導(dǎo)讀：房屋買賣交易過(guò)程中，買賣雙方及中介人均應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，并充分尊重中華民族善良無(wú)害的風(fēng)俗習(xí)慣。如交易房屋為“兇宅”，賣方及中介人均應(yīng)如實(shí)向買方披露，由買方?jīng)Q定是否繼續(xù)購(gòu)買。

“兇宅”一般是指發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的房屋，包括發(fā)生自殺、他殺以及意外事件（如火災(zāi)、煤氣泄漏、意外觸電、溺水）等情況。

買房本是人生大事，也追求平安和吉利，沒(méi)有任何一個(gè)人希望自己花大價(jià)錢買到的房子是“兇宅”！所以我們步步為營(yíng)，但是房地產(chǎn)中介的“坑”依舊無(wú)處不在！如果中介隱瞞房屋是“兇宅”的事實(shí)，購(gòu)房合同簽訂后無(wú)法繼續(xù)履行，中介費(fèi)能否退還？

案例一：?

基本案情：

2015年7月2日，葉某作為賣方、與黃某作為買方、裕福公司作為經(jīng)紀(jì)方，就番禺區(qū)某房屋簽訂了《房屋買賣合同》，約定買賣雙方同意該物業(yè)成交價(jià)為183萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，首期樓價(jià)款48萬(wàn)元，中介費(fèi)27000元（如因一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，由違約方支付中介費(fèi)36000元）。

合同簽署后，黃某了解到該房屋曾發(fā)生非正常死亡事件，葉某、黃某未經(jīng)裕福公司同意私下解除合同，葉某返還38000元定金給黃某，雙方均未向裕福公司支付中介費(fèi)。黃某稱剩余12000元定金由葉某代黃某向裕福公司支付中介服務(wù)費(fèi)。葉某對(duì)黃某的陳述予以否認(rèn)。裕福公司向一審法院起訴主張葉某、黃某共同支付中介費(fèi)36000元。

法院查明：《房屋買賣合同》約定中介費(fèi)由買方支付，如買方或賣方在簽署本合同后因違約而未能買入或賣出該物業(yè)的，違約方須向經(jīng)紀(jì)方支付中介費(fèi)36000元。涉案房屋確實(shí)在合同簽訂前發(fā)生了非正常原因的自然人死亡事件。

法院認(rèn)定及判決：一審法院認(rèn)為裕福公司已提供中介服務(wù)，促成合同簽訂，本案無(wú)證據(jù)證明裕福公司對(duì)非正常死亡事件早已知情，但其未全面了解涉訟房屋情況并向黃某進(jìn)行披露，未盡居間義務(wù)。葉某與黃某均未提供證據(jù)證明對(duì)方存在違約行為，或合同解除是因?qū)Ψ降倪`約導(dǎo)致，故而依據(jù)合同約定由買家支付中介費(fèi)，裕福公司未全面盡到居間義務(wù)，酌情判決黃某向裕福公司支付中介費(fèi)18300元及利息。

黃某不服一審判決，上訴至廣州市中級(jí)人民法院。二審法院認(rèn)可一審法院的意見(jiàn)，最終判決駁回上訴，維持原判。

案例二：

基本案情：?

2017年5月24日，經(jīng)經(jīng)紀(jì)方德易居公司居間，鄧某、案外人覃某、德易居公司三方共同簽訂《存量房居間（買賣）合同》，約定鄧某購(gòu)買覃某的武漢市某房屋。合同簽訂當(dāng)日，鄧某向德易居公司支付中介服務(wù)費(fèi)47000元。合同簽訂后，經(jīng)鄧某了解，其所購(gòu)房屋涉及非正常死亡事件。為解除合同、退還中介服務(wù)費(fèi)，雙方發(fā)生糾紛，故鄧某訴至一審法院。

法院查明：德易居公司自認(rèn)在合同簽訂前已知悉該房屋曾發(fā)生非正常死亡事件，當(dāng)即未告知鄧某實(shí)情，直到之后鄧某自行打聽(tīng)及求證，德易居公司才告知鄧某該事實(shí)。

法院認(rèn)定及判決：德易居公司早已知悉房屋存在非正常死亡事件，但其未能舉證證明已向鄧某告知實(shí)情，鄧某有權(quán)撤銷合同，一審法院判決德易居公司向鄧某返還中介費(fèi)47000元。二審法院認(rèn)定德易居公司刻意隱瞞房屋曾發(fā)生非正常死亡事件，導(dǎo)致鄧某作出錯(cuò)誤意思表示，最終判決駁回上訴，維持原判。

律師分析：

《民法典》

第九百六十二條

中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

從民間習(xí)俗上看，中國(guó)人對(duì)“兇宅”十分忌諱，人們普遍對(duì)房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件感到晦氣和恐懼，也無(wú)法接受“兇宅”。因此，交易房屋是否發(fā)生非正常死亡事件不僅影響房屋的交易價(jià)格，也很大程度決定了買家是否購(gòu)買，應(yīng)當(dāng)屬于與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)。

因此，如果交易房屋曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，中介人應(yīng)當(dāng)有義務(wù)就“兇宅”信息向買家進(jìn)行披露。如中介人故意隱瞞“兇宅”事實(shí)，最終導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的，中介人不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，且應(yīng)當(dāng)就委托人的損失承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

司法實(shí)踐中，對(duì)于中介人未如實(shí)披露交易房屋為“兇宅”，最終導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的，區(qū)分不同情況有兩種處理意見(jiàn)：

1、如買方無(wú)法舉證證明中介人對(duì)房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件早已知情，即買方無(wú)法證實(shí)中介人故意隱瞞“兇宅”事實(shí)，則即便中介人未全面盡到居間義務(wù)，法院考慮到中介人已提供了部分中介服務(wù)，故中介人仍有權(quán)收取部分中介費(fèi)用，法院可酌情予以調(diào)整。

2、如買方有證據(jù)證明中介人對(duì)房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件早已知情，且中介人無(wú)法舉證證明其已對(duì)買方進(jìn)行“兇宅”信息披露，即中介人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，使得買方基于錯(cuò)誤的意思表示購(gòu)買涉案房屋，則中介人無(wú)權(quán)主張中介費(fèi)，法院一般也都會(huì)支持全額退還中介費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)：房屋買賣交易過(guò)程中，買賣雙方及中介人均應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，并充分尊重中華民族善良無(wú)害的風(fēng)俗習(xí)慣。如交易房屋為“兇宅”，賣方及中介人均應(yīng)如實(shí)向買方披露，由買方?jīng)Q定是否繼續(xù)購(gòu)買。

另外，律師建議，買方應(yīng)在購(gòu)房前做好風(fēng)險(xiǎn)防范和必要的調(diào)查，了解交易房屋是否存在非正常死亡等瑕疵情況。同時(shí)，買方在簽署房屋買賣合同時(shí)，可以在合同中約定賣方需保證房屋不屬于“兇宅”，否則買方有權(quán)解除合同，要求賣方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等等類似條款，從而充分保障自己的合法權(quán)益。如果買方實(shí)在不小心上當(dāng)受騙買到了“兇宅”，則建議買方及時(shí)向?qū)I(yè)律師尋求幫助，盡快做好證據(jù)收集工作，勇敢地拿起法律武器保護(hù)自身合法權(quán)益。