導(dǎo)讀：對于業(yè)主而言，如果對購買房屋的層高有特殊要求，那么在收房的時(shí)候就要對層高進(jìn)行初步測量，如果一旦發(fā)現(xiàn)問題，在裝修前必須要向開發(fā)商提出，以便后期維護(hù)自己的權(quán)益；對于開發(fā)商而言，房屋層高“縮水”絕對不會(huì)只涉及到一個(gè)業(yè)主，如果出現(xiàn)問題，必然是涉及到一群業(yè)主，如果處理不當(dāng)，后期還有可能會(huì)涉及到業(yè)主群訴案件，因此建議開發(fā)商早發(fā)現(xiàn)問題早解決，必要的時(shí)候可以向?qū)I(yè)律師咨詢后再進(jìn)行處理。

開發(fā)商和業(yè)主在商品房買賣合同中約定了房屋層高，但是業(yè)主在收房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的層高明顯未到達(dá)買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。那么這種情況下，業(yè)主是否可以要求開發(fā)商進(jìn)行賠償呢？賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如何確定呢？

1、關(guān)于房屋層高的定義

根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，層高是指“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離?！?/p>

業(yè)主在收房時(shí)，實(shí)際感受到房屋高度并不是專業(yè)意義上的“層高”，而是房屋“凈高”，即房屋頂部與地面之間的垂直距離，房屋的凈高加上房屋樓板的厚度，才等于房屋層高，用公示表示出來就是層高=凈高+樓板厚度。

2、如何確定開發(fā)商交付的房屋層高“縮水”？

（1）房屋裝修前，業(yè)主可先自行測量

業(yè)主在收房后裝修前，如果發(fā)現(xiàn)房屋層高可能存在“縮水”，可以先用專業(yè)的測量儀器即可以測出房屋的凈高，即從房屋地面到屋頂?shù)拇怪本嚯x，樓板的厚度一般是10——15公分，測出凈高后再加上樓板的厚度可以粗略的估算出房屋層高，便大概可以知道房屋層高是否“縮水”。

（2）在房屋裝修過程中或裝修后發(fā)現(xiàn)房屋層高可能“縮水”了怎么辦？

由于在裝修時(shí)一般都會(huì)在地面鋪沙子和地板，如果不知道沙子和地板的厚度，即便測出地板到屋頂?shù)拇怪本嚯x，也無法預(yù)估出房屋的層高，因此在房屋裝修后，僅憑現(xiàn)場實(shí)地進(jìn)行測量是無法準(zhǔn)確測出房屋層高的。

此時(shí)，業(yè)主可以自行去當(dāng)?shù)氐某墙n案館調(diào)取該幢房屋立面圖的竣工圖紙，然后請專業(yè)人員根據(jù)竣工圖紙來判斷房屋的層高。雖然竣工圖紙與房屋的實(shí)際層高之間可能會(huì)存在一個(gè)誤差，但是誤差均在合理范圍之內(nèi)。

（3）進(jìn)入訴訟階段后，如何確定開發(fā)商交付的房屋層高是否“縮水”？

業(yè)主向法院起訴后，房屋的實(shí)際層高就是該案事實(shí)部分的爭議焦點(diǎn)，房屋實(shí)際層高是否“縮水”，是關(guān)系到開發(fā)商是否要承擔(dān)責(zé)任的事實(shí)基礎(chǔ)。業(yè)主可以提出自行測量房屋層高的相關(guān)證據(jù)，如果開發(fā)商也認(rèn)可，該實(shí)際層高就可以被法院認(rèn)定為事實(shí)，如果開發(fā)商不認(rèn)可，那么房屋的實(shí)際層高只能通過鑒定來確定。鑒定費(fèi)用先由原告墊付，最終由法院判決承擔(dān)主體。

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

第三十條

人民法院在審理案件過程中認(rèn)為待證事實(shí)需要通過鑒定意見證明的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，并指定提出鑒定申請的期間。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

第九十六條第一款

人民法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)委托鑒定。

第三十一條

當(dāng)事人申請鑒定，應(yīng)當(dāng)在人民法院指定期間內(nèi)提出，并預(yù)交鑒定費(fèi)用。逾期不提出申請或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用的，視為放棄申請。

對需要鑒定的待證事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定期間內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用，或者拒不提供相關(guān)材料，致使待證事實(shí)無法查明的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

3、開發(fā)商就層高“縮水”向業(yè)主支付違約金/賠償損失如何進(jìn)行認(rèn)定？

在法院查明開發(fā)商交付房屋的實(shí)際層高確實(shí)“縮水”后，開發(fā)商就層高“縮水”向業(yè)主支付違約金/賠償損失的應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？

在實(shí)踐中不同的法官有不同的裁判觀點(diǎn)：

（1）根據(jù)雙方約定由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任

在章某某、尤某某與蘇州某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛中商品房買賣合同第九條約定涉案商品房實(shí)際高度與約定高度之差超過國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定施工允許誤差的，出賣人按本合同第四條約定房屋總價(jià)款3313333元的0.5%向買受人支付違約金。

法官認(rèn)為：本案中，原告主張違約金16567元，同時(shí)主張返還部分價(jià)款并明確根據(jù)地下一層的面積54.63平方米乘以購房單價(jià)17035.13元乘以10%的標(biāo)準(zhǔn)予以返還。被告交付的涉案房屋地下一層層高雖未達(dá)到合同約定，但符合房屋建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的房屋層高不低于2.8米或房屋凈高不低于2.4米的要求。

