導讀：作為購房人如果確定自己遭遇了“一房多賣”，要及時報警，通過刑事手段追究賣房人的刑事責任，看能否盡量追回錢款，減少損失。

2024年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、金融政策的進一步放松，房產(chǎn)交易開始慢慢升溫。在二手房交易中，購房人要特別警惕賣房人的“一房二賣”或“一房多賣”，輕則陷入官司，增加購房成本和變故；重則房款被騙錢房兩空，追討遙遙無期……

希望廣大購房人在買賣二手房時擦亮眼睛，保護好自己的錢袋子，買到合適的房子。

下面對這兩種情況分開討論：

1、一房二賣，如何維權(quán)能盡量避免損失？

出現(xiàn)一房二賣，多數(shù)是賣房人為了利益惡意違約，其毀約手段可謂“五花八門”：有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣”；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達到違約目的；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋；有的案件還涉及抵押、民間高利貸等。

2、遭遇“一房二賣”，如何維權(quán)，實踐中法院又是怎么判決的？

如果發(fā)現(xiàn)賣房人涉及一房二賣，建議盡快起訴，必要時申請財產(chǎn)保全，不要再相信賣房人的鬼話，會盡快還錢或者賠償?shù)鹊取?/p>

但選擇要房子讓賣房人繼續(xù)履行合同并支付違約金，還是選擇要賣房人賠償房款/違約金/損失等，要結(jié)合具體的案件情況分析，哪個對自己有利就按哪個方案提起訴訟，以減少損失。

有的人說，我買房我就要房子，咱們分析為什么維權(quán)方案不能只要房？

因為實踐中法院在處理個案時，對將房子判給先買房人還是后買房人，并非單純根據(jù)“先來后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬——

雖然你是先簽訂合同的買房人，但有可能房子已經(jīng)被過戶給后買房人了，此時后買房人作為善意第三人的情況下，這個房子顯然不可能再過戶給你了。

根據(jù)最高法院相關(guān)規(guī)定，司法實踐中形成的“一房二賣”糾紛物權(quán)保護順位規(guī)則為：按照已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、已交付房屋、實際合法占有房屋、合同履行情況的順序等予以確定。

3、遭遇一房多賣，如何做？

案例：2019年，張三通過中介看中了李四出售的房屋，房屋的位置和價格都讓人滿意，很快雙方簽訂了購房協(xié)議，張三先后支付了購房款100萬余元。但張三不知情的是，李四此前已將這套房屋抵押給一家小額貸款公司，貸款所得百余萬元均用于歸還自己的個人債務(wù)。

此后，因李四無法歸還小額貸款公司貸款，房屋被人民法院查封，無法過戶。張三與李四交涉多次，李四既無法辦理房屋過戶，也因房款被自己償還個人其他債務(wù)及日常開銷而無法返還。于是張三將李四訴至法院。

法院受理該起房屋買賣合同案件后，發(fā)現(xiàn)涉案房屋涉及3起房屋買賣糾紛，訴訟標的額已超過200萬余元，認為李四有犯罪嫌疑，故將相關(guān)案件材料移送公安機關(guān)。

2023年10月，公訴機關(guān)指控李四犯合同詐騙罪向法院提起公訴。法院認為，李四以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中騙取對方財物，數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪，遂依法判處黃某有期徒刑十年，并處罰金和退賠違法所得。

類似案例被新聞報道很多次了，相信大家也看過不少。

作為律師，我也去看守所會見過“一房多賣”的房主，談起來案情，他們無一不是悔不當初，最終落得被判刑+罰金+退賠違法所得的下場。

那作為購房人如果確定自己遭遇了“一房多賣”，要及時報警，通過刑事手段追究賣房人的刑事責任，看能否盡量追回錢款，減少損失。

如果到最后法院都判刑了，犯罪人退賠違法所得的錢款還不夠賠償損失怎么辦？

沒有特別好的辦法，犯罪人還在服刑，一時半會沒法還錢。這聽起來有點無力。所以我們在購買二手房時，要擦亮眼睛，做好調(diào)查。

律師想說的話：

買房人：在合同簽訂前應(yīng)審慎調(diào)查房屋情況，對房屋共有人或存在抵押權(quán)等，要有他們同意出售的書面聲明，合同簽訂時及簽訂后及時主動推進相關(guān)流程，權(quán)益受損后及時尋求法律專業(yè)救濟。

賣房人：在簽訂合同前如實告知房屋權(quán)屬和實際使用情況，“一房二賣”屬于惡意違約行為，切莫因妄圖通過違約獲得不當利益而得不償失，甚至可能受到刑事處罰。

中介：對房屋權(quán)屬及訂立履行房屋買賣合同的風險、可能產(chǎn)生的違約責任及損失等有關(guān)訂立合同的事項負有全面調(diào)查并據(jù)實報告，對所知有關(guān)房屋情況如實告知購房人，不得隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況；在發(fā)生糾紛后，做到及時提醒并采取有效措施防止各方損失擴大。