一直以來(lái)，城市更新都是我國(guó)城市建設(shè)中重要一環(huán)，尤其是城市發(fā)展達(dá)到中后期時(shí)，更體現(xiàn)出城市更新的意義，包含物理空間的更新迭代，也包含文化空間的發(fā)展升級(jí)。

所謂城市更新，總體來(lái)說(shuō)包含七大類：1、基礎(chǔ)設(shè)施更新；2、住房更新；3、綠化和景觀更新；4、功能更新；5、歷史文化遺產(chǎn)更新和保護(hù)；6、社區(qū)更新；7、可持續(xù)發(fā)展更新。

對(duì)于普通人而言，體會(huì)最多的莫過(guò)于住房更新，而住房更新則包括改造和拆遷。過(guò)去十多年，城市住房更新主要以拆遷為主，住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這期間我國(guó)棚戶區(qū)改造達(dá)到4300萬(wàn)套，平均每年達(dá)到430萬(wàn)套，累計(jì)投資超過(guò)10萬(wàn)億元?？梢?，在城市更新過(guò)程中，對(duì)拆遷傾注了不少心血。

與此同時(shí)，老舊小區(qū)改造任務(wù)開工數(shù)量，大規(guī)模老舊小區(qū)改造工作即將告一段落，下一步城市更新又是怎么樣的呢？

從住建部官網(wǎng)最新發(fā)布的《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》中明確指出了下一步城市更新方向。

1、再次聲明提出城市更新“底線”

《通知》指出，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，防止大拆大建。

過(guò)去的城市更新，簡(jiǎn)單加粗暴，主要以拆遷為主，即使是可以經(jīng)過(guò)改造還能繼續(xù)使用的房子，能拆遷絕不保留，當(dāng)然房主也愿意這么干，畢竟能得到不菲的補(bǔ)償，包括貨幣補(bǔ)償和住房補(bǔ)償。

然而大規(guī)模的城市更新卻給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高，拆遷成本也日益見漲。有網(wǎng)友曾做過(guò)一份“2009年——2022年期間地方財(cái)政收入情況”統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，土地財(cái)政土地出讓收益（減去成本性支出，包含拆遷補(bǔ)償、過(guò)渡費(fèi)等）占比土地出讓收入明顯降低。

也就是土地越賣越貴，賣土地的成本卻越來(lái)越高，這種變化最終導(dǎo)致開發(fā)商所付出的拿地成本越來(lái)越高，如果繼續(xù)舉債進(jìn)行大拆大建，結(jié)果勢(shì)必不會(huì)善終。

2、防止大拆大建，不等于停拆停建

最近3年，拆遷的消息似乎銷聲匿跡，很少碰到拆遷的村莊或片區(qū)，不少老房子從下達(dá)拆遷公告超過(guò)3——5年仍不見拆遷動(dòng)靜，本次住建部再次表態(tài)要防止大拆大建，讓不少人對(duì)拆遷心灰意冷。

事實(shí)上，拆遷并沒(méi)有完全停止，部分老房子仍在被拆遷，比如重慶在2023年——2025年期間計(jì)劃棚戶區(qū)改造8.3萬(wàn)戶，并且明確表示將通過(guò)“留改拆增”方式進(jìn)行，意味著拆遷并沒(méi)有完全停止。

根據(jù)拆遷相關(guān)規(guī)定，3類房子依舊面臨拆遷：

（1）被評(píng)定為C、D級(jí)別的危房

這類房子大多屬于上世紀(jì)50-60年代的老房子，通過(guò)修繕也無(wú)法進(jìn)行居住后會(huì)面臨拆遷。

（2）在城市規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆除的房子

這種房子不一定屬于危房，但是因?yàn)榉孔铀鶎俚牡貕K在重要規(guī)劃范圍內(nèi)，需要清退房屋，比如地鐵或高鐵樞紐站、城市公園、機(jī)場(chǎng)、高架橋等，所以這些房子無(wú)論是新房還是舊房，都會(huì)面臨拆遷。

