導(dǎo)讀：購(gòu)房者購(gòu)買商品房后，就需要辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)證是非常重要的證據(jù)，而開發(fā)商往往會(huì)將購(gòu)房者收取一定的費(fèi)用、幫購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證，但開發(fā)沒(méi)遲延辦理房產(chǎn)證的事情經(jīng)常發(fā)生，那么遲延辦房產(chǎn)證違約金怎么算？

1、遲延辦房產(chǎn)證違約金如何計(jì)算？

2002年1月19日，梁先生一家三口與**公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定梁先生一家以49.3萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)買該大廈內(nèi)一套118.99平方米的房屋，交房期限為同年的12月31日。在該合同的補(bǔ)充條款中約定：“**公司承諾在2002年12月31日前辦出房地產(chǎn)大產(chǎn)證，向梁先生出示大產(chǎn)證并正式交房。如未按期辦出大產(chǎn)證，**公司承諾按梁先生一家已付全部房款賠償損失（利率按同期按揭貸款利率計(jì)算）?！?/p>

之后，梁先生一家支付了全部房款。2002年4月22日，**公司將房屋交付梁先生一家使用。但因**公司一直沒(méi)有辦出大產(chǎn)證，梁先生便于今年6月18日向法院起訴，要求賠償違約金4萬(wàn)余元。

可**公司辯稱，梁先生一家的房屋屬拍賣所得，因該大廈系在建工程，**開發(fā)商在解決大廈遺留問(wèn)題上，合作不很默契。大產(chǎn)證一直未辦出的責(zé)任在**公司。再說(shuō)梁先生一家已于2002年4月22日入住所購(gòu)房屋，雙方在合同履行過(guò)程中改變了交房的條件，這說(shuō)明非但沒(méi)有造成梁先生的損失，反而使梁先生一家獲得提早入住的利益。

法院認(rèn)為，商品房的交付包括權(quán)利的交付及實(shí)物的交付，并與購(gòu)房者辦理房屋交接手續(xù)（俗稱交鑰匙），通知購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在雙方的補(bǔ)充條款中約定，出示大產(chǎn)證和交鑰匙必須同時(shí)具備，作為**公司提前交鑰匙的義務(wù)，不能免除應(yīng)出示大產(chǎn)證的義務(wù)。遂一審判決支持了梁先生一家的訴訟請(qǐng)求。

現(xiàn)有的《上海市商品房預(yù)售合同》對(duì)于房產(chǎn)銷售商如何交付房屋都有了明確的規(guī)定，即獲得大產(chǎn)證的同時(shí)交付房屋，再協(xié)助購(gòu)房者辦理小產(chǎn)證。

因?yàn)檫`約的種類有很多，違約條款有概括性和具體性之分，前者對(duì)違約行為不做具體區(qū)分；后者是針對(duì)不同的違約行為約定不同的違約金。本案雙方規(guī)定的是具體違約條款，那么梁先生一家提前入住的事實(shí)，不能減輕**公司的違約責(zé)任。因?yàn)?*公司通過(guò)拍賣取得該大廈部分房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)于該大廈屬在建工程是明知的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見與開發(fā)商處理遺留問(wèn)題上的難度。無(wú)法按期辦證的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由**公司承擔(dān)。?

2、新房如何辦理房產(chǎn)證？

（1）購(gòu)房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說(shuō)的五證是否完備。

（2）買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

（3）買賣雙方接到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。

（4）辦理完買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。

（5）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。