導(dǎo)讀：對(duì)于“學(xué)區(qū)房”，由于其對(duì)購(gòu)房者具有重大的影響，對(duì)于房屋價(jià)值也具有重大的影響，簽約前，應(yīng)事先對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查核實(shí)，并在購(gòu)房合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定。特別是對(duì)于違約金數(shù)額進(jìn)行明確的約定，因?yàn)椤皩W(xué)位”的價(jià)值以及“學(xué)位”對(duì)于房?jī)r(jià)的影響價(jià)值較難證明。

戶口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件受理范圍，因此，要在合同中明確約定賣(mài)方遷出時(shí)限和違約責(zé)任。

基本案情：

2017年2月20日，原告楊某與被告許某簽署了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定被告將某市某區(qū)房屋出售給原告。涉案房產(chǎn)是學(xué)區(qū)房，簽約時(shí)被告告知原告，其妹妹許某1戶籍在該房產(chǎn)內(nèi)，且由于家庭內(nèi)部矛盾，許某1不同意將戶籍遷出。原告考慮許某1是老年人，其子女已經(jīng)成年，不會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)名額被占用，故同意不追究被告的違約責(zé)任。后雙方依約履行合同，于2017年12月18日完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及房屋交付。

2020年9月，原告打算出售房產(chǎn)，去派出所查詢得知，許某1及其子王某的戶籍均登記在涉案房產(chǎn)內(nèi)，且被告母親（已故）的戶籍信息亦未注銷。根據(jù)某市二手房買(mǎi)賣(mài)交易慣例，學(xué)區(qū)房?jī)?nèi)有戶口無(wú)法遷出，其掛牌價(jià)及成交價(jià)要低于同類房產(chǎn)50—100萬(wàn)元不等。因?qū)W區(qū)名額存在被占用的風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人往往并不愿意購(gòu)買(mǎi)有年輕人戶口無(wú)法遷出的學(xué)區(qū)房。據(jù)此，原告多次與被告協(xié)商要求將王某的戶口遷出，被告表示其與許某1已沒(méi)有往來(lái)，無(wú)法協(xié)助遷出戶口。

許某辯稱，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，其沒(méi)有違約行為。被告是通過(guò)中介賣(mài)房，原告核對(duì)了房產(chǎn)證和戶口本，簽訂合同前，其已經(jīng)告知原告這是其父母的房子，有王某和許某1的戶口，因?yàn)樗麄儧](méi)有其他房產(chǎn)，戶口遷不出去，原告對(duì)此是知情的，而且原告考慮到許某1是老年人，王某已經(jīng)成年，不會(huì)對(duì)原告孩子上學(xué)產(chǎn)生影響，因此同意不追究違約責(zé)任?，F(xiàn)又起訴，沒(méi)有理由。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋為學(xué)區(qū)房，楊某購(gòu)房時(shí)考慮子女入學(xué)，在簽約前對(duì)房屋內(nèi)戶口登記情況進(jìn)行審查，在知曉有許某1一個(gè)人的戶口不會(huì)影響學(xué)位之情形下，同意不追究許某的違約責(zé)任，故在《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定有“一戶口”未遷出。許某雖辯稱已經(jīng)口頭告知楊某有許某1和王某兩個(gè)人的戶口但并未就此向法院提交證據(jù)，故法院對(duì)許某此該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)不予采信?，F(xiàn)王某的戶口亦在涉爭(zhēng)房屋未遷出，故法院對(duì)楊某要求許某承擔(dān)王某的戶口無(wú)法遷出的違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求予以支持。

關(guān)于違約金數(shù)額，楊某主張總房款的10%，許某則認(rèn)為違約金數(shù)額過(guò)高，且楊某亦未提交證據(jù)證明房屋實(shí)際出售損失，故法院認(rèn)定合同約定的違約金過(guò)高，并將以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以酌減。

律師說(shuō)法：

本案是涉案房屋內(nèi)存在戶籍無(wú)法遷出，影響“學(xué)位”，從而影響房屋價(jià)值要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的典型案件。購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，明確考慮子女入學(xué)，在簽約前對(duì)房屋內(nèi)戶口登記情況時(shí)進(jìn)行審查，在知曉有許某1一個(gè)人的戶口不會(huì)影響學(xué)位之情形下，同意不追究許某的違約責(zé)任，故在《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定有“一戶口”未遷出。

本案購(gòu)房者其實(shí)并未用該“學(xué)位”進(jìn)行上學(xué)，但在出售房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)除了許某1之外，其子王某的戶口也在該房屋，將影響“學(xué)位”，影響其房屋出售以及房屋價(jià)格，法院認(rèn)可了這種觀點(diǎn)，只是對(duì)于其要求賠償房?jī)r(jià)款10%的金額，認(rèn)為太高，進(jìn)行了調(diào)整。其實(shí)，對(duì)于大多數(shù)學(xué)區(qū)房，特別是名校的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有“學(xué)位”，影響的房?jī)r(jià)其實(shí)不止10%。

因此，對(duì)于“學(xué)區(qū)房”，由于其對(duì)購(gòu)房者具有重大的影響，對(duì)于房屋價(jià)值也具有重大的影響，簽約前，應(yīng)事先對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查核實(shí)，并在購(gòu)房合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定。特別是對(duì)于違約金數(shù)額進(jìn)行明確的約定，因?yàn)椤皩W(xué)位”的價(jià)值以及“學(xué)位”對(duì)于房?jī)r(jià)的影響價(jià)值較難證明。

法律法規(guī)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十三條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。