遷安置房變爛尾樓的問題，到底怎么解決？

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六大部門印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行工程擔(dān)保制度的指導(dǎo)意見》。

今天拆遷律師為你解讀該意見，聊一聊工程擔(dān)保制度是什么？安置房建設(shè)工程爛尾停工問題到底怎么改善？

1、爛尾樓因何而爛尾？

首先我們要知道不是所有建設(shè)比較緩慢的安置樓都是爛尾樓。一般而言爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工或幾近停工的房屋建設(shè)項(xiàng)目。

爛尾樓形成的原因較多，但比較常見的原因一般有建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。

2、安置房工程建設(shè)各方主體的合法權(quán)益如何保障？

拆遷安置房項(xiàng)目爛尾其原因之一就是建筑市場(chǎng)存在著工程防風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛很容易導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢甚至停工。而工程擔(dān)保是轉(zhuǎn)移、分擔(dān)、防范和化解工程風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。

此次《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加快推進(jìn)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)施工程擔(dān)保制度的指導(dǎo)意見》建市〔2019〕68號(hào)的發(fā)布，對(duì)于強(qiáng)化事中事后監(jiān)管給出了明確意見，在今后對(duì)于安置房工程建設(shè)各方主體明確合法權(quán)益的保障將大有可期。

意見中主要提到了以下幾個(gè)方面：

（1）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力建設(shè)

支持工程擔(dān)保保證人與全過程工程咨詢、工程監(jiān)理單位開展深度合作，創(chuàng)新工程監(jiān)管和化解工程風(fēng)險(xiǎn)模式。工程擔(dān)保保證人的工作人員應(yīng)當(dāng)具有第三方風(fēng)險(xiǎn)控制能力和工程領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)能力。

簡(jiǎn)單來說，工程擔(dān)保全稱為工程保證擔(dān)保，安置房建設(shè)項(xiàng)目中開發(fā)商、承包商、保證人三者之間形成保證擔(dān)保關(guān)系。保證人作為第三方，對(duì)建設(shè)工程中一系列合同的履行進(jìn)行監(jiān)督并對(duì)違約承擔(dān)責(zé)任，是一種促使參與工程建設(shè)各方守信履約的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

此次意見中提工程擔(dān)保保證人應(yīng)當(dāng)具有第三方風(fēng)險(xiǎn)控制能力和工程專業(yè)技術(shù)能力，在今后這也將從側(cè)面加強(qiáng)了安置房建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，避免出現(xiàn)開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)導(dǎo)致安置房建設(shè)久久不能完工的情況。

（2）加強(qiáng)建筑市場(chǎng)監(jiān)管

建設(shè)單位在辦理施工許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)有滿足施工需要的資金安排。而政府投資安置房建設(shè)項(xiàng)目或者改造土地開發(fā)項(xiàng)目所需資金也應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定確保落實(shí)到位，不得由施工單位墊資建設(shè)。對(duì)于未履行工程款支付責(zé)任的建設(shè)單位，將其不良行為記入信用記錄。

也就是說，在今后安置房建設(shè)項(xiàng)目的投資估算、資金籌措、資金來源、以及資金使用計(jì)劃方面都將有更為嚴(yán)格的規(guī)定，在拆遷安置房的建設(shè)實(shí)踐中，不乏因?yàn)槭┕挝粔|資建設(shè)、建設(shè)中期資金斷裂導(dǎo)致安置房建設(shè)項(xiàng)目幾近停工的現(xiàn)象。而此次意見明確指出今后不得由施工單位墊資建設(shè)、對(duì)于未履行工程款支付責(zé)任的建設(shè)單位，將其不良行為記入信用記錄。

（3）加大信息公開力度

在拆遷實(shí)踐中，雖然“先補(bǔ)償后搬遷”是法律明確的拆遷基本原則，然而現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)實(shí)際情況提供現(xiàn)房馬上安置確實(shí)很難實(shí)現(xiàn)，更多的是提供兩至三年后交房的期房。

因此現(xiàn)實(shí)中，簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等著盼著住進(jìn)安置房的被拆遷人并不少見，但是并不是拿到拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議就萬事大吉了，普通老百姓對(duì)于開發(fā)商資質(zhì)、建設(shè)者資格并不清楚，在拆遷方無法提供房屋安置時(shí)，對(duì)于建設(shè)方的資金狀況等也并不清楚。

為了改善這種情況，此次意見明確提出要加大信息公開力度，從而盡可能減少后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

加大建筑市場(chǎng)信息公開力度，要全面公開企業(yè)資質(zhì)、人員資格、工程業(yè)績、信用信息以及工程擔(dān)保相關(guān)信息，方便相關(guān)的人員及機(jī)構(gòu)查詢。

最后拆遷律師要提醒您的是：安置房建設(shè)是一個(gè)較為復(fù)雜的項(xiàng)目。想要合法的建造一個(gè)房屋項(xiàng)目首先必須經(jīng)過立項(xiàng)、規(guī)劃、土地征收、工程施工許可等審批手續(xù)，并且在房屋建設(shè)工程中，已開工未建成部分也可能由于受自然災(zāi)害、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及資金鏈斷裂等因素影響，導(dǎo)致原參與投資建設(shè)的企業(yè)無力繼續(xù)建設(shè)。

在安置房交付使用前，還需通過質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、消防、建設(shè)、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)等行政職能部門的竣工驗(yàn)收，在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能導(dǎo)致安置房不能如期交付。

在遭遇復(fù)雜情況時(shí)，建議聯(lián)系專業(yè)律師聽取專業(yè)法律建議，及時(shí)維護(hù)自身權(quán)益，以免出現(xiàn)不必要的損失。