（3）被開發(fā)商看中的黃金地塊房子

現(xiàn)在的開發(fā)商基本不會(huì)到開發(fā)區(qū)和郊區(qū)拿地，反而愿意到相對(duì)繁華、周邊配套設(shè)施齊全的黃金地段拿地，地方政府賣這些土地也能增加財(cái)政收入，所以被開發(fā)商點(diǎn)名看中的地塊，身處這些地塊的房子也會(huì)存在被拆遷可能性。

3、大部分老房子，或?qū)⒚媾R延期拆遷

雖然防止大拆大建不代表停拆停建，但是對(duì)于市面上的大部分老房子而言，拆遷并不會(huì)很快。不會(huì)再輕易地就被拆遷了，這也意味著未來(lái)的老房子還得保留至少10——20年左右。

其實(shí)拆遷一直以來(lái)都是一把“雙刃劍”，很難做到面面俱到，更無(wú)法做到完全平衡，以至于拆遷既能讓樓市快速發(fā)展，又可以讓樓市泡沫推向頂峰。

現(xiàn)如今大部分老房子面臨延期拆遷，主要原因有兩點(diǎn)：

（1）一方面房?jī)r(jià)漲不動(dòng)

過(guò)去3年時(shí)間經(jīng)濟(jì)受到疫情影響，生產(chǎn)力、勞動(dòng)力均出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致投資和消費(fèi)跟不上，以至于房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)瓶頸，前期高價(jià)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)不敢開發(fā)房地產(chǎn)，沒(méi)有了現(xiàn)金流做吃撐，拿地能力明顯降低。

（2）金融系統(tǒng)面臨風(fēng)險(xiǎn)

截止到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)余額接近13萬(wàn)億元，與此同時(shí)，可以統(tǒng)計(jì)出來(lái)的地方債務(wù)達(dá)到37萬(wàn)億元，這些債務(wù)相當(dāng)于全國(guó)商業(yè)銀行存款余額（247萬(wàn)億元）的37%，大力支持房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)必面臨債務(wù)增加，會(huì)導(dǎo)致銀行金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)再次提高。

4、接下來(lái)舊改依然是城市更新的主要方式

大規(guī)模老舊小區(qū)改造已經(jīng)持續(xù)3年時(shí)間，而2024年作為“十四五期間”舊改提前完成的收官之年，意味著2024年和2025年將是老舊小區(qū)超額完成任務(wù)的兩年。

或許有的朋友就會(huì)有疑問(wèn)，2000年之前的老舊小區(qū)基本改造完成，還有什么可以改造的呢？

事實(shí)上，2010年之前不少老房子也屬于步梯房，這些步梯房也需要進(jìn)行改造，主要的改造方向包括外立面、停車位、基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備等方面，這些改造或許不會(huì)按照2000年之前的老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，大概率會(huì)以局部改造為主，比如存在安全隱患的排查及改造。

除此之外，還有一些配套方面的提升改造，比如加裝電梯、增加生活服務(wù)項(xiàng)目等等，這些老房子在未來(lái)還將居住20年——30年，早改造早受益。

針對(duì)一些大城市的城中村，也將面臨改造，前段時(shí)間深圳統(tǒng)租房就是典型例子，通過(guò)國(guó)企集中籌集城中村住房，然后對(duì)這些城中村的房子裝修進(jìn)行改造，也對(duì)城中村的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行集中改造和升級(jí)，以此來(lái)滿足保障性租賃住房需求。

拆遷律師提示：在拆遷律師看來(lái)，市面上大部分老房子，接下來(lái)拆遷不得不面臨延期，當(dāng)然這并非壞事，很多老房子業(yè)主反而不愿意拆遷，畢竟老房子停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)都比較便宜，搬到電梯房后反而不自在，有時(shí)候電梯房的鄰里幾個(gè)月甚至幾年都不搭上一兩句話。

其實(shí)現(xiàn)在即便是拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也并不高，市面上房?jī)r(jià)達(dá)到1萬(wàn)元/平方米，拆遷補(bǔ)償或許只有5千元/平方米，而如果選擇補(bǔ)償房子，又不能立馬拿到房產(chǎn)證轉(zhuǎn)賣，還得花一大筆錢去裝修，從這方面進(jìn)行細(xì)算，拆遷其實(shí)也不見得一定是好事。