后臺(tái)有很多農(nóng)民朋友咨詢拆遷律師：自己、村大隊(duì)和公司三方簽訂了一個(gè)協(xié)議，說是將自己的土地流轉(zhuǎn)建房或者修路等，每年可以拿到一定的租金，這樣的行為是否合法？支付租金是否符合規(guī)定？

在一個(gè)個(gè)的問題中，我們看到的高頻詞匯有“土地流轉(zhuǎn)”“以租代征”等等。征收中，這兩個(gè)概念經(jīng)常被提起。實(shí)踐中很多農(nóng)村就是打著土地流轉(zhuǎn)之名，行征收之實(shí)。其中的玄機(jī)是什么？

首先我們要搞清楚土地流轉(zhuǎn)和以租代征到底是什么？

1、土地流轉(zhuǎn)

主要是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即農(nóng)民的承包權(quán)還在自己手里，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人。

2、以租代征

主要是指通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。這種行為逃避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)也逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，是一種違法用地行為。

老百姓如何判斷這種行為？

1、土地性質(zhì)不同

《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第三條

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途。

所以土地流轉(zhuǎn)是不改變土地性質(zhì)的，如同概念中所講，承包權(quán)還在，只是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人了而已。

以租代征的實(shí)質(zhì)是規(guī)避農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收的審批，是將集體土地改為建設(shè)用地，擅自占用土地搞建設(shè)項(xiàng)目。所以假借土地流轉(zhuǎn)之名，實(shí)行土地開發(fā)，在農(nóng)用地建設(shè)永久性建筑，這肯定是以租代征。

2、受讓方不同

《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第九條

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方應(yīng)當(dāng)為具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或者資質(zhì)的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

所以土地流轉(zhuǎn)受讓方既可以是農(nóng)民，也可以是經(jīng)濟(jì)組織，但都是必須要從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的，而且是有能力從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的。

以租代征，想要用地方一般都是房地產(chǎn)開發(fā)商或者一些工業(yè)制造企業(yè)，其實(shí)根本就不是從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，也不具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。

3、決定權(quán)不同

《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第六條

承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。

第八條

沒有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。

所以土地流轉(zhuǎn)的主體是承包方（也就是農(nóng)民自己），有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)承包地，土地流轉(zhuǎn)是完全自愿進(jìn)行的。但是以租代征的主體往往是基層政府或村委會(huì)，經(jīng)常伴隨有欺騙、強(qiáng)迫甚至暴力，強(qiáng)制農(nóng)戶簽訂租賃協(xié)議，強(qiáng)制打款等。

4、收益不同

《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第七條

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳。

所以土地流轉(zhuǎn)的收益歸承包方、農(nóng)戶所有，但以租代征的收益一般都被地方政府或村委會(huì)以各種名義截留，租金非常非常低。

拆遷律師提醒：從以上內(nèi)容看來，土地流轉(zhuǎn)是國(guó)家積極鼓勵(lì)的。國(guó)家出臺(tái)《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，并且印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見》，以各種形式鼓勵(lì)農(nóng)民自愿、互利地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。但是以租代征是國(guó)家明令禁止的行為?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。

國(guó)務(wù)院也明確提出禁止通過以租代征等方式使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。

大家一定要把握以上關(guān)鍵的幾點(diǎn)區(qū)別，切記任何通過流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的、以租代征的行為都是不合法的，如遇到類似的情況，一定要聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行維權(quán)。