從這一角度考慮，原告所購房屋的建筑面積并未因該區(qū)域?qū)痈卟环霞s定而減少，同時(shí)考慮地下一層層高未達(dá)到合同約定確實(shí)也造成原告使用地下一層的舒適度降低，為平衡雙方當(dāng)事人的利益，本院根據(jù)合同約定酌情支持由被告景隆公司向原告承擔(dān)按房屋價(jià)款的0.5%計(jì)算的違約金16567元，原告要求按照地下一層建筑面積乘以購房單價(jià)乘以10%的標(biāo)準(zhǔn)返還購房價(jià)款依據(jù)不足，且未就其損失金額超出約定違約金數(shù)額提供相應(yīng)證據(jù)，本院不予支持。

（2）法官行使自由裁量權(quán)，按照房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×房屋總價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算層高損失

在尹某某和某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛中，法官認(rèn)為：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條規(guī)定，因案涉房屋層高不足合同約定，導(dǎo)致房屋在通風(fēng)、采光等舒適度方面與預(yù)期相比均有下降，房屋價(jià)值亦會(huì)隨之較預(yù)期有所降低，某某公司應(yīng)向尹某某返還符合約定房屋與實(shí)際交付房屋按交付時(shí)的市場價(jià)值的差價(jià)。但因尹某某未對該市場價(jià)值差價(jià)大小提出明確證據(jù)證明，則由本院根據(jù)案件實(shí)際情況予以確定。

在層高達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)層高或以上的前提下，高度對于房屋總價(jià)的影響權(quán)重應(yīng)小于面積對房屋總價(jià)的影響權(quán)重。

以上述分析為基礎(chǔ)，參照面積對房屋總價(jià)的影響權(quán)重系數(shù)為1，本院酌定在層高達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)層高或以上的前提下，高度對于房屋總價(jià)的影響權(quán)重系數(shù)確定為0.6為宜。因此，房屋層高誤差對房屋總價(jià)的影響應(yīng)為：房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×房屋總價(jià)。房屋層高誤差比例計(jì)算方式為：（合同約定層高實(shí)際層高）/合同約定層高。

（3）通過司法鑒定來確認(rèn)業(yè)主的實(shí)際損失

在吳某某和某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商河分公司等商品房銷售合同糾紛中，吳某某就涉案房屋70年住宅產(chǎn)權(quán)和40年公寓產(chǎn)權(quán)市場價(jià)值差距、樓房層高縮水10厘米導(dǎo)致房屋貶值造成的經(jīng)濟(jì)損失申請鑒定，法院依法委托山東廣泰土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司（以下簡稱廣泰公司）鑒定。

廣泰公司出具《房地產(chǎn)司法鑒定評估報(bào)告》，以完成勘察之日2021年1月8日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，評估結(jié)果如下：1、房屋為70年住宅產(chǎn)權(quán)和40年公寓產(chǎn)權(quán)市場價(jià)值的差距為17.25萬元；2、層高縮水10厘米導(dǎo)致房屋貶值造成的經(jīng)濟(jì)損失為房屋造價(jià)成本差價(jià)0.42萬元。

兩被告認(rèn)為涉案房屋市場價(jià)值的差價(jià)不等于原告的實(shí)際損失，即使按照市場差價(jià)也應(yīng)按照2012年簽訂合同時(shí)的差價(jià)進(jìn)行鑒定。原告認(rèn)為被告違約造成了其巨大壓力，被告應(yīng)當(dāng)賠償。

法院認(rèn)為：涉案房屋70年住宅產(chǎn)權(quán)和40年公寓產(chǎn)權(quán)存在的市場差價(jià)屬于履行合同不符合約定造成的損失之一。涉案房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是一個(gè)長期不能變更的問題，受國家和當(dāng)?shù)卣呒笆袌鲇绊懞艽?，不同時(shí)間會(huì)有不同的差價(jià)，原告在法律規(guī)定的期間內(nèi)主張權(quán)利，并按照鑒定時(shí)間確定損失，并不違反法律規(guī)定，也符合通常理解的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)。

故，原告的損失應(yīng)按《房地產(chǎn)司法鑒定評估報(bào)告》確定的損失予以確定。吳某某主張損失超出部分，本院不予支持。

（4）按照減少層高的比例*購房款確定業(yè)主的損失

在西安某某置業(yè)有限公司與王某房屋買賣合同糾紛中，二審法院認(rèn)為，一審法院認(rèn)定案涉房屋層高減少0.5米，有事實(shí)和法律依據(jù)。雖然雙方合同中并未約定具體的違約金金額和計(jì)算方式，但是層高減少給王程使用房屋帶來的損失是客觀存在的，案涉房屋的價(jià)值亦必然因?qū)痈邷p少而減少。

一審法院從公平、等價(jià)有償?shù)让袷禄顒?dòng)中應(yīng)遵循的基本原則出發(fā)，以層高減少的幅度所體現(xiàn)的房屋價(jià)值減少程度作為違約金計(jì)算的依據(jù)，既考慮到了某某置業(yè)違約的程度又考慮到了王某的損失程度，該計(jì)算方式符合本案的實(shí)際情況，裁量原則和標(biāo)準(zhǔn)均無不當(dāng)。

4、律師建議

對于業(yè)主而言，如果對購買房屋的層高有特殊要求，那么在收房的時(shí)候就要對層高進(jìn)行初步測量，如果一旦發(fā)現(xiàn)問題，在裝修前必須要向開發(fā)商提出，以便后期維護(hù)自己的權(quán)益；

對于開發(fā)商而言，房屋層高“縮水”絕對不會(huì)只涉及到一個(gè)業(yè)主，如果出現(xiàn)問題，必然是涉及到一群業(yè)主，如果處理不當(dāng)，后期還有可能會(huì)涉及到業(yè)主群訴案件，因此建議開發(fā)商早發(fā)現(xiàn)問題早解決，必要的時(shí)候可以向?qū)I(yè)律師咨詢后再進(jìn)行處理。